Как охранные обязательства и путаница в дроблении собственных помещений могут повлиять на свойства недвижимости

Наш клиент планировал приобрести нежилые помещения с целью последующего ведения арендного бизнеса. Продавец уже сдавал помещения в аренду, арендатором выступала аптека.

Клиентом были поставлены следующие задачи:

1. Нужно успеть воспользоваться предложением — продают помещения со скидкой, но с условием, что покупатель выйдет на сделку в течение недели и заплатит «живыми деньгами», без кредитов.
2. Нужно срочно провести полную проверку объекта, в том числе на предмет возможности исполнять договор аренды.
3. У покупателя еще нет всей суммы для заключения сделки, и он не может об этом сообщить продавцу, так как у того есть другой покупатель. Нам нужно было придумать причину, по которой мы сможем выйти на сделку не ранее чем через месяц, чтобы покупатель смог собрать деньги, но, чтобы при этом продавец не подозревал об истинной причине отсрочки.

Мы пообещали продавцу уложиться в срок и приступили к работе. В ходе юридической проверки мы выяснили, что при дроблении помещений между аффилированными юридическими лицами не были учтены особенности фактического использования помещений:

a) Здание — памятник архитектуры, в отношении которого не выданы охранные обязательства. Есть вероятность, что их исполнение может существенно повысить накладные расходы, так как придется, например, убрать антресольный этаж, восстановить лепнину на потолке (демонтировав подвесной потолок и систему вентиляции) демонтировать лестницу, восстановить кирпичный свод и т.п.;
b) Действующее законодательство предусматривало направление предварительного уведомления в Москомнаследие с предложением воспользоваться преимущественным правом выкупа и ожидания ответа минимум 30 дней. То есть, мы не могли выйти на сделку ранее, чем через 30 дней с момента направления уведомления в Москомнаследие;
c) Были обнаружены проблемы, связанные с некорректным дроблением помещений между юридическими лицами:
            — щиток энергоснабжения, питающий объект электричеством, находился в помещениях, принадлежащих другому собственнику - третьему лицу. Существовал риск, что третье лицо может запретить доступ к щитку, и придется в судебном порядке устанавливать платный сервитут;
            — помещения находятся на втором этаже. Собственная входная лестница к ним проходит через черный вход со двора, что неприемлемо для аптеки (арендатора). Вторая парадная лестница начинается с холла, принадлежащего еще одному собственнику. Есть риск, что собственник холла решит запретить проход по своей территории, и вход с главной улицы станет невозможным. Установление сервитута в данном случае будет невозможным.

Для выполнения поставленных клиентом задач мы предприняли следующие шаги:

1. Убедили продавца, что объект не готов к продаже, и выход на сделку за одну неделю невозможен (таким образом наш клиент получил время для сбора денег).
2. В ускоренном порядке получили нормальные охранные обязательства, делающие возможной дальнейшую эксплуатацию аптеки.
3. Направили предварительное уведомление в Москомнаследие, тем самым исключив риск оспаривания сделки в дальнейшем.
4. Договорились с собственником щитка энергоснабжения об аренде части помещения, в котором располагался щиток.
5. Договорились с собственником помещения, в котором располагается холл, о покупке у него части помещения, необходимого для доступа к парадной лестнице. На сумму этой сделки продавец сделал скидку по основному договору купли-продажи недвижимости, поэтому для клиента сумма сделки не изменилась.

Сделка была проведена через 1,5 месяца с момента обращения покупателя. За это время он успел собрать недостающие денежные средства.