Сделки с долями без нотариуса

Сделки с долями в недвижимости не всегда требуют нотариального удостоверения. В некоторых ситуациях собственники могут заключить договор в простой письменной форме, самостоятельно подписать его и передать документы на государственную регистрацию в Росреестр. Однако применять такой порядок можно только при наличии предусмотренного федеральным законом основания.

Главное исключение касается продажи всего объекта недвижимости всеми его собственниками по одной сделке. Если квартира, дом, помещение или земельный участок находятся в общей долевой собственности и все владельцы одновременно отчуждают принадлежащие им доли по одному договору, участие нотариуса, как правило, не требуется.

При этом недостаточно только назвать документ договором купли-продажи целого объекта. Необходимо проверить состав собственников, предмет сделки, количество договоров, наличие несовершеннолетних владельцев, вид отчуждения и другие обстоятельства. Если хотя бы одно обязательное условие не соблюдено, сделка может подлежать нотариальному удостоверению.

Когда сделки с долями в недвижимости можно провести без нотариуса

Общее правило содержится в статье 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Сделки по отчуждению и договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество должны быть удостоверены нотариально. Одновременно закон устанавливает несколько исключений.

Наиболее распространенное из них — отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Это означает, что без нотариуса можно продать недвижимость, если соблюдаются одновременно три условия:

• в договоре участвуют все собственники объекта;
• каждый собственник отчуждает всю принадлежащую ему долю;
• переход долей оформляется одним договором.

Например, квартира принадлежит двум собственникам: одному — 1/3, второму — 2/3. Оба владельца решили продать квартиру и выступают продавцами по одному договору купли-продажи. После государственной регистрации ни один из них не сохраняет долю в праве собственности на объект. Такой договор можно заключить в простой письменной форме, если отсутствуют другие основания для обязательного участия нотариуса.

То же правило применяется, когда недвижимостью обладают сразу несколько человек. Количество участников общей долевой собственности само по себе не определяет форму сделки. Важно, чтобы все собственники одновременно распорядились своими долями в рамках одного договора.

Продажа всей недвижимости всеми собственниками по одной сделке

На практике выражение «продажа долей без нотариуса» нередко понимают неправильно. Закон разрешает без нотариального удостоверения не обычную продажу отдельной доли, а сделку, в результате которой все участники долевой собственности одновременно отчуждают весь объект. В договоре необходимо указать:

• сведения обо всех продавцах и покупателях;
• вид и адрес недвижимого имущества;
• кадастровый номер;
• размер доли каждого собственника;
• общую цену недвижимости или стоимость доли каждого продавца;
• порядок и сроки расчетов;
• сведения об имеющихся ограничениях и обременениях;
• порядок передачи объекта;
• обязательства сторон по государственной регистрации перехода права.

Объектом сделки может быть квартира, жилой дом, нежилое помещение, здание, машино-место или земельный участок. Если все доли переходят приобретателю по одной сделке, договор купли-продажи не требует нотариального удостоверения только на основании того, что объект находится в долевой собственности.

Форма сделки не зависит от суммы договора. Высокая стоимость недвижимости сама по себе не означает, что договор нужно удостоверять у нотариуса. Определяющее значение имеют требования закона, состав участников и правовой режим объекта.

Примеры сделок с долями без нотариального удостоверения

Квартира принадлежит супругам в долях по 1/2. Оба супруга продают всю квартиру одному покупателю по общему договору. При отсутствии несовершеннолетних собственников и других специальных обстоятельств договор может быть заключен в простой письменной форме.

Помещение принадлежит трем владельцам. Собственники долей 1/2, 1/4 и 1/4 одновременно продают помещение. Все они указаны в одном договоре в качестве продавцов. После регистрации объект полностью переходит покупателю. Нотариальная форма не обязательна.

Дом и земельный участок принадлежат двум гражданам в одинаковых долях. Оба объекта продаются всеми собственниками по одному договору. При правильном описании дома, земельного участка и долей участие нотариуса обычно не требуется.

Все собственники передают объект в ипотеку по одной сделке. Статья 42 Закона № 218-ФЗ также предусматривает исключение для ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одному договору. Дополнительное исключение действует для договоров ипотеки долей, заключаемых с кредитными организациями.

Во всех случаях необходимо учитывать не только статью 42 Закона № 218-ФЗ, но и другие нормы. Отдельное основание обязательного нотариального удостоверения может изменить порядок оформления.

