Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме

Продать квартиру в новостройке можно еще до завершения строительства и оформления права собственности. Однако юридически такая сделка отличается от обычной продажи недвижимости. Пока объект не передан дольщику по акту, продавец распоряжается не квартирой как объектом собственности, а принадлежащим ему правом требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве.

Поэтому, если собственник решил продать квартиру по переуступке, заключается не обычный договор купли-продажи, а договор уступки прав требования. Новый покупатель занимает место первоначального участника долевого строительства и получает его права по отношению к застройщику в том объеме, который существовал на момент перехода права.

Переуступка позволяет провести сделку до получения ключей и регистрации права собственности, но требует проверки ДДУ, расчетов с застройщиком, возможного залога в пользу банка, условий уступки и порядка государственной регистрации. Ошибка на любом из этих этапов может привести к приостановке регистрации или спору между сторонами.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Под переуступкой обычно понимают передачу первоначальным дольщиком другому лицу своих прав требования по договору участия в долевом строительстве. В юридической терминологии первоначальный участник сделки называется цедентом, а новый покупатель — цессионарием.

Например, гражданин заключил ДДУ с застройщиком и оплатил будущую квартиру, но до завершения строительства решил ее продать. Право собственности на жилплощадь у него еще не зарегистрировано, поэтому заключить обычный договор купли-продажи квартиры он пока не может. Вместо этого он передает свои права другому лицу по договору уступки.

После государственной регистрации такой сделки новый покупатель становится участником долевого строительства вместо первоначального. К нему переходят права требования к застройщику на тех условиях, которые существовали на момент переуступки: получить объект в предусмотренный договором срок, требовать передачи квартиры установленного качества и пользоваться другими правами, связанными с основным обязательством.

При этом переуступка прав не создает новую квартиру и не меняет основные характеристики объекта. Она лишь заменяет одну сторону в уже существующем обязательстве.

Когда можно продать квартиру по переуступке

Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает конкретный период, в течение которого возможна переуступка прав по ДДУ. Уступить право требования можно с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до подписания сторонами передаточного акта либо другого документа о передаче объекта.

Это означает, что продавать квартиру по переуступке можно и на раннем этапе строительства, и незадолго до сдачи дома. Более того, сам по себе ввод дома в эксплуатацию не прекращает возможность уступки. Ключевым является другой момент — подписан ли уже акт передачи объекта.

Если дом введен в эксплуатацию, но акт приема-передачи квартиры еще не подписан, уступка в принципе остается возможной. После подписания акта механизм меняется: речь идет уже не о передаче прав требования по ДДУ, а об оформлении права собственности и последующей продаже недвижимости в обычном порядке.

Поэтому тем, кто решил продать будущую квартиру ближе к завершению строительства, важно заранее проверить, не началась ли процедура передачи объекта и не подписаны ли документы, после которых уступка становится невозможной.

Можно ли сделать переуступку, если ДДУ еще не полностью оплачен

Да, но процедура становится сложнее.

Закон № 214-ФЗ разрешает уступку при одном из двух условий:

• первоначальный участник полностью уплатил цену ДДУ;
• одновременно с уступкой происходит перевод оставшегося долга на нового участника долевого строительства.

Если цена по договору с застройщиком выплачена полностью, продавец передает покупателю уже оплаченное право требования. Если часть стоимости квартиры еще не внесена, недостаточно просто указать остаток задолженности в договоре переуступки. Необходимо юридически оформить переход соответствующего обязательства к новому покупателю.

Перевод долга допускается с согласия кредитора. В данном случае кредитором по обязательству об оплате выступает застройщик, поэтому без его согласия передать новому участнику обязанность по погашению неоплаченной части цены нельзя. Согласно статье 391 ГК РФ перевод долга без необходимого согласия кредитора является ничтожным.

Это одна из причин, почему перед продажей квартиры по переуступке следует получить у застройщика документ с информацией о произведенных платежах и остатке задолженности.

Нужно ли согласие застройщика на продажу квартиры по переуступке

Этот вопрос зависит прежде всего от того, полностью ли исполнено обязательство дольщика по оплате ДДУ.

