Договор аренды земельного участка с государством: что предпринять для защиты своих интересов

Наш клиент обратился в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) для заключения договора аренды в отношении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости. КИО направил нашему клиенту договор аренды земельного участка, в который было включено условие о том, что положения договора начинают распространяться на отношения сторон с момента возникновения у собственника права на объект недвижимости, то есть за 4,5 года до момента заключения договора.

В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Такое условие договора является одним из инструментов, при помощи которого государство получает денежные средства за пользование земельным участком за период, начиная с момента возникновения права собственности на недвижимость.

Вторым способом, позволяющим государству взыскать денежные средства за пользование земельным участком за период с момента возникновения права собственности на недвижимость до момента заключения договора аренды земельного участка, является предъявление требования о взыскании неосновательного обогащения, подробнее об этом вы можете узнать здесь.

Перед нами стояла задача — защитить интересы клиента, снизив размер платы за пользование земельным участком за период до заключения договора аренды.

Наш клиент получил от КИО проект договора аренды с условием об обязанности арендатора оплатить арендную плату за 4,5 года до момента его заключения. Несмотря на то, что в настоящее время установлены стандартные формы такого договора аренды, законодательство не исключает возможности внесения в указанные договоры изменений по некоторым условиям.

Путем переписки с КИО, а именно путем подготовки и направления протокола разногласий к полученному проекту договора аренды, мы согласовали исключение оговорки об обратной силе договора.

В частости, по подобного рода спорам, есть положительная судебная практика: суды поддерживают позицию собственников, ссылаясь на то, что распространение условий договора на предыдущий период является правом сторон (при достижении ими обоюдного согласия), а не обязанностью. В данном случае получается, что собственник обязан заключить договор с государством (так как землепользование в Российской Федерации является платным), но нет нормы закона, которая обязывала бы включать в такой договор условие о его обратной силе.

При составлении протокола разногласий мы привели следующие аргументы:

1) Собственник неоднократно предпринимал различные действия, направленные на заключение договора аренды с КИО, однако проект договора был направлен ему лишь спустя 4,5 года после подачи заявления, что представляет собой прямое ущемление прав и охраняемых законом интересов собственника недвижимости. Следовательно, именно КИО является лицом, ответственным за неуплату собственником арендной платы за указанный период;

2) У собственника нет обязанности по уплате возмещения стоимости аренды земельного участка за пределами срока исковой давности (3 года), так как КИО был осведомлен как о факте использования земельного участка собственником, так и о добровольном и прямо выраженным намерении собственника заключить в отношении данного земельного участка договор аренды;

3) Наш клиент является добросовестным пользователем земельного участка и во исполнение п. 7 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса готов в добровольном порядке оплатить арендную плату за 3-летний период до момента заключения договора аренды.

В результате мы добились изменения условия об обратной силе договора аренды, существенно снизив размер платы, подлежащей уплате клиентом за пользование земельным участком.