Проблема||Проблема||
Банк (арендатор) посчитал, что размер арендной платы, привязанный к курсу евро в 2003 году, теперь не соответствует рыночным ставкам и его нужно уменьшить в судебном порядке в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.
Клиент и задача||Клиент и задача||
Райффайзенбанк заключил договор аренды помещения под собственный офис 1 октября 2003 года, согласовав размер арендной платы в условных единицах, привязанных к евро. За период с 2003 года до 01.07.2016 года курс евро вырос с 35,6 до 71,3 р. за 1 евро, то есть более чем в 2 раза. Кроме того, изменилась схема движения возле здания, из-за чего снизился трафик и посещаемость офиса клиентами.
Банк посчитал, что произошло существенное изменение обстоятельств и размер арендной платы должен быть уменьшен до 40.000 р. за 1 м2 в год с 01.07.2016, то есть более чем на 43% (по курсу на 1.07.2016). Арендодатель с этим не согласился и банк обратился с иском в суд. Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. 1, ст. 10, п. 2 ст. 424, ст. 451, п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Как защитили интересы клиента||Как защитили интересы клиента||
Позиция арендатора
Банк (истец) основывал свою позицию на п. 4 ст. 614 и ст. 451 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:
во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние
имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды);
во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые
арендатор не отвечает.
По мнению банка, за 13 лет курс евро существенно вырос, и теперь ранее согласованная рыночная арендная ставка в пересчете на рубли стала существенно выше рыночной ставки. Кроме того, условия пользования имуществом и состояние имущества существенно ухудшились по независящим от истца причинам: в связи с изменением режимов движения возле здания был исключен нормальный транспортный доступ посетителей к арендуемому помещению. Произвольная, хаотичная, нерегулируемая парковка транспортных средств перед арендуемым помещением в течение всего времени работы банка блокирует проход в него посетителей банка и лишает возможности беспрепятственного доступа, что вызвало отток клиентов.
Наша позиция.
Мы сделали ставку на критику доказательственной базы истца, на то, что он не доказал совокупность обстоятельств, необходимых для изменения условий договора в судебном порядке.
А именно:
- Утверждение Истца о существенном ухудшении условий пользования имуществом, выражающемся в якобы блокировании прохода в помещение, не подтверждается материалами дела.
К исковому заявлению Истца не приложено ни одного доказательства, подтверждающего наличие каких-либо препятствий к доступу Истца и/или третьих лиц к помещениям, арендованным в соответствии с Договором аренды.
Кроме того, на фото из Отчета об оценке, представленных Истцом, отчетливо видно, что никаких препятствий для входа в здание не существует. Вход в здание осуществляется по ступенькам, что очевидно свидетельствует о том, что как бы не осуществлялась парковка транспортных средств на прилегающей к входу территории, это никак не может блокировать ни вход в здание, ни проход к входу, ни открытие/закрытие входной двери.
- Договор аренды не содержит условия, возлагающего на Ответчика
(арендодателя) обязанность обеспечить свободную территорию в каком-либо радиусе от входа в спорные помещения, а уменьшение размера арендной платы на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ возможно исключительно в случае, если изменяются условия пользования, предусмотренные Договором аренды; - Сложившаяся судебная практика исходит из того, что существенное нарушение
условий пользования имуществом происходит в том случае, когда арендатор фактически не может использовать имущество. В данном случае Арендатор использует помещения. - Истец не представил доказательств снижения арендных ставок на помещения стрит-ритейла в центре Москвы.
- Сама по себе фиксация размера арендной платы в Евро уже подразумевает, что стороны в равном объеме несут риски изменения валютных курсов. В январе 2016 курс евро составлял 91,18 р. за 1 евро, а в декабре 2016 — 63,0 р. за 1 евро.
Таким образом, за 2016-й год размер арендной платы за 1 квадратный месяц в рублях
изменялся более чем на 30%, что свидетельствует о том, что Ответчик, являясь Стороной по Договору аренды, также в полном объеме несет предпринимательский риск, связанный с изменением размера арендной платы, вызванный изменением курса Евро по отношению к рублю.
Итог||Итог||
В результате нам удалось убедить суд первой инстанции и отстоять свою позицию в суде апелляционной инстанции — договор аренды был сохранен в первоначальном виде, в требованиях Райффайзенбанка было отказано. В дальнейшем стороны достигли соглашение об изменении арендной ставки и продлении срока аренды в добровольном порядке.
