Как охранные обязательства и путаница в дроблении собственных помещений могут повлиять на свойства недвижимости

Что нужно учитывать, приобретая коммерческую недвижимость с целью ведения арендного бизнеса

Результат

Удалось выиграть время для клиента и заставить продавца устранить за свой счет недостатки объекта

Выгода клиента

130 млн — сумма сделки

Представляли Интересы покупателя
Проблема

Продавец торопил с заключением договора, а покупателю нужно было немного времени, чтобы собрать необходимую сумму

Клиент и задача

Наш клиент планировал приобрести нежилые помещения с целью последующего ведения арендного бизнеса. Продавец уже сдавал помещения в аренду, арендатором выступала аптека.

Клиентом были поставлены следующие задачи:

1. Нужно успеть воспользоваться предложением — продают помещения со скидкой, но с условием, что покупатель выйдет на сделку в течение недели и заплатит «живыми деньгами», без кредитов.
2. Нужно срочно провести полную проверку объекта, в том числе на предмет возможности исполнять договор аренды.
3. У покупателя еще нет всей суммы для заключения сделки, и он не может об этом сообщить продавцу, так как у того есть другой покупатель. Нам нужно было придумать причину, по которой мы сможем выйти на сделку не ранее чем через месяц, чтобы покупатель смог собрать деньги, но, чтобы при этом продавец не подозревал об истинной причине отсрочки.

Мы пообещали продавцу уложиться в срок и приступили к работе. В ходе юридической проверки мы выяснили, что при дроблении помещений между аффилированными юридическими лицами не были учтены особенности фактического использования помещений:

a) Здание — памятник архитектуры, в отношении которого не выданы охранные обязательства. Есть вероятность, что их исполнение может существенно повысить накладные расходы, так как придется, например, убрать антресольный этаж, восстановить лепнину на потолке (демонтировав подвесной потолок и систему вентиляции) демонтировать лестницу, восстановить кирпичный свод и т.п.;
b) Действующее законодательство предусматривало направление предварительного уведомления в Москомнаследие с предложением воспользоваться преимущественным правом выкупа и ожидания ответа минимум 30 дней. То есть, мы не могли выйти на сделку ранее, чем через 30 дней с момента направления уведомления в Москомнаследие;
c) Были обнаружены проблемы, связанные с некорректным дроблением помещений между юридическими лицами:
            — щиток энергоснабжения, питающий объект электричеством, находился в помещениях, принадлежащих другому собственнику - третьему лицу. Существовал риск, что третье лицо может запретить доступ к щитку, и придется в судебном порядке устанавливать платный сервитут;
            — помещения находятся на втором этаже. Собственная входная лестница к ним проходит через черный вход со двора, что неприемлемо для аптеки (арендатора). Вторая парадная лестница начинается с холла, принадлежащего еще одному собственнику. Есть риск, что собственник холла решит запретить проход по своей территории, и вход с главной улицы станет невозможным. Установление сервитута в данном случае будет невозможным.

Как защитили интересы клиента


Для выполнения поставленных клиентом задач мы предприняли следующие шаги:

1. Убедили продавца, что объект не готов к продаже, и выход на сделку за одну неделю невозможен (таким образом наш клиент получил время для сбора денег).
2. В ускоренном порядке получили нормальные охранные обязательства, делающие возможной дальнейшую эксплуатацию аптеки.
3. Направили предварительное уведомление в Москомнаследие, тем самым исключив риск оспаривания сделки в дальнейшем.
4. Договорились с собственником щитка энергоснабжения об аренде части помещения, в котором располагался щиток.
5. Договорились с собственником помещения, в котором располагается холл, о покупке у него части помещения, необходимого для доступа к парадной лестнице. На сумму этой сделки продавец сделал скидку по основному договору купли-продажи недвижимости, поэтому для клиента сумма сделки не изменилась.

Сделка была проведена через 1,5 месяца с момента обращения покупателя. За это время он успел собрать недостающие денежные средства.

Подробнее

Команда проекта

Получить консультацию
Посмотреть все проекты

Статьи по теме

Марина Клепко
Партнер ЮК "Неделько и партнёры"
Позвоните по номеру +7 (495) 023-01-15 или оставьте заявку и мы свяжемся с Вами в ближайшее время:
Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Уточнить информацию у юристов

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в
Юридическую компанию «Неделько и Партнеры».

В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.
Открыть форму заявки

Оферта

Услугу по подготовке юридического заключения об объекте недвижимости оказывает ООО Юридическая компания «Неделько и партнеры» (ИНН 7719433327, ОГРН 5157746157311).

Смотреть пример юридического заключения

Ознакомьтесь с условиями оказания услуг по подготовке юридического заключения о результатах проверки недвижимости:

Нажимая кнопку “Далее”, я подтверждаю, что ознакомился и согласен с Договором-офертой и Политикой по обработке персональных данных.

Уточнить информацию у юристов

Для заказа юридической проверки недвижимости Вам нужно иметь на руках следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, полученная не более 3-х месяцев назад, или открытие собственником недвижимости своих данных в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр; Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • Копии паспортов всех собственников - физических лиц;
  • Учредительные документы + протокол о назначении руководителя — для собственников - юридических лиц;
Уточнить информацию у юристов

Необходимо заполнить хотя бы одно из полей

пример: Московская обл., г. Мытищи, ул. Строителей д. 1 корп. 1, кв. 1
или
пример: 11:22:123456:789

Вы можете загрузить выписку из ЕГРН либо просто подтвердить, что собственник недвижимости открыл свои персональные данные в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.

Любой документ, подтверждающий право собственности продавца. Например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! Нужны все страницы документа. Шрифт должен четко читаться.

Собственник:
Для физических лиц

Потребуются: основной разворот паспорта с фотографией, страница со всеми регистрациями (для проверки судов) и сведения о раннее выданных паспортах

Для юридических лиц

Потребуются: устав, протокол (решение) о назначении руководителя

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Приложите дополнительные документы, если они имеются: согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, брачный договор, архивная выписка из домовой книги и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Как к Вам обращаться?

Как с Вами можно оперативно связаться?

На какой e-mail Вам отправить отчет?

(потребуется подтвердить адрес)

На ваш e-mail отравлен проверочный код с адреса no‑reply@ndprt.ru.

Обычно сообщение приходит в течение 1-3 минут. Если не увидели письмо во входящих – проверьте папку СПАМ или РАССЫЛКИ.

Введите проверочный код

Неверный проверочный код
через 30 секунд

Еще раз проверьте правильность введённой Вами информации на предыдущих шагах и прикрепленные файлы. После нажатия кнопки «Оплатить» Вы не сможете что-либо изменить в заявке и перейдете на форму оплаты. После оплаты Вы получите уведомление по электронной почте, а мы приступим к работе. Если у нас будут вопросы по документам, мы с Вами свяжемся.

Осталось оплатить наши услуги в размере 5.900 рублей

Мы подготовим отчет в течение 3-х рабочих дней и отправим Вам его по электронной почте. Если у нас будет вопросы или потребуются дополнительные документы, мы с Вами свяжемся.