||Проблема||Проблема
К нам обратился клиент, который планировал приобрести квартиру в Москве. Продавец — молодая женщина, постоянно проживающая во Франции. На этапе переговоров ее интересы представляла мать по доверенности.
Внешне квартира выглядела привлекательно: все документы в порядке, характеристики соответствуют заявленным, продавец готова лично приехать на сделку. Однако в процессе общения с матерью продавца мы услышали фразу, которая нас насторожила: Дочери срочно нужны деньги, чтобы наладить самостоятельную жизнь во Франции — у нее напряженные отношения с мужем-иностранцем».
Это стало для нас сигналом: за срочной продажей может скрываться семейный конфликт, который после сделки перекинется на нашего клиента.
||Проверка||Что мы выяснили в ходе проверки
Мы провели углубленный юридический анализ и установили следующее:
- Объект был приобретен продавцом в 2013 году по договору долевого участия (ДДУ). В ДДУ было указано, что женщина не состоит в браке, что подтверждалось нотариальным заявлением.
- 100% оплата по ДДУ прошла в 2013 году — до брака.
- Однако право собственности зарегистрировано в 2016 году — уже в период брака с гражданином Франции (брак заключен в 2014 году и признается в России).
- По французскому законодательству, которое мы проверили через иностранных коллег, имущество, приобретенное в период брака (даже если оплачено до него, но оформлено после), может считаться совместно нажитым и подлежать разделу при разводе.
Риск для нашего клиента был очевиден: покупая недвижимость сейчас, он мог через год-два получить иск от бывшего мужа продавца о признании сделки недействительной и истребовании имущества. Судебные тяжбы в двух юрисдикциях (Россия и Франция) обошлись бы клиенту минимум в 10–20% от стоимости актива — от 8 до 16 миллионов рублей, не говоря о потере самого объекта.
||Как защитили интересы клиента||Как защитили интересы клиента
Мы не просто «проверили документы», а приостановили сделку. Действовали по следующему плану:
Шаг 1. Выяснили, что брак зарегистрирован во Франции в 2014 году. Брачного контракта нет. По французскому законодательству для продажи недвижимости, оформленной в период брака, требуется нотариальное согласие супруга. Без этого документа сделка может быть оспорена в любой момент.
Шаг 2. Объяснили клиенту, что даже запрос юридической справки у французских коллег не дает 100% гарантии. Единственный надежный способ — получить нотариальное согласие мужа продавца на отчуждение московской недвижимости.
Шаг 3. Остановили подписание основного договора.
Несмотря на давление со стороны продавца и её матери (которые настаивали на срочной сделке), мы отказались выходить на подписание. Мы аргументировали это клиенту: «Лучше потратить три месяца сейчас, чем три года на суды с неопределенным исходом».Шаг 4. Заключили предварительный договор.
* Если бы через 3 месяца мы не получили согласие французского супруга на продажу недвижимости или другой документ, свидетельствующий об урегулировании конфликта, продавцу пришлось бы вернуть задаток в двойном размере и компенсировать расходы покупателя на юридические услуги и банковские проценты.
||Итог||Итог
Продавец получила задаток, но поняла, что сделка сорвется, если не уладить семейный конфликт. В итоге они с мужем заключили во Франции соглашение о разделе имущества, куда включили недвижимость и во Франции, и в России. Муж оформил у нотариуса разрешение на продажу московской квартиры.
Сделка состоялась. Наш клиент получил:
✅ юридически чистый объект;
✅ отсутствие каких-либо обременений и претензий со стороны третьих лиц;
✅ спокойствие за будущее своего арендного бизнеса.
||Вывод||Вывод для покупателей недвижимости
Внимательно слушайте продавца!Никогда не игнорируйте «бытовые» фразы представителей продавца. «Срочно нужны деньги», «семейные проблемы», «мы не общаемся с мужем» — это красные флаги, за которыми могут скрываться риски оспаривания сделки.
Профессиональный юрист не просто проверяет документы из Росреестра. Он анализирует мотивы продавца, семейную историю объекта и международные аспекты, если они присутствуют. В данном случае стоимость нашей работы многократно окупилась спокойствием клиента и сохраненными 80 миллионами рублей.
Планируете сделку по недвижимости? Обратитесь к нам, и мы сбережем ваши деньги, время и нервы.
