В июле 2026 года, после резонансного дела Долина VS Лурье, Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В этой статье мы кратко расскажем, как разъяснения ВС следует использовать для безопасного совершения сделок с недвижимостью.
Предыстория вопроса
В декабре 2025 года страна следила за прямой трансляцией дела Долиной и Лурье в Верховном суде. Известная певица Лариса Долина стала жертвой мошенников: она продала квартиру Полине Лурье и передала деньги преступникам. В суде Долина требовала признать сделку недействительной. Три инстанции поддержали ее, сделку аннулировали, а Лурье отказали в возврате денег, сказав, что она может попытаться взыскать их с преступников самостоятельно.
Дело Долиной вызвало резонанс в обществе. Выяснилось, что сотни покупателей недвижимости оказались в похожей ситуации. Люди стали бояться покупать жилье на вторичном рынке из-за риска мошенничества. СМИ активно освещали подобные случаи и требовали справедливости.
Председатель Верховного суда взял дело под личный контроль, и оно было рассмотрено в рекордные сроки. Верховный суд восстановил справедливость, оставив право собственности на квартиру за Полиной Лурье. Об этом решении мы писали ранее (ссылка). Во время прямой трансляции заседания председатель заявил, что Верховный суд выпустит обзор дел по оспариванию сделок с недвижимостью для унификации судебной практики.
И вот Тематический обзор (далее — “Обзор”) Верховного Суда Российской Федерации № 12/2026 по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от «1» июля 2026 года № 15А/2026, опубликован.
Станет ли теперь проще и безопаснее проводить сделки с недвижимостью?
«Добросовестное поведение покупателя гарантирует, что сделка не будет оспорена, но есть нюансы…»
— примерно так одним предложением можно выразить суть разъяснений Верховного суда.
Теперь подробнее.
Разумная предусмотрительность покупателя как гарантия нерушимости сделки.
В п. 1 Обзора ВС указывает, что при разрешении споров об оспаривании сделок на основании статьи 178 ГК РФ судам следует принимать во внимание:
- добросовестное поведение покупателя;
- наличие у него возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец, совершая сделку.
При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При этом,
- заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 ГК РФ);
- вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле;
- судам также надлежит оценивать, проявил ли продавец требующуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки.
Исходя из положений п. 5 ст. 178 ГК РФ, оспаривание сделки при безупречном поведении другой стороны сделки (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.
Если бы Верховный суд ограничился пунктом 1, можно было бы вздохнуть с облегчением и быть уверенным, что сделка не будет признана недействительной, если покупатель действовал предусмотрительно и разумно.
Однако суд не мог так заявить, ведь жизнь полна исключений, которые усложняют применение правил.
Нюансы (исключения из правил).
Далее Верховный суд приводит примеры из судебной практики, когда покупатель, казалось бы, сделал всё от него зависящее при совершении сделки с жильем, но это не уберегло его от потери недвижимости.
1. Профессия риелтор как отягчающее обстоятельство для покупателя.
В п. 2 Обзора приводится пример дела, когда при совокупном анализе обстоятельств сделка была признана недействительной, несмотря на казалось бы разумное поведение покупателя.
Такими обстоятельствами стали следующие факты:
- отчуждаемая квартира являлась для продавца единственным жильем;
- продавец была одинокой пожилой женщиной и не имела близких родственников на территории Российской Федерации;
- продажа квартиры осуществлялась по цене, значительно ниже рыночной.
- покупатель является директором агентства недвижимости, то есть профессиональным участником рынка недвижимости, оказывающим риелторские услуги, вследствие чего был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, значительно ниже рыночной на момент ее продажи, и, как следствие, мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.
Вывод: если покупатель — риелтор или другой профессиональный участник рынка недвижимости, к проведению сделки нужно подходить особенно осторожно и, видимо, не оформлять на себя квартиры по цене ниже рыночной.
2. Если у обманутого продавца квартиры и покупателя один и тот же риелтор, рекомендованный мошенником, значит, покупатель был в курсе мошеннической схемы.
В п. 7 Обзора Верховный суд обратил внимание на отдельные аспекты, связанные с признанием недействительной сделки, заключенной под влиянием обмана, на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ.
Сделка купли-продажи квартиры, совершенная продавцом под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане. При этом сделка подлежит признанию недействительной, даже если покупатель не являлся прямым соучастником преступления, но заключение сделки осуществлялось при посредничестве одной и той же риелторской компании.
Как следует из приведенного в обзоре случая, покупатель должен априори считаться осведомленным в том, что продавец совершает сделку под влиянием обмана, если посредничество в осуществлении сделки по покупке жилья осуществляет одно и то же риелторское агентство, рекомендованное продавцу мошенниками.
Вывод: у покупателя должен быть свой риелтор или юрист, отличный от риелтора продавца.
