О взыскании с Росреестра убытков за снос самовольной постройки

1. Если доказать, что Росреестр внес в ЕГРН незаконные или недостоверные сведения о здании, в результате чего оно будет снесено по решению суда, лица, которые приобрели эту недвижимость, положившись на достоверность сведений в ЕГРН, могут потребовать с Росреестра возмещение причинённых убытков.
2. Запись в ЕГРН и ипотека банка не гарантируют отсутствие проблем с недвижимостью.

Коротко о деле

Я не участвовал в этом споре и мои выводы основаны на решении суда и открытых источниках – данных Росреестра.

 

Вот, что следует из этих документов: еще в 2002 году ОАО «109 специализированное строительное управление» приватизировало 3 одноэтажных здания (складские помещения) на территории охраняемой природной зоны «Природно-исторический парк «Москворецкий». Потом эти здания приобрело ЗАО «Пост-М», и, без разрешения на строительство и необходимых экспертиз, на месте старых складов возвело современный премиальный жилой комплекс Loft River с подземным этажом. Апартаменты были распроданы гражданам и юридическим лицам, многие из которых воспользовались ипотечным кредитованием.

 

Так как разрешительной документации нет, здания, по мнению Тушинского суда, являются самостроем и подлежат сносу. Кроме того, комплекс возведен на территории особо охраняемой природной территории – это недопустимо и нарушает закон. Мы не знаем, устоит ли решение районного суда в вышестоящих инстанциях, но факт остаётся фактом: по крайней мере, суд первой инстанции считает, что Loft River – самострой.

Как Росреестр мог зарегистрировать право собственности на эти здания?

Если коротко – никак, точнее, он не должен был это делать.

 

Цитата из судебного решения:

«..Ранее размещенные на земельном участке с кадастровым номером * одноэтажные здания площадью 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м, снесены. Несмотря на отсутствие разрешения на строительство, положительного заключения государственной экологической экспертизы, разрешения на ввод в эксплуатацию зданий с кадастровыми номерами * площадью 3383,4 кв.м., * площадью 2729,7 кв.м, и * площадью 38,9 кв.м., Управлением Росреестра по г. Москве и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москве внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости, а именно изменены характеристики снесенных ЗАО «Пост-М» 2 складских помещений и пункта КПП в части увеличения этажности, площадей и назначения данных объектов 1970-х годов постройки. Таким образом, под видом складов и пункта КПП с площадями 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м. 1970 и 1979 годов постройки зарегистрированы права ЗАО «Пост-М» на 3 нежилых здания с площадями 3383,4 кв.м., 2729,7 кв.м, и 38,9 кв.м, возведенных в 2013-2015 годах. …

 

Таким образом, суд установил, что в Росреестр были внесены данные об изменении этажности и площади заданий, что является, как минимум, реконструкцией здания (согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для регистрации подобных изменений в ЕГРН требуется представить в Росреестр разрешительную документацию и акт ввода в эксплуатацию. Суд установил, что эти документы представлены не были.

 

П. 3 ч.1 Ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – «Закон 218-ФЗ») устанавливает, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления регистрации или отказа в государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав.

 

П. 216 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (далее – «Регламент») устанавливает:

 

«При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1. наличие всех необходимых документов;
2. наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;
3. необходимость направления межведомственного запроса;
4. действительность поданных заявителем документов;
5. соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;
6. наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;
7. соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;
8. отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
9. наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации)».

 

Правовая экспертиза проводится в том числе в отношении документов, представленных для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, внесения изменений в записи ЕГРН, в том числе, в целях исправления технической ошибки…» (п. 217 Регламента).

 

Таким образом, Регистратор, выполняя установленный Регламент, мог и должен был выявить несоответствие представленных документов вносимым в ЕГРН изменениям относительно зданий, и отказать в регистрации в ЕГРН изменений, связанных с увеличением площади и этажности зданий.

 

Тем не менее, Росреестр зарегистрировал право собственности на вновь возведенные здания, а банки охотно брали эту недвижимость в качестве залога, выдавая гражданам и организациям ипотечные кредиты.

Обсудим на этом примере два распространённых заблуждения:

Заблуждение №1. Запись о праве собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – гарантия его легитимности.

Так должно быть, но на практике это не всегда так.