Если цена договора полностью уплачена, Закон № 214-ФЗ сам по себе не устанавливает обязательного получения согласия застройщика исключительно для уступки прав. Судебная практика также исходит из того, что полностью оплативший ДДУ участник может уступить свои права другому лицу без отдельного согласования с застройщиком.

Однако это не означает, что договор участия в долевом строительстве можно вообще не читать. В нем могут быть предусмотрены условия об уведомлении застройщика, порядке оформления документов, предоставлении справок или иных действиях сторон. Кроме того, если часть цены ДДУ не выплачена и вместе с правами необходимо передать новому покупателю обязанность по оплате остатка, потребуется согласие застройщика на перевод долга.

Даже при полностью оплаченном ДДУ уведомить застройщика о состоявшейся уступке целесообразно. По общим нормам ГК РФ должник должен знать о переходе права к новому кредитору, иначе новый кредитор несет риск неблагоприятных последствий отсутствия такого уведомления.

Поэтому получение согласия застройщика и уведомление застройщика — не одно и то же. В конкретной сделке необходимо определить, что именно требуется законом и условиями первоначального договора.

Как продать квартиру по переуступке, если она куплена в ипотеку

Если дольщик купил квартиру с привлечением ипотечного кредита, прежде всего необходимо проверить сведения о залоге прав требования.

Права участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично за счет кредитных средств, могут находиться в залоге у банка. Такой залог регистрируется в ЕГРН одновременно с ДДУ при наличии предусмотренных законом условий.

Залогодатель по общему правилу не вправе отчуждать заложенное право без согласия залогодержателя, если иной порядок не установлен законом или договором. Поэтому при переуступке ипотечной квартиры согласие банка-кредитора обычно является принципиальным условием проведения сделки.

На практике возможны разные схемы:

• продавец заранее полностью погашает ипотеку и снимает залог;
• часть денег покупателя направляется на погашение кредита продавца;
• новый покупатель получает собственную ипотеку, а банки согласовывают взаиморасчеты;
• обязательства переоформляются по отдельной схеме, согласованной с кредитором.

Нельзя считать, что достаточно самостоятельно составить договор переуступки и уже после регистрации сообщить банку о продаже. Если права требования находятся в залоге, порядок сделки следует предварительно согласовать с залогодержателем.

Какие документы нужны для продажи квартиры по переуступке

Точный комплект зависит от конкретной ситуации, но продавцу обычно необходимо заранее подготовить основные документы по ДДУ и подтверждение исполнения своих обязательств.

Для сделки могут потребоваться:

• зарегистрированный договор участия в долевом строительстве и дополнительные соглашения к нему;
• документы, подтверждающие оплату ДДУ;
• справка застройщика или банка о полной либо частичной уплате цены;
• проект договора уступки прав требования;
• документы сторон;
• согласие банка, если права находятся в залоге;
• согласие застройщика, когда одновременно осуществляется перевод оставшегося долга либо оно необходимо с учетом конкретной конструкции сделки;
• нотариально удостоверенное согласие супруга, если отчуждаемое право относится к совместно нажитому имуществу и применимы требования семейного законодательства;
• иные документы, обусловленные условиями ДДУ или особенностями конкретной сделки.

Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» совместно с Законом № 214-ФЗ: договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законом о госрегистрации недвижимости (ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Для регистрации договора уступки по ДДУ представляются сам договор переуступки, а также справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены ДДУ первоначальным участником застройщику. Такая справка должна содержать сведения о размерах и сроках внесения платежей и может быть выдана застройщиком либо банком, через который осуществлялась оплата.

Если право было приобретено в браке за счет общих средств супругов, вопрос согласия второго супруга также нужно проверить заранее. Для сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, Семейный кодекс предусматривает нотариально удостоверенное согласие другого супруга на распоряжение общим имуществом.

Как составить договор уступки прав требования

Договор переуступки должен позволять однозначно определить, какое именно право передается и на основании какого ДДУ оно возникло.

Обычно в документе указывают:

• данные первоначального дольщика и нового покупателя;
• реквизиты ДДУ и сведения о его государственной регистрации;
• данные застройщика;
• описание объекта долевого строительства;
• цену первоначального ДДУ;
• сведения о произведенной оплате;
• наличие или отсутствие долга перед застройщиком;
• цену самой переуступки;
• порядок и сроки расчетов между покупателем и продавцом;
• перечень передаваемых документов;
• права и обязанности первоначального и нового участника;
• порядок передачи информации застройщику;
• сведения об имеющихся залогах и иных ограничениях;
• ответственность сторон;
• порядок действий при приостановлении или отказе в государственной регистрации.