Когда продать недвижимость без нотариуса не получится

Простая письменная форма неприменима, если в результате сделки хотя бы один участник сохраняет принадлежащую ему долю в общей собственности.

Например, квартира принадлежит трем гражданам. Двое собственников продают свои доли, а третий продолжает владеть своей частью права. Несмотря на участие нескольких продавцов, весь объект по одной сделке не отчуждается. Договоры по отчуждению долей в данном случае подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус потребуется и в следующих ситуациях:

• продается только одна доля в квартире или другом объекте;
• один собственник отчуждает свою долю другому участнику общей собственности;
• владельцы оформляют продажу долей отдельными договорами;
• часть собственников не участвует в сделке;
• один из продавцов передает не всю долю, а только ее часть;
• договор предусматривает отчуждение доли несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
• сделка связана с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
• обязательная нотариальная форма установлена другим федеральным законом или соглашением сторон.

Продажа доли другому собственнику также по общему правилу требует нотариального удостоверения. Статус покупателя не отменяет установленную законом форму сделки. Исключение применяется только тогда, когда всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке отчуждается весь объект.

Если договор, который нужно удостоверять у нотариуса, заключен в простой письменной форме, несоблюдение обязательной формы может повлечь ничтожность сделки. Кроме того, Росреестр вправе приостановить государственную регистрацию или отказать во внесении записи о переходе права.

Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего собственника

Даже если все собственники одновременно продают недвижимость по одному договору, провести сделку без нотариуса нельзя, когда доля принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Статья 54 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает самостоятельное требование: сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего таким лицам, подлежат нотариальному удостоверению. Кроме того, в предусмотренных законом случаях необходимо предварительно получить разрешение органа опеки и попечительства.

Поэтому схема «все собственники продают свои доли по одной сделке» не отменяет нотариальную форму, если среди продавцов есть ребенок. Нотариус проверяет содержание разрешения органа опеки, полномочия законных представителей и соответствие договора интересам несовершеннолетнего собственника.

Регистрация ребенка в квартире без права собственности сама по себе не делает договор нотариальным. Однако перед продажей необходимо проверить, нет ли у несовершеннолетнего права на долю, обязательства по ее выделению или иных охраняемых законом имущественных интересов.

Можно ли оформить дарение долей без нотариуса

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Новое правило распространяется как на дарение целого объекта, так и на передачу доли в праве собственности на недвижимость.

Следовательно, договор дарения нельзя оформить в простой письменной форме только потому, что всеми собственниками одновременно передается весь объект. Требование статьи 574 ГК РФ является самостоятельным основанием обязательного участия нотариуса.

Не имеет значения и степень родства сторон. Дарение квартиры, дома, земельного участка или доли супругу, ребенку, родителю, брату, сестре либо другому гражданину нужно удостоверять у нотариуса. Родственные отношения могут влиять на налоговые последствия и размер отдельных расходов, но не отменяют нотариальную форму сделки.

Поэтому понятие «сделки с долями в недвижимости без нотариуса» в первую очередь относится к купле-продаже, а не к дарению между гражданами.

Преимущественное право покупки доли

Если собственник продает отдельную долю постороннему лицу, остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Продавец обязан письменно сообщить им цену и другие условия предполагаемой продажи.

Для недвижимости срок реализации преимущественного права составляет один месяц со дня получения извещения. Если остальные участники письменно отказались от покупки доли, продавец может заключить договор с посторонним лицом до истечения этого срока.

При продаже всего объекта всеми собственниками по одной сделке отдельное извещение о продаже доли обычно не требуется: каждый участник общей собственности сам выступает продавцом и выражает согласие на отчуждение недвижимости. Однако данное обстоятельство необходимо правильно отразить в договоре.

Если же продается не весь объект, соблюдение преимущественного права покупки доли обязательно. Нельзя указывать в извещении одну цену, а затем передавать долю постороннему покупателю дешевле или на существенно более выгодных условиях. При нарушении правил участник долевой собственности может потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Другие сделки с долями, которые не требуют нотариуса

Помимо отчуждения всего объекта всеми собственниками, статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ содержит специальные исключения. Без обязательного нотариального удостоверения могут оформляться:

• сделки, связанные с недвижимым имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в такой фонд;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на отдельные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
• предусмотренные законом сделки в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве;
• договоры ипотеки долей в праве общей собственности, заключаемые с кредитными организациями;
• сделки по отчуждению долей, заключаемые в связи с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Это специальные ситуации, для которых действуют дополнительные нормы и процедуры. Применять такие исключения к обычной купле-продаже квартиры, помещения или земельного участка по аналогии нельзя.