 

Задача сотрудников Росреестра – проверить легитимность и достаточность представленных документов, и только после этого осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Как было сказано выше, если бы регистратор действовал профессионально и добросовестно, он бы не зарегистрировал права на жилой комплекс без необходимой разрешительной документации, и тогда не пострадали бы граждане, купившие свои апартаменты, доверившись записи в ЕГРН.

 

Но есть и хорошие новости.

 

Ст. 66, 67 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривают ответственность Росреестра и регистратора за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных нормативными актами.

 

Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.

 

В п. 2.1., ст. 66 Закона №218-ФЗ, указывается, что в размер убытков, причиненных в связи с внесением по вине органа регистрации прав в ЕГРН незаконных или недостоверных сведений о здании и подлежащих возмещению лицу, которое приобрело такие здание, право собственности на которые ранее было зарегистрировано, в случае принятия в отношении таких объектов решения о сносе самовольной постройки … включаются:

 

1. рыночная стоимость здания, сооружения или другого строения в случае их сноса;
2. разница между рыночной стоимостью созданных здания, сооружения или другого строения и рыночной стоимостью таких здания, сооружения или другого строения, определенной исходя из их параметров, соответствующих установленным требованиям, в случае их приведения в соответствие с установленными требованиями;
3. убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками здания, сооружения или другого строения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода;
4. расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в случае, если такие снос или приведение в соответствие с установленными требованиями осуществлены указанным лицом».

 

Таким образом, у граждан и компаний, приобретших недвижимость в Loft River, есть шансы получить компенсацию от государства, если здания будут снесены.

 

Нужно сразу оговориться, что судебной практики по таким делам крайне мало. Придется доказывать причинно-следственную связь между действиями Росреестра и размером нанесённых убытков. Но если задания снесут, делать это все равно придётся, так как с застройщиков получить ничего не удастся в силу их очевидной неплатежеспособности

Заблуждение №2. Наличие ипотеки банка гарантирует, что с недвижимостью все в порядке.

Распространенное заблуждение покупателей недвижимости гласит: «Если банк «работает с объектом» – выдает кредит под залог недвижимости – то с недвижимостью все в порядке».

 

Это не так!

 

Конечно, банковские юристы проверяют недвижимость перед тем, как банк одобрит кредит под ее залог. Но во всех банках делают это по-разному, в зависимости от компетентности юристов и отточенности бизнес-процесса. В частности, из решения Тушинского суда следует, что под залог помещений в жилом комплексе Loft River выдавали кредиты:

• АО «КБ «Дельтакредит»
• АО «КБ «Московское ипотечное агентство»
• ООО «Коммерческий банк инвестиций и социального развития»
• ПАО «Транскапиталбанк»
• АО «Банк профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность»

Дело в том, что банк почти ничем не рискует. В случае если суд признает объект самовольным строением и обяжет владельца снести его, залоговое имущество, под которое выдавалась ипотека, будет потеряно, но это не снимет с заемщика обязательство вернуть кредит банку. Всю сумму кредита придется вернуть вне зависимости от обстоятельств и возможностей владельца.

 

То есть человек, купивший такой объект, останется без собственных денег, внесенных в качестве платы за недвижимость, и будет, к тому же, должен банку, который потребует досрочно вернуть кредит, так как предмет залога утерян.

 

Конечно, если у человека не будет средств на погашение кредита, он может обратиться с заявлением о признании его банкротом и суд спишет долг. Но банку проще выдать несколько тысяч кредитов и потерять деньги на одном из таких уникальных проблемных объектов, как Loft River, чем налаживать у себя работу высококвалифицированных юристов по недвижимости.

 

Кому какое дело до людей, оставшихся без жилья? Спасение утопающих – дело рук самих утопающих.

 

Поэтому заемщики сами должны позаботиться о юридической проверке приобретаемого объекта, а не уповать на квалификацию и добросовестных банковских юристов.

Итог

Пример комплекса Loft River наглядно демонстрирует, что каким бы элитным не был жилой комплекс, какие бы банки не выдали ипотеку под залог этой недвижимости, если закон нарушен, недвижимость могут снести. Даже регистрация права в ЕГРН не поможет. Как сказал Мэр Москвы Сергей Собянин: «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

 

Да, теоретически можно будет получить какое-то возмещение от государства, но в каком размере и удастся ли вообще?

 

Выход один: не уповать на регистрацию права в ЕГРН и компетентность банковских юристов, а заказывать самостоятельно полную юридическую проверку недвижимости у юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Автор статьи:
Василий Неделько
(Управляющий партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"