Внушительный период владения объектом недвижимости не гарантирует исключение рисков при совершении сделок

Как условие договора, заключенного 19 лет назад, могло лишить покупателя права собственности на объект

Результат

Проанализировав договор купли-продажи на риски, связанные с приватизацией, юристы выявили условия и обязательства, о которых продавец не имел представления, и способствовали их соблюдению

Выгода клиента

149 500 000 рублей – стоимость объекта коммерческой недвижимости

Представляли Интересы покупателя
Проблема

Клиент планировал приобрести объект коммерческой недвижимости, который был приватизирован продавцом 19 лет назад по типовому договору, содержащему условия о преимущественном праве покупки такого имущества предыдущим собственником – г. Москвой.

Клиент и задача

Нашим Клиентом стала компания, занимающаяся арендным бизнесом (street-retail). Компания имеет в собственности большое количество объектов коммерческой недвижимости в Москве и Московской области, осуществляя регулярное сотрудничество с крупными арендаторами: «Сбербанк», «Райффайзенбанк», «Банк ВТБ», сети магазинов «Магнит» и «Пятерочка».

Клиент планировал приобрести объект недвижимости – нежилое помещение в центре Москвы, пристроенное к многоквартирному жилому дому, для последующей сдачи в аренду ПАО «Сбербанк». На стороне продавца выступало юридическое лицо, которое 19 лет назад приватизировало данный объект недвижимости. Однако внушительный период владения объектом недвижимости не гарантировал исключение рисков при приобретении такого имущества Клиентом, например, отказ в регистрации права собственности из-за неисполнения требования договора о преимущественном праве покупки такого имущества предыдущим собственником – г. Москвой. В начале 2000-х годов типовые договоры на приватизацию московской недвижимости содержали условие о преимущественном праве г. Москвы на выкуп недвижимости при последующих сделках.

Перед юристами стояла задача – выявить существенные для Клиента риски при заключении такой сделки и обеспечить ее сопровождение на безопасных условиях.

Как защитили интересы клиента

Анализ правоустанавливающих документов показал, что при продаже недвижимости, продавец обязан предложить Департаменту городского имущества г. Москвы (ДГИ) воспользоваться преимущественным правом покупки имущества. Невыполнение этого требования могло стать, как минимум, основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на Клиента.

Юристы настояли на том, чтобы продавец выполнил требование договора о необходимости предложить ДГИ Москвы воспользоваться преимущественным правом покупки имущества. Получив отказ от предыдущего собственника (ДГИ г. Москвы) в приобретении объекта недвижимости, юристы прописали в договоре, что процедура была соблюдена и приложили к договору официальный отказ ДГИ г. Москвы от права выкупа помещения.

После юристы сопроводили сделку Клиента по приобретению дорогостоящего объекта недвижимости, включая обеспечение нотариального удостоверения и сопровождение государственной регистрации перехода права собственности. Сделка реализована на безопасных и выгодных для Клиента условиях.

Таким образом, мы обеспечили Клиенту легитимное приобретение недвижимости, устранив риск оспаривания сделки со стороны ДГИ Москвы.  Этот проект в очередной доказал необходимость тщательной проверки правоустанавливающих документов. 

Подробнее

Команда проекта

Получить консультацию
Посмотреть все проекты

Статьи по теме

Марина Клепко
Партнер ЮК "Неделько и партнёры"
Позвоните по номеру +7 (495) 023-01-15 или оставьте заявку и мы свяжемся с Вами в ближайшее время:
Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Уточнить информацию у юристов

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в
Юридическую компанию «Неделько и Партнеры».

В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.
Открыть форму заявки

Оферта

Услугу по подготовке юридического заключения об объекте недвижимости оказывает ООО Юридическая компания «Неделько и партнеры» (ИНН 7719433327, ОГРН 5157746157311).

Смотреть пример юридического заключения

Ознакомьтесь с условиями оказания услуг по подготовке юридического заключения о результатах проверки недвижимости:

Нажимая кнопку “Далее”, я подтверждаю, что ознакомился и согласен с Договором-офертой и Политикой по обработке персональных данных.

Уточнить информацию у юристов

Для заказа юридической проверки недвижимости Вам нужно иметь на руках следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, полученная не более 3-х месяцев назад, или открытие собственником недвижимости своих данных в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр; Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • Копии паспортов всех собственников - физических лиц;
  • Учредительные документы + протокол о назначении руководителя — для собственников - юридических лиц;
Уточнить информацию у юристов

Необходимо заполнить хотя бы одно из полей

пример: Московская обл., г. Мытищи, ул. Строителей д. 1 корп. 1, кв. 1
или
пример: 11:22:123456:789

Вы можете загрузить выписку из ЕГРН либо просто подтвердить, что собственник недвижимости открыл свои персональные данные в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.

Любой документ, подтверждающий право собственности продавца. Например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! Нужны все страницы документа. Шрифт должен четко читаться.

Собственник:
Для физических лиц

Потребуются: основной разворот паспорта с фотографией, страница со всеми регистрациями (для проверки судов) и сведения о раннее выданных паспортах

Для юридических лиц

Потребуются: устав, протокол (решение) о назначении руководителя

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Приложите дополнительные документы, если они имеются: согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, брачный договор, архивная выписка из домовой книги и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Как к Вам обращаться?

Как с Вами можно оперативно связаться?

На какой e-mail Вам отправить отчет?

(потребуется подтвердить адрес)

На ваш e-mail отравлен проверочный код с адреса no‑reply@ndprt.ru.

Обычно сообщение приходит в течение 1-3 минут. Если не увидели письмо во входящих – проверьте папку СПАМ или РАССЫЛКИ.

Введите проверочный код

Неверный проверочный код
через 30 секунд

Еще раз проверьте правильность введённой Вами информации на предыдущих шагах и прикрепленные файлы. После нажатия кнопки «Оплатить» Вы не сможете что-либо изменить в заявке и перейдете на форму оплаты. После оплаты Вы получите уведомление по электронной почте, а мы приступим к работе. Если у нас будут вопросы по документам, мы с Вами свяжемся.

Осталось оплатить наши услуги в размере 5.900 рублей

Мы подготовим отчет в течение 3-х рабочих дней и отправим Вам его по электронной почте. Если у нас будет вопросы или потребуются дополнительные документы, мы с Вами свяжемся.