Конституционный суд (КС) РФ решит, позволяет ли изменение ситуации в российской экономике после начала СВО снижать цену договора, причем задним числом. Поводом стал спор киносети «Синема Парк» с арендодателем — компанией «Формула кино». Сославшись на санкции, уход иностранных киностудий и падение выручки, арбитражные суды вдвое уменьшили ставку аренды для «Синема Парка» начиная с февраля 2022 года. В итоге собственника помещений обязали вернуть арендатору более 100 млн руб. «Формула кино» теперь оспаривает в КС такой подход из практики.
Полный текст статьи читайте на сайте Коммерсантъ. Ниже дополнительные комментарии от Василия Неделько.
Изменение договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в судебном порядке — это крайняя мера. Суды, как правило, неохотно на это идут, в большинстве случаев относя изменившиеся обстоятельства к предпринимательским рискам. Мы не раз успешно защищали интересы арендодателей, когда арендаторы пытались снизить размер арендной платы (см., например, спор с Райффайзенбанком).
Но в споре между «Синема парк» и «Формула Кино» есть особенности, которые позволили судам встать на сторону арендатора и, применив ст. 451 ГК, снизить размер арендной платы и расторгнуть договор.
Дело в том, что из-за СВО и последующих рестрикций корпорация IMAX перестала предоставлять арендатору АО «Синема Парк» ключи доступа для демонстрации кинофильмов, т.е. заблокировала возможность использовать систему IMAX. Кинотеатр был заточен именно под эту систему, поэтому его выручка значительно снизилась. В результате арендатор платил арендную плату выше рыночной ставки, которая была определена судебной экспертизой, и существенно превышающую размер его доходов. Это приводило к убыткам арендатора. В то же время арендодатель не смог доказать, что снижение размера арендной платы задним числом приведет к его убыткам. У него просто уменьшится прибыль.
Таким образом, логика в таком решении суда есть.
Удивление вызывает то, что размер арендной платы изменили задним числом, с 22 февраля 2022 г. (начало СВО), когда начала падать выручка арендатора.
И это при том, что сам арендатор обратился с предложением снизить размер аренды только 21 декабря 2023 года. То есть спустя 1 год и 10 месяцев после того, как указанные обстоятельства начали действовать. …Видимо, после того, как в ст. 453 ГК внесли изменения, позволяющие судам ретроспективно устанавливать дату изменения договора по своему усмотрению.
П. 3 ст. 453 ГК позволяет судам менять дату изменения договора ретроспективно.
Но, на мой взгляд, нельзя ответственность за пассивность арендатора перекладывать на арендодателя. Кто мешал им обратиться с предложением снизить аренду раньше?
Диспозитивность, заложенная в п. 3 ст. 453 ГК, позволяющая судам применительно к конкретной ситуации ретроспективно устанавливать дату изменения, полезна, так как позволяет проявлять определенную гибкость.
Но эта ситуация подсвечивает возможность для перекоса. Наверное, не помешало бы уточнение нормы, что дата ретроспективного изменения договора не может быть ранее даты, когда сторона выступила с предложением о его изменении.«Формула Кино» подало жалобу в Конституционный суд. Будем надеяться, что КС выскажет свое мнение по этому вопросу.
А у нас на сайте вы можете прочитать, как мы расторгли кабальный договор аренды, когда казалось, что все возможности уже утрачены.
