В более 90% случаев, приобретая квартиры на вторичном рынке, вы можете столкнуться с задолженностью по коммунальным платежам. По данным риелторов, примерно 1–3% от общего числа жилой недвижимости на рынке продаются с долгами. Это не официальная информация, а лишь наблюдения агентов, занимающихся сделками купли-продажи. Наличие задолженности может стать неожиданным бременем для нового собственника, и важно заранее понимать, какие правовые последствия они могут повлечь за собой.

Именно поэтому перед подписанием договора купли-продажи так важно провести тщательную проверку объекта недвижимости, в том числе в отношении наличия долгов по коммунальным и иными обязательным платежам.

Перейдут ли долги новому собственнику?

Долги россиян по коммунальным услугам начали стабильно расти, начиная с 2020 года. Поэтому шанс наткнуться на квартиру с долгами достаточно велик.

Согласно действующему законодательству, новый владелец жилья в большинстве случаев не отвечает за долги предыдущего собственника (ст. 210 ГК РФ и п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

В частности, новый собственник, как правило, не несет ответственности за долги по коммунальным платежам, оставшиеся от предыдущего владельца. Задолженность остается за собственником, а не за недвижимостью. Это означает, что новый владелец не обязан оплачивать долги предыдущего владельца, если только он не унаследовал имущество. В случае наследования имущества, необходимость погашения долгов возникает сразу после вступления в права наследства, и наследник должен уведомить управляющую компанию о происшествии, чтобы получить актуальные данные о задолженности.

Если новый собственник заметил наличие долгов по коммунальным платежам после заключения сделки, ему следует обратиться в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет или открыть новый. Это позволит избежать путаницы и несанкционированных взысканий.

При отказе управляющей компании выполнить просьбу, новый владелец имеет право подать жалобу в контролирующий орган или обратиться в суд. Важно помнить, что новый собственник не имеет права требовать погашения долгов от старого владельца — это прерогатива управляющей компании.

Риски приобретения квартиры с долгами

Покупка квартиры с долгами может обернуться серьезными неприятностями. Если в новоприобретенном жилье имеются задолженности по коммунальным услугам или взносам на капитальный ремонт, собственнику предстоит столкнуться с несколькими проблемами.

Во-первых, ему необходимо будет часто «выяснять отношения» с управляющей компанией или иным лицом, предоставляющим коммунальные услуги, которые могут предъявить требования по оплате долгов предыдущих собственников. Иногда они угрожают новому жильцу отказом в переоформлении счета, а также могут без зазрения совести начислять неустойки или прекращать предоставление коммунальных благ. Несмотря на то, что с позиции приобретателя недвижимости указанные действия более чем неправомерны, на практике, чтобы доказать свою правоту, все же приходится иметь дело с судебными разбирательствами и затрачивать время, силы и деньги.

Во-вторых, существует риск отказа в регистрации. Если платежи за коммунальные услуги не осуществлялись на протяжении достаточного количества времени, управляющая компания имеет право обратиться в суд. Если это произойдет до регистрации перехода права на квартиру, то одним из исходов может быть наложение на квартиру ареста, что исключит возможность регистрации перехода прав собственности к покупателю. Таким образом, покупатель не только потеряет время, но и пострадает финансово, особенно если деньги были переданы сразу после подписания договора купли-продажи или передаточного акта.

Помимо этого, сами собственники квартир с задолженностями часто имеют финансовые трудности. Бывают ситуации, когда для того, чтобы продать проблемную квартиру, собственник использует кредитные средства для погашения долга. Несвоевременное выполнение долговых обязательств — прямой путь к банкротству. Если в течение трех последующих лет продавец признает свою финансовую несостоятельность (в добровольном или принудительном порядке объявит себя банкротом), договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным.

Если вам предлагают купить квартиру с долгами, поинтересуйтесь у продавца, почему он не может сейчас закрыть все финансовые вопросы. Если он вынужден продавать недвижимость из-за финансовых проблем, задумайтесь о дальнейших перспективах такой сделки.

Покупка квартиры с долгами: как обезопасить себя

Перед проведением сделки с квартирой важно проверить наличие задолженности по обязательным платежам, что поможет избежать незапланированных расходов в будущем. Не стоит полагаться лишь на информацию, предоставленную продавцом, так как она может быть неполной или недостоверной. Заблаговременные действия позволят защитить ваши интересы и обеспечить прозрачность сделки.

Для уточнения информации

• Запросите у продавца справку из управляющей компании об отсутствии долгов и квитанции по оплате за капитальный ремонт.

• Обратитесь в управляющую компанию, которая обслуживает дом, для получения информации о задолженностях.

• Проверьте данные продавца в базе судебных приставов, введя его ФИО и дату рождения.

• Внимательно изучите договор купли-продажи на наличие пунктов о переходе долгов на нового владельца.

• Закажите выписку или отчет из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через МФЦ или портал Госуслуг.

Помимо этого, покупатель может потребовать у продавца внести в договор купли-продажи положение, в рамках которого собственник квартиры гарантирует, что данная жилая недвижимость передается в собственность покупателя без долгов по ЖКУ и капремонту на дату регистрации перехода права собственности, а в случае возникновения обязательств по оплате данных платежей до дня регистрации – исполнить эти обязательства до регистрации перехода права собственности.

Данная статья не раскрывает всех нюансов покупки квартиры с долгами и как избежать проблем в случае такого приобретения, если вам необходима квалифицированная юридическая помощь при совершении такого рода сделок, обращайтесь к специалистам юридической компании «Неделько и партнеры». Мы помогли нашим клиентам во многих регионах Российской Федерации, постараемся помочь и вам.

автор статьи

Сергей Заворжанов

юрист