Многие уверены, что единственное жилье неприкосновенно, ведь на него распространяется исполнительский иммунитет в соответствии со ст. 446 ГПК РФ. В принципе, это так, но есть нюансы… Например, если жилье признается роскошным. Разбираем, что такое «роскошное жилье» по мнению судов.
Лицензии на изображения приобретены на сайте freepik.com
Забрать единственное жилье за долги могут, если:
- Единственное жилье* является предметом залога (ипотеки).
В этом случае кредитор вправе требовать его продажи для погашения долга. И кредиторы этим правом регулярно пользуются, выставляя жилье должников на торги. - Единственное жилье признано «роскошным жильем»**: в рамках процедуры банкротства
В рамках банкротства так называемое «роскошное жилье» должника может быть продано на торгах, даже если оно единственное. Взамен должнику предложат переехать в более скромное жилище.
В принципе, это справедливо. Если должник живет один в квартире площадью 300 м2 в центре Москвы и отказывается платить по долгам, вполне резонно продать его квартиру, погасить требования кредиторов, а должнику купить однушку 32 м2 за МКАДом.
Но что считать «роскошным жильем», и каким требованиям должно соответствовать замещающее жилье?
На примере нескольких судебных дел мы покажем, что учитывается судами при отнесении жилья к категории «роскошного», и каким критериям должно соответствовать «замещающее жилье в банкротстве».
1. Формально небольшая площадь — не гарантия сохранения жилья
Квартиру в элитном доме целесообразно продать, а должнику предоставить жилье попроще, возможно, аналогичной площади. Это следует из Пункта 22 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18.06.2025.
Общие данные
- Площадь квартиры – 117 кв.м., находится в элитном жилом комплексе;
- Территория замещающего жилья – соседний район, в обычном доме;
- Проживающие лица – должник и трое несовершеннолетних детей.
Суть дела
Кредиторы предложили квартиру должника в элитном доме продать и приобрести ему замещающее жилье в соседнем доме (не относящемуся к элитным), что позволило бы значительные денежные средства направить на погашение требований кредиторов. Должник ходатайствовал об исключении квартиры (единственного жилья) из конкурсной массы. Суды нижестоящих инстанций ходатайство должника удовлетворили, не позволив продать квартиру на торгах.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с нижестоящими судами, отменив принятые по делу судебные акты, обратив внимание на то обстоятельство, что спорная квартира, несмотря на несущественное превышение площади над потребностью должника в жилище, обладает высокой стоимостью, поскольку расположена в элитном жилом комплексе в престижном районе города. По смыслу правовой позиции, содержащейся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. № 15-П, реализация квартиры позволит не только приобрести замещающее жилье, но и пополнить конкурсную массу. В связи с этим обособленный спор был направлен на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суды отказали в удовлетворении ходатайства должника об исключении единственной квартиры из конкурсной массы. Была осуществлена продажа квартиры — единственного жилья с торгов.
2. Формальное превышение площади жилого дома над минимальным нормативом – не повод изымать единственное жилье
Нужно учитывать особенности индивидуального жилищного строительства, наличие в доме технических помещений и его расположение, что следует из Пункта 22 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18.06.2025 г.
Общие данные
- Общая площадь индивидуального жилого дома – 325 кв.м., жилая – 114 кв.м.;
- Проживающие лица – должник, супруга и мать должника, двое несовершеннолетних детей.
Суть дела
Кредиторы решили, что дом должника площадью 325 кв.м существенно превышает минимальные нормы жилья и его нужно продать, предоставив замещающее жилье.
Суды с этим не согласились, указав, что само по себе превышение общей площади жилого помещения над нормами предоставления жилья на условиях социального найма не свидетельствует о том, что такое жилье значительно превышает разумно достаточное для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище, поскольку существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение, обусловленное в том числе финансовыми возможностями соответствующих публичных образований и не могут быть использованы как единственно значимый критерий для определения рамок исполнительского иммунитета.
Индивидуальное жилищное строительство, в отличие от многоквартирной застройки, предполагает особенности, связанные с техническим оснащением системами жизнеобеспечения. Технические помещения жилого дома не могут учитываться при определении норматива предоставления жилых помещений. Действующим законодательством нормативная площадь жилого помещения устанавливается для квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах. Такого рода помещения предполагают наличие общего имущества (тамбуры, входные группы, лестничные клетки, бойлерные и т.д.), которые не учитываются при расчете норматива, поскольку не связаны непосредственно с проживанием граждан.
Кроме того, о роскошном характере могли бы свидетельствовать место расположения в населенном пункте, окружающая инфраструктура, технические решения строительства, художественное оформление. Однако иные доказательства превышения параметров дома над разумной потребностью в жилище отсутствуют, в связи с чем заявление должника об исключении дома из конкурсной массы было удовлетворено.
Таким образом, заявление должника об исключении из конкурсной массы жилого дома – единственного жилья было удовлетворено.
3. Превышение площади квартиры в 2 раза над минимальной нормой для 3-х человек не всегда является чрезмерным
Такой случай приводится в Пункте 23 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18.06.2025 г.
Общие данные
- Площадь квартиры – 91 кв.м.;
- Проживающие лица – должник, супруга, несовершеннолетний ребенок.