Необходимо также отличать долю в праве собственности на недвижимое имущество от доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Сделки с долями в ООО регулируются корпоративным законодательством. Договоры купли-продажи и залога доли или части доли в уставном капитале имеют собственные правила нотариального удостоверения и не относятся к исключениям, установленным для недвижимости.

Сделки с долей земельного участка без нотариуса

К долям в праве собственности на земельный участок применяется общее правило: отдельное отчуждение доли обычно требует участия нотариуса. Если же всеми собственниками одновременно продается весь земельный участок по одной сделке, договор можно оформить в простой письменной форме при отсутствии иных оснований для нотариального удостоверения. В договоре важно правильно указать:

• категорию земель;
• вид разрешенного использования;
• площадь участка;
• кадастровый номер;
• размер доли каждого продавца;
• расположенные на участке объекты недвижимости;
• ограничения использования и зарегистрированные обременения.

Особый порядок предусмотрен для долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Такие сделки могут не подлежать нотариальному удостоверению, поскольку их оборот регулируется специальным федеральным законом. Но применять это исключение необходимо с учетом категории земли, статуса участка, числа участников и порядка распоряжения земельными долями.

Если одновременно продаются жилой дом и земельный участок, необходимо проверить, совпадает ли состав собственников обоих объектов. Возможна ситуация, когда дом принадлежит всем продавцам, а участок — только одному из них либо доли распределены по-разному. Ошибка в описании предмета договора может стать причиной приостановления государственной регистрации.

Что проверить перед заключением договора без нотариуса

Отсутствие нотариального удостоверения не означает, что стороны могут использовать формальный шаблон договора без юридической проверки. При простой письменной форме ответственность за содержание документа и оценку рисков в большей степени несут сами участники сделки. До подписания договора необходимо установить:

• кто указан собственником в ЕГРН;
• совпадают ли зарегистрированные размеры долей с условиями договора;
• участвуют ли в отчуждении все собственники;
• продает ли каждый из них всю принадлежащую долю;
• оформляется ли переход права одной сделкой;
• нет ли среди собственников несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц;
• приобреталась ли недвижимость в браке;
• требуется ли согласие супруга;
• имеются ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда или другие обременения;
• использовались ли при приобретении средства материнского капитала;
• не находится ли продавец в процедуре банкротства;
• соблюдены ли корпоративные процедуры, если стороной является юридическое лицо;
• соответствует ли реальное волеизъявление сторон тексту договора.

Особое внимание следует уделить расчетам. В договоре необходимо определить, когда покупатель передает деньги, каким способом подтверждается исполнение обязательства и при каком условии продавец получает доступ к средствам. Для расчетов могут использоваться аккредитив, эскроу-счет, банковская ячейка или иная согласованная сторонами схема.

Государственная регистрация сделки в Росреестре

Простая письменная форма не отменяет государственной регистрации перехода права собственности. После подписания договора стороны должны передать документы в Росреестр непосредственно, через МФЦ или предусмотренным законом электронным способом. В стандартный комплект могут входить:

• заявление о государственной регистрации;
• подписанный сторонами договор;
• документы, удостоверяющие личности заявителей;
• доверенность представителя;
• согласие супруга;
• разрешение органа юридического лица;
• документы по ипотеке или иному обременению;
• подтверждение уплаты государственной пошлины;
• другие документы в зависимости от обстоятельств сделки.

Росреестр проводит правовую экспертизу представленных документов. Регистратор проверяет полномочия заявителей, наличие зарегистрированных прав и ограничений, соответствие формы сделки требованиям закона, описание объекта и отсутствие противоречий между договором и сведениями ЕГРН.

Если договор в простой письменной форме представлен по сделке, которая требует нотариального удостоверения, регистрация может быть приостановлена. Устранить нарушение простой подачей дополнительных пояснений не получится: сторонам потребуется оформить договор в надлежащей форме.

Право собственности приобретателя возникает после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Подписание договора и передача денежных средств сами по себе не заменяют государственную регистрацию.

