Как собственнику расторгнуть кабальный договор аренды здания, заключенный предыдущим директором много лет назад?

К нам обратился представитель Русской православной церкви (РПЦ) - настоятель храма, расположенного на земельном участке в центре Москвы. Помимо храма на участке располагался офисный комплекс класса А, который также принадлежал РПЦ. Более 15 лет назад предыдущий настоятель заключил договор аренды офисного здания на 35 лет по ставке 1 рубль за 1 м2 в год.

Особенность этого договора состояла в том, что для арендодателя он был совершенно не выгодным, более того, в нем предусматривалось, что:

1. арендатор может по своему усмотрению делать перепланировки;

2. выбирать любого подрядчика для того, чтобы эти перепланировки осуществлять;

3. услуги такого подрядчика должен оплачивать собственник — РПЦ (то есть арендатор заказывает работы, а собственник их должен оплачивать).

Еще одно важное условие: арендная плата не может быть изменена на оплаченный период. Пользуясь этим положением договора и низкой арендной ставкой, арендатор заплатил всю арендную плату до окончания срока действия договора. Плюс ко всему, у арендатора было право сдавать в субаренду все помещения, чем он и воспользовался, предоставляя их субарендаторам по ставке 37 000 за 1 м2 (что в 37 тысяч раз (!!!) превышало арендную плату).

Наш клиент, вступив в должность, провел инвентаризацию и обнаружил, что офисный комплекс сдается за копейки, при этом арендатор получает прибыль, в десятки тысяч раз превышающую арендную плату по договору. До обращения к нам он вместе с другими юристами пытался оспорить в суде договор по его кабальности, но суд указал на то, что это был предпринимательский риск (несмотря на то, что РПЦ – некоммерческая организация, она тем не менее осуществляет предпринимательскую деятельность, передавая имущество в аренду). Вторая попытка оспорить договор также не увенчалась успехом: ссылались на то, что предыдущий настоятель превысил свои полномочия, не согласовав заключение договора с вышестоящими органами. В удовлетворении требований было отказано, поскольку истекли сроки исковой давности и полномочия не были четко прописаны. Таким образом, перед нами стояла задача добиться расторжения договора в судебном порядке. 

Для защиты интересов клиента мы выбрали иную стратегию. В свое время, много лет назад, арендатор старался как можно скорее закончить ремонтные работы и ввести здание в эксплуатацию, в связи с этим в Бюро технической инвентаризации (БТИ) была предоставлена неактуальная информация.

Мы инициировали в БТИ «очередное» обследование здания, в ходе которого выяснилось, что при проведении работ:

1. установлен лифт и пожарные лестницы;
2. оборудован пандус, который выходит за пятно застройки здания (существенное нарушение договора аренды земли и целевого использования земельного участка);
3. были заложены капитальные стены;
4. установлены дополнительные окна на фасаде здания и много других изменений.

Мы подготовили экспертное заключение, оценив результаты проверки, и сделали вывод: эти изменения нельзя расценить как «перепланировку» и проведенные арендатором работы являются реконструкцией здания. Выстроив линию защиты, мы обратились в суд с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что арендатор произвел реконструкцию здания без согласия арендодателя, что являлось существенным нарушением условий договора и, следовательно, основанием для его расторжения.

В результате нам удалось убедить суд первой инстанции и отстоять свою позицию в суде апелляционной инстанции — договор аренды был расторгнут, требования клиента удовлетворены в полном объеме.