Недавно к нам обратился клиент с вполне серьёзными намерениями: купить земельный участок на Дальнем Востоке и построить на нём жилые дома. Земля понравилась, цена устроила, планы расписаны. Оставалась одна деталь: продавец получил этот участок по программе «Дальневосточный гектар».
Ещё несколько лет назад такая сделка выглядела бы экзотикой. Сейчас инвесторы всё чаще смотрят на восток, и гектары, которые государство раздавало бесплатно, продаются уже за вполне реальные деньги.
Пользуясь случаем, расскажу, чем такие участки отличаются от обычных и что мы проверяем дополнительно, прежде чем клиент переведёт продавцу хоть рубль.
Зачем государство раздаёт гектары
Программу запустил Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ. Сегодня он работает уже и в Арктике, и на других территориях Севера и Сибири, но в народе программу по-прежнему зовут «дальневосточным гектаром». Идея простая: территории огромные, людей мало, и государство готово отдать землю бесплатно тому, кто возьмётся её осваивать. Строить дом, вести хозяйство, принимать туристов, запускать бизнес.
Иначе говоря, государство меняет землю не на деньги, а на обещание. И потом проверяет, сдержано ли оно.
Схема выглядит так:
- Заявление. Гражданин выбирает участок и цель, для которой будет его использовать.
- Договор безвозмездного пользования. Государство передаёт землю на пять лет. Пока это не собственность, а своего рода испытательный срок.
- Собственность. Пользователь просит передать участок ему в собственность бесплатно или в аренду до 49 лет, подтвердив, что земля осваивается. По общему правилу заявление подают не раньше чем за шесть месяцев до окончания договора (ч. 1 ст. 10 Закона). Раньше можно, например, если на участке уже стоит зарегистрированный на гражданина жилой дом площадью от 24 кв. м (ч. 6.1 ст. 2).
Что считается освоением, устанавливает Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1459. Критериев всего четыре:
«а) наличие объекта капитального строительства (в том числе объекта незавершенного строительства) на земельном участке, если в соответствии с выбранным видом (видами) разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство такого объекта…;
б) наличие затрат в размере не менее 30 тыс. рублей, понесенных гражданином в связи с осуществлением на земельном участке деятельности в соответствии с выбранным видом (видами) разрешенного использования земельного участка…;
в) наличие доходов в размере не менее 30 тыс. рублей от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг в связи с осуществлением на земельном участке деятельности…;
г) наличие результатов деятельности на земельном участке в соответствии с выбранным видом (видами) разрешенного использования земельного участка…»
(п. 1 Критериев, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1459)
А теперь самое интересное. По тому же постановлению гражданин «вправе выбрать любой (любые) из критериев использования» (п. 2).
Где тонко, там и рвётся
Заметьте слово «любой». Формально, чтобы получить гектар в собственность, достаточно одного критерия. Например, потратить на участок 30 тысяч рублей. Периметр гектара, на минуточку, около 400 метров. Огородить его за эти деньги не получится. А вот написать в уведомлении, что деньги потрачены, вполне можно.
С одной стороны, это правильно. Человек, который приехал поднимать тайгу, не должен тонуть в бумагах. С другой стороны, чем меньше формальных требований, тем больше всё зависит от того, кто и как эти требования проверяет.
А проверяют их так. На всё у администрации 10 рабочих дней. Она смотрит, подходит ли заявленный критерий к виду разрешённого использования* и есть ли в уведомлении нужные сведения. С ЕГРН сверяются, только если единственным результатом заявлено создание объекта капитального строительства (п. 7). А дальше в постановлении есть фраза, которую я бы повесил в рамочку:
«Уполномоченный орган не вправе требовать от гражданина представления документов, не предусмотренных пунктом 3 настоящего документа.» (п. 9 Критериев, утв. ПП РФ № 1459)
Пункт 3 – это уведомление о соответствии использования земельного участка критериям, установленным в Постановлении №1459, составленное в произвольной форме.
Выезд на участок эта процедура не предусматривает. Всё держится почти на честном слове.
И здесь на сцену выходят дельцы. Пользуясь связями в администрации, они получают землю в собственность, не особо задумываясь о том, что цели программы так и остались на бумаге. Формально дом строится, а в жизни там джунгли: участок зарос многолетним кустарником, и следов освоения нет.