Особое внимание необходимо уделять цене. Стоимость квартиры по первоначальному договору с застройщиком и цена, по которой продавец передает свои права новому покупателю, — это разные показатели. Дольщик мог, например, купить квартиру на раннем этапе строительства, а позднее продать право требования дороже и заработать на разнице.

Порядок расчетов необходимо прописывать максимально конкретно. В договоре не должно оставаться неопределенности относительно того, когда покупатель вносит деньги, какая сумма приходится продавцу, остается ли долг перед застройщиком и что происходит с деньгами, если государственная регистрация уступки не состоится.

Нужно ли регистрировать договор переуступки в Росреестре

Да. Договор уступки прав по зарегистрированному ДДУ подлежит государственной регистрации.

Такое требование следует как из специальных правил о долевом строительстве, так и из общих правил ГК РФ: соглашение об уступке требования по сделке, которая подлежит государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

Регистрация осуществляется на основании заявлений сторон договора уступки — первоначального и нового участника долевого строительства. После регистрации в ЕГРН фиксируется переход прав по ДДУ к новому участнику.

Государственная пошлина за государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве составляет 350 рублей и установлена для всех категорий плательщиков (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Передавать всю сумму продавцу до государственной регистрации без соответствующего механизма защиты для покупателя рискованно. Порядок платежей лучше связать с регистрацией перехода прав и использовать безопасную форму расчетов, позволяющую получить деньги только после наступления предусмотренного сторонами условия.

Отдельное правило предусмотрено Законом № 214-ФЗ для ситуации, когда цедентом является юридическое лицо: цена уступки в таком случае уплачивается после государственной регистрации соглашения об уступке.

Как безопасно провести расчеты по сделке

Переуступка прав может заключаться на значительную сумму, поэтому порядок расчетов имеет не меньшее значение, чем юридическая проверка договора.

На практике стороны могут использовать аккредитив, специальную банковскую схему расчетов или иной механизм, при котором продавец получает деньги после регистрации договора переуступки. Конкретный вариант зависит от структуры сделки, наличия ипотеки и требований банков.

Если квартира приобреталась в ипотеку, расчеты нередко делятся на несколько частей: одна сумма направляется на погашение задолженности перед банком, другая — продавцу после выполнения согласованных условий.

Если по ДДУ еще имеется долг перед застройщиком, в договоре необходимо отдельно определить:

• какой размер задолженности остается;
• кто и когда ее погашает;
• включена ли эта сумма в цену переуступки;
• каким документом подтверждается остаток долга;
• согласовал ли застройщик перевод обязательства на нового участника.

Покупатель должен понимать общую стоимость приобретения права, а не только сумму, которую он непосредственно передает продавцу.

Какой налог платит продавец квартиры по переуступке

Продажа прав по ДДУ имеет особенности налогообложения, поскольку до получения квартиры и оформления собственности физическое лицо реализует не недвижимость, а имущественное право.

ФНС прямо указывает, что доход от реализации имущественных прав путем переуступки права требования необходимо декларировать. Минимальный предельный срок владения недвижимостью к самой переуступке не применяется: это доход от реализации имущественного права, а не от продажи недвижимости (ст. 228 НК РФ). Однако минимальный срок владения будет иметь значение в дальнейшем: если вы впоследствии продадите уже оформленную квартиру, приобретённую по переуступке, для целей освобождения дохода от налога срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования по договору уступки (ст. 217.1 НК РФ).

Вместе с тем налог на доходы физических лиц обычно рассчитывается не со всей суммы, полученной от покупателя. Налоговый кодекс позволяет уменьшить доход от уступки прав требования по ДДУ на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение этого имущественного права (ст. 220 НК РФ).

Например, если первоначальный дольщик заплатил застройщику 10 млн рублей, а затем передал свои права новому покупателю за 12 млн рублей, при наличии подтверждающих документов для расчета налоговой базы могут учитываться расходы на приобретение передаваемого права. Поэтому принципиально важно сохранять платежные документы, подтверждающие расчеты по первоначальному ДДУ.

