Земельная реформа 2015 года

Какова цель этого закона и кого непосредственно затронут нововведения?Как указано в пояснительной записке Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству к проекту федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Пояснительная записка): «В настоящее время нормативно-правовое регулирование порядка предоставления земельных участков, в том числе в целях строительства, противоречиво и имеет множество пробелов, что создает условия для злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления».

Таким образом, одна из ключевых целей изменений — это исключение коррупционной составляющей в процедуре предоставления земельных участков, но главной целью является, прежде всего, совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства.

Для реализации указанных выше целей законодатель поставил перед собой следующие задачи:

• повысить оборот земельных участков;
• максимально упростить процедуру их предоставления, сделать ее прозрачной;
• сократить сроки для предоставления земельных участков.

В пояснительной записке указано, что «Результатом предлагаемого законопроектом упрощения порядка предоставления земельных участков должно стать сокращение расходов бюджетов всех уровней, связанных с подготовкой земельных участков к продаже. Упрощение порядка предоставления земельных участков также будет способствовать развитию гражданского оборота земельных участков, а, следовательно, значительному увеличению доходов соответствующих бюджетов»

Рассмотрим конкретнее отдельные нововведения, предлагаемые в проекте:
 

1. В соответствии с действующими нормами права, для приобретения прав на земельный участок заинтересованным лицам необходимо:

• осуществить образование земельного участка;
• обеспечить определение его разрешенного использования;
• приобрести права на земельный участок в результате его предоставления одним из предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации способов.

При этом в различных нормативных актах Российской Федерации (Градостроительный кодекс, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон РФ от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), в качестве основания для образования земельных участков требуют подготовки разного пакета документов, перечень и содержание которых либо не установлено, либо установлено нечетко, что затрудняет освоение земельных ресурсов.

Законом более четко определен документ, на основании которого осуществляется образование земельного участка, предоставляемого, в том числе в целях строительства.

2. В действующем законодательстве РФ существуют два способа предоставления земельных участков:

• Без торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта);
• На торгах, конкурсах, аукционах (без предварительного согласования места размещения объекта).

Закон внесет изменения в существующий порядок, а именно, предлагается:

• осуществлять предоставление участков без проведения торгов для целей строительства важных инфраструктурных объектов, отдельным категориям граждан для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и в ряде других случаев. Согласно изменениям, максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, должно сократиться от трех лет до трех месяцев.
• заменить согласование места размещения объекта обязанностью по подготовке документации по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков, которая будет исполняться лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка, что исключает необходимость проведения целого ряда согласований.

3. Согласно поправкам, у органов государственной власти и местного самоуправления возникнет обязанность на основании заявлений граждан и юридических лиц выставлять на торги свободные земельные участки (кроме участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограниченных в обороте и т.п.) Стоит отметить, что предлагается установить закрытый перечень случаев отказа в предоставлении земельных участков, а также в качестве начальной цены земельного участка на аукционе законом предусматривается его кадастровая стоимость.

Также, у органов государственной власти и местного самоуправления возникнет обязанность по опубликованию на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информации о наличии свободных земельных участков, предоставляемых для целей строительства и иных целей, данные о которых содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.

4. Проектом предусматривается возможность муниципалитетов, в случае завершения разработки правил землепользования и застройки, распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с одновременным прекращением таких полномочий у муниципальных районов.

5. Согласно положениям закона владельцы киосков, ларьков и магазинов «на колесах» будут освобождены от обязанности заключать договоры аренды на занимаемые земельные участки, это касается также и владельцев рекламных конструкций.

6 Вносимые изменения затрагивают и социально-значимые проблемы, такие как урбанизация, отсутствие квалифицированных специалистов в регионах и в населенных пунктах с небольшим количеством жителей, в частности в соответствии с нормами закона:

• предусмотрено предоставление земельных участков в безвозмездное пользование гражданам (в соответствии с установленными законами субъектов Российской Федерации перечнями специальностей) для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и крестьянского (фермерского) хозяйства. А также предусмотрено предоставление земельных участков для ведения дачного хозяйства, огородничества и садоводства в индивидуальном порядке, а не только через некоммерческие объединения граждан;
• граждане вправе получить земельные участки в собственность бесплатно, если указанные земельные участки использовались в соответствии с разрешенным использованием более пяти лет. При этом законами субъектов Российской Федерации также предусматривается устанавливать перечни муниципальных образований, в которых допускается такое предоставление земельных участков, что призвано стимулировать переселение граждан в местности, нуждающиеся в людских ресурсах.

Возможные негативные последствия принятия данного закона:

В целом наблюдаются положительные тенденции грядущих изменений, однако для достижения поставленных задач, необходимо прописать четкий механизм реализации данных норм, понятный и исключающий злоупотребления со стороны органов государственной власти и муниципальных образований.

Даже сейчас можно выделить следующие проблемы, которые могут возникнуть при реализации норм нового закона:

• Привязка выкупной цены к кадастровой стоимости может привести не к понижению цен на землю, а к ее повышению, так как зачастую кадастровая стоимость превышает рыночную. Это вытекает из повсеместных судебных споров, связанных со снижением кадастровой стоимости;
• Прекращение действия «дачной амнистии» подвешивает в воздухе вопрос узаконения самовольных построек;
• Освобождение от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки, находящиеся под рекламными конструкциями может привести к незащищенности владельцев данных конструкций.
• Приоритет предоставления земельных участков, лицам, способным предложить их комплексное освоение, что, в конечном счете, приведет к распределению земельных ресурсов между крупными юридическими лицами, а не мелкими предпринимателями и физическими лицам.
• Размер арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в собственности государства или муниципальных образований на порядок ниже размера налога на земельные участки, находящиеся в собственности физических лиц. Таким образом, для стимулирования перевода земельных участков, занимаемых физическими лицами в собственность, необходимо помимо размытых перспектив возможности гарантий защиты прав собственности, а также возможности свободного распоряжения данными участками, предоставить налоговые льготы, в противном случае рядовые граждане просто не будут пользоваться своими правами на перевод земельных участков в собственность.

Еще раз отметим, что Федеральный Закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступит в силу с 1 января 2015 года.