РЕЗОЛЮЦИЯ круглого стола по теме: «Защита прав добросовестных приобретателей недвижимости в сделках с ведомыми продавцами»

В ходе мероприятия выступили:

• Разворотнева Светлана Викторовна, депутат Госдумы;

• Филиппов Данил Владимирович, заместитель начальника Следственного департамента МВД России, Генерал-майор;

• Кононенко Антон Викторович, начальник УБК ГУ МВД России по г.Москве;

• Отраднов Вячеслав Александрович, заместитель начальника 6 отдела УУР ГУ МВД России по г. Москве, полковник полиции;

• Ивонин Владислав Александрович, заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по г. Москве;

• Комарова Юлия Борисовна, Управление Росреестра по Москве (отдел регистрации жилой недвижимости);

• Медянкин Павел Юрьевич, руководитель практики судебно-претензионной и корпоративной работы ООО «Домклик»;

• Банников Андрей Григорьевич, председатель Совета партнерства Гильдии риэлторов Москвы, Вице-президент РГР;

• Лексакова Екатерина Олеговна, и.о. председателя Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями;

• Кондрашова Светлана Михайловна, врач психиатр-нарколог, Судебно-психиатрический эксперт, кандидат медицинских наук;

• Сильченко Олег Федорович, руководитель службы сопровождения бизнеса Департамента по обеспечению безопасности ВТБ.

Модерировал мероприятие Неделько Василий Владимирович, управляющий партнер ЮК «Неделько и партнеры», руководитель программы переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» в НИУ ВШЭ.

Подводя итоги работы круглого стола организаторы публикуют настоящую резолюцию.
 

Скачать текст резолюции в формате PDF можно по ссылке

ПРИНЯТЬ К СВЕДЕНИЮ:

1. Хотя количество сделок с ведомыми продавцами, по различным данным, не превышает 0,1% от общего числа сделок с недвижимостью, всё же проблема является существенной, так как сегодня нет инструмента, позволяющего однозначно идентифицировать продавца под влиянием. При этом совершение сделки с таким продавцом, в настоящее время практически во всех случаях, приводит к признанию сделки недействительной.
    
   

2. Сделки, связанные с приобретением недвижимого имущества, могут быть признаны судом недействительными на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом не имеет значения, проявил ли приобретатель должную осмотрительность или нет, так как статья не связывает возможность оспаривания сделки с добросовестностью покупателя.
    

3. П. 5 ст. 178, абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК РФ содержат нормы, позволяющие суду отказать в признании сделки недействительной, если будет доказано, что приобретатель, действующий с обычной степенью осмотрительности, не мог распознать заблуждение лица или не знал и не мог знать об обмане продавца. Тем не менее многие суды выносят решения о признании сделок с недвижимостью недействительными без обоснования, в чем заключалась неосмотрительность приобретателя или из чего следует, что он знал об обмане.
    

4. Сегодня жертвами мошенников становятся не только одинокие люди старшего поколения, но и молодые люди, семейные пары и другие продавцы в ситуациях, где мошенники умело воздействуют на сознание людей. 
    

5. Риэлторы, осуществляющие выкуп недвижимости по цене ниже рыночной у продавцов, находящихся под воздействием мошенников, нередко признаются судами субъектами, обязанными предвидеть факт обмана продавца в соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, что приводит к признанию сделки недействительной и может послужить основанием для взыскания с риэлтора-покупателя убытков в соответствии с п.4 ст. 179 ГК РФ.
    

6. При покупке недвижимости критически важно оценить психическое состояние, адекватность и истинные мотивы продавца и отказаться от сделки при наличии негативных факторов. Формальное соблюдение приобретателем стандартных мер защиты сделок, таких как юридическая проверка контрагента, проведение психологического освидетельствования продавца, нотариальное удостоверение сделки и фактическое освобождение помещения до её заключения, не может служить гарантией того, что суд не признает данную сделку недействительной.

РЕКОМЕНДОВАТЬ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ:

1. Учитывать, что все сделки, в результате которых продавец одновременно не покупает более дорогую (или равноценную) недвижимость, находятся в зоне риска. Не являются гарантией нерушимости сделки многие факторы, ранее считавшиеся надежными.
    

2. Сосредоточить усилия на том, чтобы предотвратить покупку недвижимости у человека, находящегося под влиянием мошенников, а не на формальном сборе доказательств разумной предусмотрительности покупателя.
    

3. Использовать рекомендации «Разумная предусмотрительность при сделке» от ДомКлик (см. Приложение 1), формируя письменную доказательственную базу подтверждения выполнения этих шагов.
    

4. Добиваться возможности общения с родственниками или близкими знакомыми продавца, идентифицируя их и подтверждая их статус по отношению к продавцу с целью выяснения их мнения касательно факта продажи жилья.
    

