||Задача||Задача
Клиент решил купить земельный участок и обратился к нам за сопровождением на этапе внесения задатка. Нашей задачей было провести предварительную проверку, чтобы понять, стоит ли клиенту вносить задаток за этот объект.
||Проверка||Что мы выявили при проверке
Наш клиент собирался купить участок №1 у Продавца №1. Мы выявили, что
- этот участок был образован год назад путем раздела другого участка №2;
- право собственности на участок №2 было зарегистрировано в 2021 году на основании решения районного суда Московской области;
- в этом решении есть ссылка на решение третейского суда от 26 декабря 2014 года.
Из документов следовало, что еще до 1997 года некий гражданин (далее — «Приватизатор») получил Государственный акт о праве собственности на землю. Однако он не стал регистрировать это право в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вместо этого Приватизатор продал свой участок Продавцу №2, просто подписав договор купли-продажи. Переход права собственности в ЕГРН не был оформлен.
И как вишенка на торте, Продавец №1 купил у продавца №2 Земельный участок №1 год назад за наличные в 4 раза ниже рыночной стоимости.
||Как защитили интересы||Как мы защитили интересы клиента
Представленные документы свидетельствовали, что с высокой долей вероятности при приватизации земельного участка использовалась полукриминальная схема. Чтобы развеять наши сомнения, мы попросили Продавца №1 предоставить оригиналы судебных актов (так как в нашем распоряжении были только обезличенные копии из общедоступных источников), договоры купли-продажи, расписки, а также доказательства того, что у продавца №1 была финансовая возможность выплатить сумму, указанную в расписке..
Это крайне важно, так как если продавца №2 начнут банкротить и признавать сделку по продаже земельного участка №1 недействительной, расчеты наличными – это первое, что вызовет подозрение.
Продавец №1 устно пообещал предоставить все запрошенные документы, но отказался это сделать без задатка. Мы предложили заключить договор задатка с условием: он предоставляет документы после получения задатка, иначе платит штраф. Продавец отказался подписать договор, но устно пообещал предоставить документы. После чего перестал отвечать на телефонные звонки.
Через полтора месяца он показал решение районного суда. Суд заявил, что при приватизации участка было совершено уголовное преступление. Это подтвердил вступивший в силу приговор. Администрации района Московской области отказали в возврате участка из-за истечения срока давности. Решение вступило в силу. Продавец считает это доказательством юридической чистоты участка.
Было решено отказаться от покупки из-за криминального прошлого участка. Это только начало истории, и не стоит вкладываться в проблемную землю.
||Итог||Итог
На этапе предварительной проверки обнаружены юридические факты, указывающие на преступление при приватизации первоначального земельного участка. Это привело к его хищению из государственной собственности. Судебные разбирательства продолжаются.
Результат для клиента:
- ✅ Клиент отказался от сомнительного участка на этапе экспресс-проверки,
- ✅ Риск изъятия имущества в будущем устранен.
- ✅ Клиент сэкономил деньги, избежав длительной юридической проверки.
||Вывод||Вывод для покупателей земельных участков
Зачастую покупатели, видя только сравнительно низкую цену и веря в свою счастливую звезду, предпочитают рискнуть, несмотря на отрицательное юридическое заключение. Мы же считаем, что юридическая проверка нужна в первую очередь для того, чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, даже если риски не «стопроцентные».
Если на начальном этапе мы обнаруживаем юридические проблемы с недвижимостью, мы немедленно информируем об этом клиента. Это позволяет избежать ненужных затрат. Для нас главное — ваша безопасность и удовлетворенность нашими услугами. Мы не стремимся к быстрому заработку на бесполезных для вас юридических проверках.
Планируете сделку с земельным участком? Обратитесь к нам, и мы сбережем ваши деньги, время и нервы.
