Почему это актуально?
В современных условиях промышленного подъёма вопрос открытия новых производственных площадок становится всё более важным для множества компаний. Перед предпринимателями встаёт задача не только найти подходящий участок с определёнными характеристиками, но и учесть целый ряд факторов, включая:
- кадровые ресурсы;
- меры поддержки на федеральном и региональном уровнях;
- наличие коммунальной инфраструктуры;
- степень транспортной доступности;
- вопросы логистики;
- экологические требования.
Юридическая компания «Неделько и партнеры» оказывает услуги в подборе площадок для производства с учётом вышеописанных факторов, а также осуществляет юридическую поддержку в открытии новых индустриальных парков. Ввиду этого нас пригласили поделиться своим опытом на полях форума «InRussia».
Подводные камни: что нужно учесть?
В рамках семинара «Концепция и мастер-план в соответствии с требованиями Правительства РФ к промышленным паркам» Василий Неделько рассказал о ряде нюансов при разработке мастер-плана. В частности, он отметил такой ключевой пункт как предоставление информации о планируемом использовании объектов промышленной инфраструктуры резидентами, включая данные о фактическом и планируемом объёме промышленного производства. Эти сведения имеют большое значение, поскольку учитываются в общих планах развития регионов при использовании индустриальными парками мер государственной поддержки. Однако на практике управляющие компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда они теряют возможность существенным образом влиять на резидентов после продажи участков. В результате возникает расхождение между заявленными показателями и фактическим их выполнением, и целевой план по наращиванию промышленного производства и созданию рабочих мест не исполняется. В ходе семинара было предложено несколько юридических инструментов, которые могли бы воспрепятствовать возникновению такого положения.
Далее Василий Неделько обратил внимание на другую скрытую опасность, с которой могут столкнуться предприниматели, переоценивающие административные возможности муниципальных властей в расчёте на то, что в будущем все спорные вопросы удастся благополучно разрешить. В этом контексте он привёл в пример ряд случаев из судебной практики, когда инвесторы заключали соглашение о сотрудничестве с местными администрациями, надеясь в дальнейшем изменить категорию земли с сельскохозяйственного назначения на землю промышленности и открыть на ней завод. Однако впоследствии, уже на этапе утверждения изменения категории земли, руководство субъекта федерации отказывало в осуществлении процедуры, что ставило предпринимателей, потративших средства на приобретение участка, в крайне невыгодное положение. На их попытки сослаться на договорённость с местной администрацией, подтверждённую соглашением о намерениях, суд отвечал следующим образом: все эти шаги лишь доказывают намерение инвестора выкупить землю по льготной цене, а потом получить дополнительную выгоду от изменения её категории для последующего строительства на ней производственного объекта. Если бы предприниматели изначально знали о таком исходе событий, то иначе бы спланировали свои действия.
Василий Неделько выступает на семинаре перед слушателями.
Учимся на практике
Обозначенную выше теорию предлагалось закрепить на практике: программа форума включала мастер-класс «Выбор площадки для расширения производства. Новые критерии выбора и неочевидные подводные камни», организованный нашей компанией. Целью его проведения являлся разбор на практических примерах правильного порядка действий при выборе места для производственной площадки. Василий Неделько приглашал участников мастер-класса совместно ответить на ряд важных вопросов: как определить регион, в котором проще будет найти нужных специалистов? Как меры государственной поддержки могут влиять на структурирование сделки? В каких случаях выгодна промышленная ипотека? Старший партнёр компании Ольга Саутина указала на необходимость проведения грамотной проверки объекта и продавца перед осуществлением сделки и на наглядных примерах проиллюстрировала последствия недооценки юридических рисков при покупке земельных участков для производства.
Из представленного нашими экспертами материала следовал вывод: обращение за квалифицированной юридической помощью позволяет комплексно учесть все необходимые критерии подбора места для строительства промышленного парка, минимизировать риски оспаривания сделки (в частности, изъятия объекта у собственника), выявить потенциальные «скрытые» обременения, способные повлечь за собой расходы покупателя на их устранение, а также определить реальную возможность использования объекта для бизнеса покупателя.