Затем такой участок выставляют на продажу. Право собственности в ЕГРН есть, обременений нет. Какие ещё могут быть вопросы?
А вопросов может быть много. И не только к продавцу.
Почему это легко может стать проблемой покупателя
Представьте: вы купили участок, зарегистрировали право, заказали проект и завели технику. И тут выясняется, что тот самый человек из администрации, который так вовремя помог продавцу с оформлением, попал под следствие. Теперь все сделки, к которым он прикладывал руку, изучают под увеличительным стеклом.
Если передачу земли в собственность признают незаконной, участок попросят вернуть. И вам придётся доказывать, что вы добросовестный приобретатель** и проявили разумную осмотрительность.
А теперь попробуйте объяснить суду, почему вы не заметили, что участок зарос многолетним кустарником. И почему вас не смутило отсутствие дома, который по документам там давно построен. Вы же ездили смотреть участок?
Сразу скажу о двух вещах, которые многие считают подушкой безопасности. Здесь они почти не работают.
- Компенсация от государства по ст. 68.1 Закона о госрегистрации недвижимости касается только жилья. За изъятый гектар казна не заплатит. Подробнее об этой компенсации я писал в отдельной статье.
- Остаётся продавец. По ст. 461 ГК РФ он обязан возместить убытки, если у покупателя забрали товар по основаниям, возникшим до сделки. Но делец, который получил землю благодаря связям, к этому моменту редко бывает платёжеспособным собеседником. А иногда и вовсе сидит по соседству с тем самым чиновником.
Проще говоря, надёжно защищает здесь только проверка до сделки.
Что говорят суды
Приведу два примера, когда уже зарегистрированное право собственности на «гектар» прекращали в судебном порядке.
Дом, которого не было (Сахалин, 2025)
В 2017 году администрация Смирныховского района передала местному жителю в безвозмездное пользование участок площадью 9 992 кв. м. Через пять лет он сообщил администрации о затратах на забор и начале строительства дома, и в 2022 году земля стоимостью более 1,9 млн рублей стала его собственностью.
Потом пришла прокуратура и выяснила, что сведения о затратах фиктивные: никаких работ на участке не велось. Смирныховский районный суд признал незаконным распоряжение о передаче земли в собственность и вернул участок муниципалитету (источник).
Обратите внимание: запись в ЕГРН уже была, но она не помогла. А теперь представьте, что за три года до проверки владелец успел бы продать этот участок вам.
Гектар с причалом (Зея, 2024)
Дело № 2-208/2024 Зейского районного суда Амурской области (текст решения). Участок площадью 13 317 кв. м двое граждан получили по 119-ФЗ, а в 2022 году оформили в долевую собственность. В качестве освоения они выбрали самый нехлопотный критерий: вложение не менее 30 тысяч рублей.
Детали здесь прекрасны. На участке стоит муниципальная причальная береговая стенка, то есть гидротехническое сооружение. Участок захватывает береговую полосу и территорию общего пользования. А по словам специалиста комитета по управлению имуществом, когда участок формировали, один из будущих владельцев был первым заместителем главы администрации города.
Суд удовлетворил иск администрации: право собственности признано недействительным, записи из ЕГРН исключены. Основанием стали причал и береговая полоса: такую землю по программе вообще нельзя было выдавать.
Мораль обеих историй одна: запись в ЕГРН доказывает, что право зарегистрировано. Она не доказывает, что его зарегистрировали честно.
Что мы проверяем перед покупкой «гектара»
Именно такой путь мы сейчас проходим с нашим клиентом. К обычной проверке земли добавляется ещё несколько шагов.
- Вся цепочка документов, а не только выписка из ЕГРН. Просим у продавца договор безвозмездного пользования, уведомление о выбранном виде разрешённого использования, уведомление о соответствии критериям использования и решение о передаче в собственность. Если продавец вдруг «не помнит, куда положил», это уже становится «звоночком».
- Чем подтверждено заявленное освоение участка. Заявлен дом, ищем дом. Заявлен доход или затраты, смотрим, связаны ли они с этим участком и целью, ради которой его выдавали.