Конкретная ставка НДФЛ зависит от налогового статуса физического лица и действующих правил определения налоговой базы. Доходы от продажи имущества, в том числе от уступки имущественных прав по ДДУ, облагаются по двухступенчатой шкале: 13% с суммы дохода до 2,4 млн рублей в год и 15% с суммы превышения (ст. 224 НК РФ). Пятиступенчатая прогрессивная шкала 13–22%, введенная с 2025 года, к доходам от продажи имущества и имущественных прав не применяется.

Доход от переуступки необходимо отразить в декларации 3-НДФЛ. В общем порядке декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а исчисленный налог уплачивается не позднее 15 июля.   Доход от переуступки необходимо отразить в декларации 3-НДФЛ. В общем порядке декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а исчисленный налог уплачивается не позднее 15 июля (ст. 228 НК РФ). Если налоговый агент сообщил в налоговый орган о невозможности удержать НДФЛ, налог рассчитает инспекция и направит уведомление — в этом случае налог уплачивается не позднее 1 декабря года, следующего за годом получения дохода.

Какие преимущества есть у продажи квартиры по переуступке

Для продавца основное преимущество состоит в том, что ему не нужно ждать окончания строительства, оформлять право собственности и только после этого выставлять недвижимость на продажу. Если жизненные обстоятельства изменились или цена объекта выросла, переуступка позволяет выйти из проекта раньше.

Причины могут быть разными: необходимость вернуть вложенные средства, изменение семейных обстоятельств, покупка другой недвижимости или инвестиционная стратегия. На растущем рынке инвестор может купить квартиру на раннем этапе строительства и позднее продать свои права по более высокой цене.

Для покупателя квартира по переуступке также иногда представляет интерес. В конкретном жилом комплексе у застройщика к этому моменту может уже не быть квартир нужной планировки, этажа или расположения, тогда как первоначальный дольщик продает подходящий объект.

Однако более выгодная цена сама по себе не означает, что покупка квартиры по переуступке безопаснее или выгоднее приобретения напрямую у девелопера. Новый покупатель принимает на себя положение первоначального участника по ДДУ и должен оценивать не только продавца, но и самого застройщика, объект и первоначальный договор.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке

Главный принцип проверки состоит в том, что покупатель приобретает право в том состоянии, в котором оно существовало у продавца. Согласно ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, если законом или договором не предусмотрено иное.

Поэтому до подписания документов необходимо проверить несколько групп рисков.

Действительность первоначального ДДУ. Необходимо убедиться, что договор действительно заключен с указанным застройщиком и прошел государственную регистрацию.

Оплата. Следует установить, полностью ли продавец рассчитался с застройщиком. Если обязательство исполнено не полностью, новый участник должен точно понимать, какой долг переходит к нему и согласован ли перевод с застройщиком.

Материнский капитал. Необходимо убедиться, что средства материнского капитала не использовались для оплаты по ДДУ. Если использовался материнский капитал, уступку придется оформляться с согласия органов опеки. Нарушения  данного правила грозит риском оспаривания договора уступки органами опеки. 

Ипотека и залог. Если права требования заложены банку, провести сделку без учета прав залогодержателя нельзя.

Изменения ДДУ. Следует проверить не только первоначальный договор, но и все дополнительные соглашения. Срок передачи квартиры, площадь, порядок доплаты, отделка и другие существенные параметры могли изменяться.

Состояние застройщика и строительства. Переуступка не устраняет риски задержки завершения строительства или финансовых проблем девелопера. Покупатель фактически входит в уже существующий проект и принимает связанные с ним риски.

Расчеты. Оплата до государственной регистрации договора переуступки без защищенного механизма создает риск потери денег, если регистрация будет приостановлена или в ней откажут.

Предыдущие сделки. Необходимо проверить актуальные сведения ЕГРН и убедиться, что право требования действительно принадлежит продавцу и не было ранее передано другому лицу.

Семейные права. Если ДДУ приобретался в браке, отсутствие необходимого согласия супруга может создать риск последующего спора.

Поэтому покупка квартиры по переуступке требует проверки не одного договора цессии, а всей цепочки документов, на основании которых возникло и существует передаваемое право.