Суть дела
Кредиторы сделали попытку включить в конкурсную массу принадлежащую должнику квартиру, так как её площадь превышает в два раза минимальную норму предоставления площади жилого помещения в расчете на трех человек.
Суды не согласились с кредиторами, отметив, что, допускается ограничение применения исполнительского иммунитета посредством предоставления должнику и его семье замещающего жилья, если единственное используемое ими для проживания жилое помещение по количественным и качественным, включая стоимостные, характеристикам чрезмерно превышает разумную потребность в жилище, и одновременно реализация единственного жилья приведет к соблюдению баланса взаимных прав должника и кредиторов и достижению указанных в законе целей процедур банкротства.
«Суд округа отметил, что злоупотреблений должника при приобретении жилья не установлено, а имеющаяся в его собственности квартира превышает в два раза норму предоставления площади жилого помещения в расчете на трех человек. Такое соотношение не позволяет прийти к выводу о чрезмерном превышении уровня обеспеченности должника жильем, которое могло бы стать основанием для ограничения применения исполнительского иммунитета».
В результате единственное жилье осталось в собственности должника.
То же указано в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2025 г. № Ф04-2920/2025 по делу № А46-16473/2022
Общие данные
- Площадь – 75,4 кв.м.;
- Проживающие лица – должник, сын.
Доводы суда
Необходимых и достаточных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о том, что спорная квартира по своим иным критериям (например, по месту расположения в населенном пункте, по окружающей инфраструктуре, по техническим решениям строительства и художественному оформлению квартиры) может относиться к категории роскошного жилья, не представлено.
Более того, из представленных в материалы дела фотографий не следует, что в помещении выполнена какая-либо отделка.
Превышение площади квартиры над нормативом предоставления не может являться единственным и достаточным критерием для признания роскошным жильем спорного жилого помещения. Само по себе превышение общей площади жилого помещения над нормами предоставления жилья на условиях социального найма не свидетельствует о том, что такое жилье значительно превышает разумно достаточное для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище, поскольку существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение, обусловленное в том числе финансовыми возможностями соответствующих публичных образований, и не могут быть использованы как единственно значимый критерий для определения рамок исполнительского иммунитета.
4. Главный критерий – наличие экономической целесообразности в реализации роскошного жилья банкрота и приобретение взамен замещающего
Об этом говорится в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2025 г. № Ф05-16372/2017 по делу № А41-84420/2015
Общие данные
- Общая площадь квартиры – 390 кв.м.;
- Фактически проживающие лица – должник, супруга и двое несовершеннолетних детей;
- Расположение единственного жилья — г. Москва, шоссе Можайское, дом 2;
- Начальная продажная цена жилья — 124 млн. руб.;
- Стоимость замещающего жилья площадью 72 м2 – 30 млн. руб.
Суть дела
В качестве основания отказа от исполнительского иммунитета в отношении спорной квартиры суды указали, что данный отказ имеет реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов и не является карательной санкцией (наказанием) в отношении должника, поскольку разница между стоимостью квартиры и замещающим жильем составит не менее 90 млн. рублей.
Согласно правовому подходу Верховного Суда Российской Федерации, под роскошным жильем понимается недвижимость, явно превышающая уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище.
В данном случае, исходя из выработанных судебной практикой критериев, суды установили, что квартира должника является роскошным жильем, так как размер квартиры составляет: 390 кв. м, что в несколько раз превышает норму предоставления площади жилого помещения на одного человека, установленную пунктом 3 статьи 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» в размере 18 кв. м площади жилого помещения на одного человека.
5. Важно количество фактически проживающих, а не зарегистрированных лиц
В вышеуказанном постановлении (Ф05-16372/2017) суд обратил внимание еще на одно важное обстоятельство:
«Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не являются определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения (Пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)».
Дело в том, что перед рассмотрением дела об исключении единственного жилья из конкурсной массы должник попытался зарегистрировать в своей квартире бывшую супругу и третье лицо, чтобы увеличить количество членов семьи. Суд определил состав семьи, учитывая Семейный кодекс и фактическое проживание людей, а не количество зарегистрированных жильцов.
Таким образом, регистрация посторонних лиц в своем жилье с целью защиты от кредиторов не имеет смысла.
Подведем итог: Главное правило — никаких жестких правил, определяющих критерии роскошного жилья при банкротстве, нет и быть не может
Все всегда решается индивидуально. Главные критерии: экономическая целесообразность в реализации единственного жилья должника и покупке замещающего, при условии соблюдения норм предоставления жилья на условиях социального найма в данном населенном пункте.
*Единственное жилье — это жилое помещение (его части), которые для гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи являются единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Именно в таком виде этот критерий закреплён в ст. 446 ГПК РФ. ↩
**Роскошное жилье в банкротстве — это жилое помещение, которое по своим количественным и качественным, включая стоимостные, характеристикам чрезмерно превышает разумную потребность должника и членов его семьи в жилье. В законе нет точного порога по метражу или цене, поэтому такой статус определяется судом в каждом деле отдельно.
Проще говоря, это не просто дорогое или большое жилье, а такое, которое объективно «слишком велико/ценно» по сравнению с нормальной жилищной потребностью семьи. ↩