- Совпадает ли бумага с реальностью. Осмотр на месте с видеофиксацией. Иногда информативным будет сравнение спутниковых снимков участка за разные годы. Как по таким снимкам работают сами контролёры, я показывал в статье об изъятии земельных участков. Если там видно, то и вы увидите.
- Что на участке и вокруг него. Чужие сооружения, береговая полоса, зоны затопления, территории общего пользования. Причал из Зеи тому пример.
- Подходит ли участок под ваш проект. Нашему клиенту нужно строить жилые дома. Если вид разрешённого использования другой, сменить его можно, но это отдельная история со своими сроками и рисками. Узнавать об этом лучше до покупки.
- Защита в договоре. Включаем заверения продавца об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ): что сведения об освоении достоверны и никаких проверок по участку нет. Если заверение окажется ложным, у вас будет самостоятельное основание для взыскания убытков. А ещё неадекватная реакция продавца на такую формулировку – повод задуматься: если проблем нет, то почему об этом не написать в договоре, а если есть, то какие?
- Нет ли иностранного элемента у покупателя. Закон здесь необычно строг:
«Не допускается заключение договоров купли-продажи, дарения, аренды… в отношении земельных участков, предоставленных гражданам в соответствии с настоящим Федеральным законом, и образованных из них земельных участков, в том числе и при совершении последующих сделок, если стороной такого договора, сделки является … иностранный гражданин, лицо без гражданства, иностранное юридическое лицо или юридическое лицо, в уставном (складочном) капитале которого имеется доля … иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства.» (ч. 1 ст. 11 Закона № 119-ФЗ)
Заметьте: «в том числе и при совершении последующих сделок». Запрет следует за участком по всей цепочке владельцев и даже после его раздела. Хватит одного иностранного участника с маленькой долей в ООО покупателя, и сделка будет ничтожной (ч. 2 ст. 11). Не оспоримой, а ничтожной с самого начала.
Резюмирую
- Гектар в собственности не равен обычному участку. Его история начинается с обещания государству, и это обещание могут проверить даже после регистрации.
- Критерии освоения мягкие. Поэтому злоупотреблений хватает, а отвечать на вопросы потом приходится и новому собственнику.
- Подушка безопасности здесь тонкая. Компенсация из казны на землю не распространяется, а взыскать убытки с продавца бывает непросто.
- Проверяйте всю цепочку. От договора безвозмездного пользования до собственности, от заявленного критерия освоения до того, что на участке на самом деле.
- Не забывайте про обычные проверки и заверения в договоре. Они не спасут землю, но спасут вашу позицию в суде.
Если вы присматриваете землю на Дальнем Востоке, покажите нам документы по участку до подписания договора. Мы проверим его историю, сверим документы с реальностью и выстроим сделку так, чтобы ваши инвестиции не ушли муниципалитету вместе с землёй.
Записаться на консультацию по покупке земельного участка
Частые вопросы
Право собственности уже зарегистрировано. Его могут отменить? Могут. В делах из Сахалина и Зеи собственность была в ЕГРН, и суд вернул землю муниципалитету.
Что запросить у продавца в первую очередь? Договор безвозмездного пользования, уведомление о выбранном виде разрешённого использования, уведомление о соответствии критериям использования и решение о передаче в собственность.
Можно ли купить гектар, пока он ещё в безвозмездном пользовании? Нет. До оформления собственности гражданин «не вправе распоряжаться таким земельным участком или правом безвозмездного пользования», за исключением сервитута (ч. 16 ст. 8 Закона № 119-ФЗ). Так что предложения «переуступить гектар» до регистрации собственности лучше сразу пропускать.
Может ли такой участок купить компания с иностранным участием? Нет. Такая сделка ничтожна, и это касается не только первой продажи, но и всех последующих (ст. 11 Закона № 119-ФЗ). Сведения об этом ограничении вносятся в ЕГРН, так что в выписке его стоит искать отдельно.
* Вид разрешённого использования: цель, для которой можно использовать участок: ИЖС, сельское хозяйство, туризм и так далее. ↩
** Добросовестный приобретатель: покупатель, который не знал и не мог знать, что продавец не вправе был распоряжаться имуществом (ст. 302 ГК РФ). ↩