5. Осуществлять опрос продавца под видеозапись по Чек-листу проверки продавца недвижимости (10 вопросов) от Гильдии риэлторов Москвы (см. Приложение 2) с письменной фиксацией ответов.
    

6. В договорах или иных документах предусматривать фразы о том, что покупатель гарантирует, что не находится под влиянием мошенников, не участвует в спецоперациях, проводимых правоохранительными органами и т. п. Причем под этими фразами целесообразно требовать от покупателя отдельной подписи.
    

7. Для выявления продавца, находящегося под влиянием мошенников, проводить его психолого-психиатрическое освидетельствование непосредственно перед подписанием договора в день сделки в государственных медицинских учреждениях у двух специалистов: психолога и психиатра.
    

8. Расчеты по сделкам производить безналичными платежами.
    

9. Предусматривать, что продавец (в случае отсутствия одновременного приобретения другого жилья) получит всю сумму по договору только после полного физического и юридического освобождения недвижимости.
    

10. До заключения договора выяснять будущее место жительства продавца (адрес) после фактического освобождения продаваемого жилого помещения, а также правовое основание его проживания там. Если продавец продает единственное жилье и переезжает в другую, не принадлежащую ему квартиру, необходимо заручиться подтверждением от собственников этого жилого помещения обязательства предоставить продавцу место для проживания. Желательно лично осмотреть будущее место жительства продавца, либо получить видеозапись помещения.
     

11. При подозрении, что продавец находится под влиянием мошенников, уведомлять об этом органы внутренних дел через сервис на сайте ГРМ grmos.ru/scam-report.

РЕШИЛИ:

1. 1. Создать рабочую группу по выработке комплексных мер по защите прав сторон договора при покупке недвижимости на вторичном рынке (далее – «Рабочая группа») в целях:

   1. 1.1. разработки предложений по внесению изменений в статью 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 1 сентября 2025 года) и иные нормативные правовые акты, направленные на расширение применения механизма компенсации за утрату жилых помещений на физических лиц, которые проявили должную осмотрительность при приобретении жилых помещений и утратили их в результате признания сделок недействительными на основании статей 177-179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

   2. 1.2. инициирования обращения в Верховный суд РФ с просьбой разъяснить порядок применения судами статей 177–179 ГК РФ о признании сделок недействительными. В частности, интересует необходимость отражения в судебных актах вопросов о должной осмотрительности приобретателей недвижимости или её отсутствии. Также важно, чтобы суды рассматривали, знал ли приобретатель о том, что продавец действовал в результате заблуждения или обмана.

   3. 1.3. инициирования обращения к Министерству здравоохранения Российской Федерации с просьбой разработать унифицированные критерии проведения психолого-психиатрической экспертизы в отношении лиц, осуществляющих продажу недвижимости.

   4. 1.4. проработки предложений участников Круглого стола, которые предположительно могут защитить интересы добросовестных приобретателей недвижимости, а именно:

      1. 1.4.1. Установление обязательного периода охлаждения для денежных сумм, полученных после сделки.

      2. 1.4.2. Обязательное страхование титула, действие которого будет распространяться и на сделки с ведомыми продавцами.

      3. 1.4.3. Введение процедуры уведомления Росреестром родственников, близких лиц, так называемого «доверенного лица», определенного заранее собственником недвижимости по его заявлению, при представлении документов на регистрацию.

      4. 1.4.4. Ввести принцип нерасторжимости нотариально удостоверенных сделок. Соответственно, запись в ЕГРН, сделанная на основании нотариальной сделки, станет бесповоротной.

      5. 1.4.5. Возможность подачи иска о признании сделки по отчуждению недвижимости недействительной только при предварительном внесении в депозит суда суммы, эквивалентной оплаченной покупателем по договору купли-продажи недвижимости.

   5. 1.5. В первоначальный состав Рабочей группы включить следующих лиц:

      1. 1.5.1. Неделько Василия Владимировича, управляющего партнера ЮК «Неделько и партнеры», руководителя программы переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» в НИУ ВШЭ;

      2. 1.5.2. Медянкина Павла Юрьевича, руководителя практики судебно-претензионной и корпоративной работы ООО «Домклик»;

      3. 1.5.3. Шенгель Екатерину Сергеевну, президента Гильдии риэлторов Москвы;

      4. 1.5.4. Барсукова Константина Валерьевича, советника Президента Гильдии Риэлторов Москвы;

      5. 1.5.5. Банникова Андрея Григорьевича, председателя Совета Партнерства Гильдии риэлторов Москвы.

2. 2. Систематически информировать широкую общественность о рекомендациях по безопасному проведению сделок с недвижимостью.

КОНТАКТЫ ДЛЯ СВЯЗИ:

Предложения к рабочей группе принимаются по адресу zashhita@grmos.ru.
 

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ: «Сопровождение сделки с квартирой»