3. Экспертиза решает всё в делах об оспаривании сделок по ст. 177 ГК РФ.
В п. 3 и 5 Обзора разобраны дела, в которых сделки оспаривались продавцами, которые якобы не были способны понимать значение своих действий и руководить ими, на основании ст. 177 ГК РФ.
Верховный суд указал, что наличие или отсутствие психического расстройства, которое лишало бы лицо на момент совершения сделки способности понимать значение своих действий и руководить ими, в случае оспаривания этой сделки в суде по статье 177 ГК РФ устанавливается на основании заключения соответствующей экспертизы, так как для этого необходимы специальные познания.
В п. 3 Обзора приводится пример, когда суды решили не брать в расчет заключение экспертов в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности. Суды сослались на показания свидетелей и отказали в признании сделки недействительной.
Верховный суд указал, что подобные действия судов ошибочны, и что в этом случае нужно было назначить повторную или дополнительную экспертизу, так как суд не может сам делать выводы по вопросам, требующим специальных познаний в области психиатрии, которыми сам суд не обладает.
В п. 5 Обзора Верховный суд рассмотрел дело, в котором гражданка, страдающая психическим заболеванием, продала квартиру, а потом стала оспаривать сделку на основании ст. 177 ГК РФ. Была проведена комплексная судебная психолого-психиатрической экспертиза, которая показала, что психическое состояние продавца в период совершения сделки расценивается как состояние ремиссии после перенесенного приступа психического заболевания. По своему психическому состоянию продавец в период совершения сделки могла понимать характер и значение своих действий и руководить ими.
Суды справедливо сохранили сделку в силе, т.к. несмотря на длящееся психическое заболевание, гражданка во время сделки была в здравом уме.
Вывод. При оспаривании сделок по ст. 177 ГК РФ судебная экспертиза решает всё. Лучший способ защиты — профилактика. Если есть подозрения в психическом здоровье продавца, следует провести комплексную психолого-психиатрическую экспертизу в авторитетном государственном медицинском учреждении.
4. Отклонение цены квартиры более чем на 20% от аналогов – не приговор для сделки.
Важно отметить, что Верховный суд рассмотрел в Обзоре не только дела, связанные с мошенничеством.
Очень важный вывод можно сделать из пункта 12 Обзора, где рассматривается дело о банкротстве гражданина. Финансовый управляющий добился признания сделки купли-продажи недействительной на том основании, что квартира была продана на 20% дешевле рыночной стоимости, определённой судебным экспертом. Однако Верховный суд не согласился с этим решением и отменил постановления нижестоящих судов.
ВС указал, что с учетом наличия в деле документов о различной цене квартиры, неравноценность предоставленного за нее ответчиком исполнения не являлась очевидной.
При этом, покупатель указывал, что объявление о продаже квартиры за 6 300 000 руб. нашел на интернет-сервисе и при встрече с продавцом (должником) убедился в его намерении продать квартиру. Должник указал на возможность снижения цены до 5 000 000 руб. при оплате наличными деньгами. Со своей стороны, ответчик предложил оформление сделки через онлайн-сервис банка и передачу денег через банковскую ячейку.
При таких обстоятельствах равноценность стоимости квартиры надлежало оценивать в контексте отношений должника и покупателя. Уплаченная за квартиру цена в 5 000 000 руб. согласована сторонами по результату их договоренностей, на основании которых заключен договор, который превышает кадастровую стоимость, и, следовательно, стоимость не могла быть оценена судом в качестве существенно заниженной.
Обстоятельства заключения договора указывают на то, что покупатель действовал разумно и проявил требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность.
Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения подать заявление о банкротстве.
Вывод: разумное поведение покупателя может помочь даже в деле о банкротстве. Заверение продавца в договоре купли-продажи недвижимости об отсутствии кредиторов и намерения подать заявление о банкротстве может спасти сделку, если это окажется неправдой.
Подводим итоги.
Принципиально нового Верховный суд ничего не сказал, да и не мог этого сделать, так как законы пишут и принимают другие органы власти.
По-прежнему не существует четкого алгоритма, как правильно действовать при покупке недвижимости, чтобы сделку потом не признали недействительной. Если бы такой алгоритм прописали, допустим, в Гражданском кодексе, его бы сразу начали формально применять различные мошенники, и тогда пострадавшие граждане не смогли бы защитить в суде свои права. Ведь все же помнят истории с черными риелторами и нотариусами. Проведение сделки с недвижимостью по-прежнему остается творческим процессом.
Главная задача юриста, сопровождающего сделку, — выявить неустранимые риски на стадии юридической проверки и уговорить покупателя отказаться от сделки. Либо организовать проведение сделки так, чтобы потом покупатель не смог признать сделку недействительной в суде.
А Обзор от Верховного суда — это еще один инструмент в руках юристов, который нужно использовать с умом.