Основные риски сделки без участия нотариуса

Отказ от нотариальной формы сокращает расходы и позволяет сторонам самостоятельно согласовать порядок подготовки и подписания документов. Однако проведение сделки без нотариуса не освобождает участников от необходимости проверить ее законность. Наиболее частые риски связаны со следующими обстоятельствами:

• неправильно определена обязательная форма сделки;
• в договор включены не все собственники;
• один из продавцов отчуждает только часть своей доли;
• несколько взаимосвязанных договоров ошибочно оформлены как одна сделка;
• отсутствует обязательное согласие супруга;
• нарушены права несовершеннолетних;
• не учтены залог, арест или судебный спор;
• неверно указан кадастровый номер или размер долей;
• фактический порядок расчетов не соответствует договору;
• у продавца имеются признаки банкротства или отсутствует реальная воля на продажу.

Нотариальное удостоверение сделки не является единственным способом снижения рисков. При допустимой простой письменной форме стороны могут обратиться за юридическим сопровождением: провести проверку объекта и собственников, подготовить договор, согласовать безопасные расчеты и организовать государственную регистрацию.

Нужно ли добровольно удостоверять договор у нотариуса

Если закон допускает простую письменную форму, стороны все равно вправе обратиться к нотариусу добровольно. Такое решение может быть оправдано при сложном составе участников, преклонном возрасте продавца, подписании документов представителем, конфликте между собственниками или повышенном риске дальнейшего оспаривания.

При добровольном нотариальном удостоверении нотариус устанавливает личности сторон, проверяет их полномочия и дееспособность, разъясняет правовые последствия договора и удостоверяет волеизъявление участников.

Однако участие нотариуса не заменяет комплексную юридическую проверку. Нотариус выполняет предусмотренные законом действия, но не представляет интересы исключительно продавца или покупателя и не разрабатывает коммерческую стратегию сделки в пользу одной стороны.

Частые вопросы о сделках с долями без нотариуса

Возможна ли продажа доли в квартире без нотариуса, если у нее два собственника?

Да. Если оба собственника продают принадлежащие им доли по одному договору и после сделки весь объект переходит покупателю, договор может быть заключен в простой письменной форме. Но! необходимо убедиться, что нет других оснований для нотариального удостоверения.

Возможна ли продажа доли квартиры второму собственнику без нотариуса?

Как правило, нет. Отчуждение отдельной доли одним собственником требует нотариального удостоверения. Не имеет принципиального значения, передается доля постороннему покупателю или другому сособственнику.

Можно ли подписать отдельный договор с каждым владельцем?

Отдельные договоры не соответствуют условию об отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В таком случае каждая сделка по отчуждению доли может потребовать участия нотариуса.

Нужен ли нотариус, если все собственники дарят квартиру?

При дарении недвижимого имущества между гражданами договор подлежит нотариальному удостоверению. Простая письменная форма для такой сделки не применяется.

Требуется ли нотариус при продаже доли ребенка?

Да. Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требует обязательного нотариального удостоверения и, как правило, предварительного разрешения органа опеки.

Можно ли без нотариуса передать доли в ипотеку банку?

Договоры ипотеки долей в праве общей собственности, заключаемые с кредитными организациями, включены в перечень исключений из обязательной нотариальной формы. Но условия конкретного договора и состав залогодателей необходимо проверять отдельно.

Юридическое сопровождение сделки с долями без нотариуса

Перед оформлением договора необходимо установить, действительно ли сделка не требует нотариального удостоверения. Для этого анализируют сведения ЕГРН, основания возникновения права собственности, состав участников, вид договора, наличие несовершеннолетних владельцев и зарегистрированных обременений.

Юридическое сопровождение может включать проверку недвижимости и сторон, определение требуемой формы сделки, подготовку договора купли-продажи, согласование условий расчетов, сбор документов и сопровождение государственной регистрации в Росреестре.

Правильное определение формы договора особенно важно при долевой собственности. Попытка оформить без нотариуса сделку, которая подлежит обязательному нотариальному удостоверению, может привести к приостановлению регистрации, дополнительным расходам и спору между участниками. Предварительная правовая проверка позволяет выбрать законный порядок оформления и провести отчуждение недвижимости без лишних процедур.

автор статьи:
Партнер Юридической компании
«Неделько и партнеры»
Марина Клепко