Какие риски возникают у продавца

Продавец также заинтересован в правильном оформлении сделки. Одна из распространенных ошибок — считать, что после подписания договора все его обязательства автоматически прекращаются.

До государственной регистрации договор переуступки еще должен пройти предусмотренную законом процедуру. Если регистрация приостановлена, стороны должны своевременно устранить причины. Поэтому не следует передавать оригиналы документов, прекращать взаимодействие с застройщиком или считать расчеты завершенными до тех пор, пока переход прав не оформлен надлежащим образом.

Важно также правильно определить налоговые последствия. Если продавец получил деньги по переуступке, но не задекларировал доход, отсутствие оформленного права собственности на квартиру не освобождает его от налоговых обязанностей.

Еще один риск возникает при неполной оплате ДДУ. Попытка передать покупателю остаток обязательства без надлежащего согласия застройщика способна поставить под угрозу всю конструкцию сделки.

Что происходит после регистрации договора переуступки

После государственной регистрации новый покупатель становится участником долевого строительства вместо продавца. К нему переходят соответствующие права требования к застройщику, а при предусмотренной законом и договором передаче обязательств — также обязанности по ДДУ.

Новый участник должен получить полный комплект документов, относящихся к сделке: ДДУ, дополнительные соглашения, документы об оплате, зарегистрированный договор уступки, банковские документы и другие материалы, необходимые для дальнейшего взаимодействия с застройщиком.

Важной обязанностью покупателя (нового участника) является переоформление счета-эскроу, ранее оформленного по ДДУ. Покупатель должен обратиться в банк, в котором открыт соответствующий счет-эскроу с документами, подтверждающими регистрацию уступки, и оформить счет-эскроу на свое имя. 

Когда строительство будет завершено, именно новый участник принимает квартиру от застройщика, подписывает передаточный акт и затем оформляет право собственности.

Первоначальный продавец после надлежащей регистрации переуступки уже не становится собственником будущей квартиры: его место в договорных отношениях занял новый дольщик.

Пошагово: как продать квартиру по переуступке

Практически процедуру можно разделить на несколько последовательных этапов:

1. Проверить зарегистрированный ДДУ и все дополнительные соглашения.
2. Установить, полностью ли оплачена стоимость квартиры застройщику.
3. Получить документы, подтверждающие произведенные платежи.
4. Проверить наличие ипотеки, залога прав и других ограничений.
5. При необходимости получить согласие банка-кредитора.
6. Определить, требуется ли согласие застройщика на перевод оставшегося долга.
7. Проверить необходимость нотариального согласия супруга.
8. Согласовать с покупателем цену переуступки и порядок расчетов.
9. Составить договор уступки прав требования по ДДУ.
10. Подать договор и необходимые документы на государственную регистрацию.
11. Провести окончательные расчеты в соответствии с согласованной безопасной схемой.
12. Передать новому участнику документы по ДДУ и уведомить застройщика о переходе прав.
13. После получения дохода правильно определить налоговую базу и исполнить обязанности по НДФЛ.

Главная особенность такой сделки состоит в том, что продавец передает не уже оформленную недвижимость, а совокупность прав, существующих в рамках конкретного ДДУ. Поэтому безопасная продажа квартиры по переуступке начинается не с поиска покупателя, а с юридического анализа первоначального договора, расчетов с застройщиком и всех зарегистрированных ограничений.

Если проверить эти обстоятельства заранее, правильно составить договор переуступки и зарегистрировать переход прав в Росреестре, переуступка может стать полноценным способом продать квартиру в строящемся доме еще до оформления права собственности.

Продажа квартиры по переуступке требует внимательной проверки договора с застройщиком, условий уступки и возможных ограничений на проведение сделки. Специалисты ЮК «Неделько и партнеры» помогут оценить правовые риски, проверить документы, подготовить договор уступки права требования и сопроводить сделку до ее завершения. Это позволяет заранее выявить спорные условия, правильно оформить переход прав и снизить риск претензий со стороны застройщика, банка или покупателя. Обращайтесь к нам, мы всегда стараемся помочь нашим клиентам.

Автор статьи:
Партнер Юридической компании
«Неделько и партнеры»
Марина Клепко