Что делать, если государство решительно настроено взыскать плату за пользование земельным участком

К нам обратился клиент – собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который находится в государственной собственности. Право собственности клиента на объект недвижимости зарегистрировано в мае 2007 года, однако договор аренды земельного участка под зданием клиент не заключал и арендную плату за его использование не платил. Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) в 2021 году направил собственнику претензию с требованием об уплате неосновательного обогащения (платы за пользование земельным участком) и штрафных санкций.

Для полноты картины стоит отметить, что в последнее время участились подобные случаи, поскольку в соответствии с законодательством землепользование в Российской Федерации является платным: если земельный участок находится в собственности – это уплата налогов, если на праве аренды – уплата арендных платежей. Распространенной является ситуация, когда, например, на земельном участке располагается крупный объект недвижимости с большим количеством собственников отдельных помещений, а договор аренды земельного участка с каждым из этих лиц не заключается. Отсюда и возникают требования государственных органов о взыскании неосновательного обогащения, сумма которого начисляется с момента возникновения права на помещение. Соответственно, если право собственности на помещение возникло условно 10 или 15 лет назад, то и сумма, которую государство пытается взыскать с собственников, также начисляется за эти условные 10 или 15 лет.

В то же время ситуация с заключением договора аренды государственного имущества не столь проста, зачастую госорганы сами «тормозят» процесс заключения договора аренды земли. Более того, существует проблема определения границ земельных участков, постановки их на кадастровый учет, что требует больших временных и финансовых затрат лица, желающего заключить договор. Еще одна причина, по которой договоры аренды не заключаются – заранее включенное условие об обратной силе договора, подробнее о том, как поступить в такой ситуации смотрите здесь.

Теперь вернемся к ситуации с нашим клиентом. После получения претензии от ДГИ, клиент не стал торопиться с ее удовлетворением, поэтому в конце 2022 года ДГИ Москвы обратился с иском в арбитражный суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения с момента регистрации права собственности нашего клиента на объект недвижимости (с мая 2007 года).

Перед нами стояла задача — защитить интересы клиента, добившись существенного снижения размера предъявляемых к нему требований.

Поскольку объект недвижимости принадлежал клиенту на праве собственности практически 15 лет, лучшим способом защиты в данной ситуации было заявление о пропуске срока исковой давности.

Во-первых, мы ссылались на то, что данные из ЕГРН в силу положений ст. 8.1 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" являются публичными и признаются общеизвестными. Поэтому именно с момента регистрации права собственности клиента на помещение ДГИ должен был узнать о своем праве на получение платы за пользование землей. Несмотря на то, что истец возражал против применения срока исковой давности, должным образом обосновать свои возражения ДГИ не смог.

Во-вторых, медлительность ДГИ (с момента направления претензии до момента обращения в суд прошло более 11 месяцев) также была использована в пользу клиента, так как благодаря этому увеличился период, который попал в срок «за пределами срока исковой давности».

В-третьих, в связи с уменьшением суммы основного долга была пересчитана и также уменьшена сумма штрафных санкций.

К предварительному судебному заседанию мы рассчитали размер задолженности, который был не оспорим, добровольно погасили указанную незначительную задолженность (примерно 15% от первоначальной суммы иска), а в остальной части добились полного отказа в удовлетворении иска.

В подобных ситуациях рекомендуется в обязательном порядке отслеживать почтовую корреспонденцию, чтобы не пропустить возможные претензии и иски, потому что неполучение претензии/иска/судебного извещения не является препятствием для рассмотрения судебного спора, а срок исковой давности применяется только в том случае, если об этом заявит ответчик и сделать это нужно в суде первой инстанции. После получения претензии нужно сразу обращаться к юристам для определения стратегии защиты интересов правообладателя.