«Чистая» или «свободная» продажа
Под данным понятием подразумевается сделка, в которой участвуют две стороны: продавец и покупатель. Данные лица при осуществлении своих прав не зависят от обстоятельств и действий других лиц. Например, наследник квартиры продает жилье и не планирует покупать иную недвижимость после совершения сделки. Данный вид сделок считается самым простым и оптимальным, а также быстрым по времени.
«Альтернативная» сделка
При альтернативной продаже собственник продает свое жилье и одновременно покупает другое взамен. Соответственно, в таком случае имеют место две (или более) сделок. Стороны по договорам стремятся сэкономить время и, как правило, заключают альтернативные сделки и сдают документы на регистрацию в один день.
Альтернативная сделка — распространенный вариант продажи квартиры, так как вырученные от реализации имущества деньги продавец старается вложить в недвижимость. Как правило, в альтернативной сделке заинтересован только продавец, поэтому на рынке недвижимости такие квартиры несколько ниже по стоимости по сравнению с аналогичными, продающимися по «свободной» сделке.
«Цепочка» сделок
Представляет собой проведение ряда сделок с тремя и более квартирами. Такие сделки могут быть проведены последовательно или параллельно, например когда имеет место реализация дорогостоящей квартиры и покупка нескольких квартир на вырученные деньги. В связи со значительным количеством участников в сделке возрастают время проведения и риски срыва соглашений.
Расчеты по альтернативным сделкам
Расчеты в сложных сделках рекомендуется проводить безналичным способом через аккредитив или наличными с помощью банковских ячеек. Стороны могут арендовать несколько ячеек (например, для аванса, основной суммы, доплаты, комиссии риэлтору).
Риски альтернативных сделок
Помимо основных рисков при покупке недвижимости, альтернативные сделки имеют свои особенности:
-
значительное количество участников повышает риск срыва сделки. Во избежание конфликтных ситуаций следует заранее обсудить со всеми сторонами порядок действий в цепочке сделок и убедиться в реальности намерений каждого из контрагентов;
-
возможны риски, связанные с повышением цены объекта. Например, одна из сторон получает ипотеку в сумме, меньше ожидаемой и, в связи с нехваткой денежных средств, увеличивает цену продаваемого жилья. Во избежание таких последствий следует фиксировать оговоренную сумму в предварительном договоре и вносить задаток;
-
риски, связанные с госрегистрацией перехода прав. Возможны случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации одного из объектов или приостанавливает ее. В таком случае рушится вся цепочка сделок. Во избежание подобных ситуаций нужно отслеживать заявление в личном кабинете и в случае вынесения регистратором отказа или приостановления, подавать заявления о приостановлении остальных сделок. Также стороны могут обратиться за составлением договора к профессиональному юристу. Грамотно составленные и проверенные документы снизят риск отказа. В противном случае, придется расторгать зарегистрированные сделки через суд.
Альтернативные сделки составляют большую долю операций с недвижимостью и являются самыми сложными. Поэтому перед вступлением в цепочку сделок следует заранее ознакомиться с намерениями и ситуациями всех сторон и привлечь к сделке профессионального юриста.
Автор статьи:
