Основные изменения в законодательстве в сфере недвижимости в 2024–2025 годах

В прошедшем 2024 г. произошли важные изменения в законодательстве о недвижимости, ипотеке и ЖКХ, установившие новые реалии для сектора в 2025 г. Новостей много, но мы постарались кратко и доходчиво рассказать о самых важных из них. Будут вопросы – обращайтесь. Расскажем подробнее.

 

Для удобства мы разбили нововведения на 5 групп: 

• Защита недвижимости должника при банкротстве и исполнительном производстве.
• Ипотека: упрощённая продажа недвижимости и продление льготных программ.
• ДДУ, общие собрания МКД и аренда жилья.
• Строительство, реконструкция и самострой.
• Увеличение пошлин, неустоек и других платежей в сфере недвижимости.

Защита недвижимости должника при банкротстве и исполнительном производстве

 

Ипотечное жильё можно вывести из конкурсной массы

 

С сентября 2024 г. вступили в силу изменения, направленные на защиту ипотечного жилья при банкротстве. Теперь третьи лица с согласия должника могут полностью погасить задолженность перед ипотечным кредитором, что позволяет вывести жильё из-под залога и защитить его от дальнейшего взыскания.

 

Кроме того, согласно новой практике Конституционного Суда РФ, деньги, вырученные от продажи в процедуре банкротства единственного жилья должника, находящегося в ипотеке, теперь защищены от взыскания (распределения) в пользу других кредиторов.

 

Однако если сумма денег позволяет купить жильё, по своим характеристикам превышающее необходимый уровень для проживания должника и членов его семьи, сумму защищённых средств могут уменьшить. Если должник будет действовать недобросовестно или злоупотреблять своим правом, ему могут полностью отказать в защите денежных средств.

 

Эти меры призваны сохранить единственное жильё должника и его семьи в случае банкротства.

 

Что это значит для должников?

 

Теперь должники, во-первых, могут сохранить своё единственное ипотечное жильё даже при процедуре банкротства, если третье лицо полностью погасит их ипотечную задолженность.

 

А во-вторых, если это жильё будет продано по цене, превышающей долг перед банком (ипотечным кредитором), то разницу не отдадут другим кредиторам, а передадут самому должнику для приобретения нового жилья.

 

Это создаёт дополнительные возможности для защиты должников, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и позволяет избежать утраты жилья. 

 

Источники:

• Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ;
• Постановление КС РФ от 04.06.2024 № 28-П.

   

 

Исполнительский иммунитет распространили на владельцев апартаментов

 

Кассационный суд установил, что в исключительных случаях исполнительский иммунитет может распространяться на апартаменты, если: 

• они подходят для постоянного проживания;
• нет доказательств, что должник искусственно создал ситуацию, где это жильё стало единственным для него;
• не найдены другие адреса для проживания.

 

Что это значит для владельцев апартаментов?

 

Для должников – владельцев апартаментов это означает, что их жильё может быть защищено от взыскания, если оно подходит для постоянного проживания, является единственным доступным местом для жизни и нет доказательств, что владельцы создали для этого искусственные условия. Раньше это касалось исключительно владельцев жилых помещений, а апартаменты, как известно, к таковым не относятся. 

 

Источник:

• Постановление АС Северо-Западного округа от 11.04.2024 по делу № А56-76686/2018.

Расширение применения исполнительского иммунитета для наследников умершего должника

Новая судебная практика

 

Верховный Суд защитил права детей умершего должника, исключив его единственный дом и земельный участок из конкурсной массы. Ранее суд отказывал в удовлетворении требований, предполагая, что дети могут жить в квартире матери. Однако в результате Верховный Суд отметил, что важно учитывать право несовершеннолетних выбирать место жительства, особенно с учётом того, что квартира самой матери находится в ипотеке.

 

Источник:

• Определение ВС РФ от 26.06.2024 № 304-ЭС23-25261.

Ипотека: упрощённая продажа недвижимости и продление льготных программ

 

Упрощённая продажа ипотечной недвижимости 

 

Для должников, которые не могут погасить ипотеку, с сентября 2024 г. появилась возможность продать свою ипотечную недвижимость без необходимости досрочного погашения кредита. Важно, что банк должен дать согласие на такую сделку, и деньги от продажи должны поступить на специальный банковский счёт.

 

Что это изменяет для заёмщиков?

 

Теперь заёмщики, оказавшиеся в трудной финансовой ситуации, могут без досрочного погашения кредита продать жильё, направив вырученные средства на погашение долга. Раньше это тоже было возможно, но каждый банк решал этот вопрос индивидуально, что существенно усложняло схему сделки.

 

Источник:

• Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ.

Продление ипотечных программ

Стоит отметить продление некоторых ипотечных программ. В частности, семейная ипотека будет действовать до 2030 г. с льготной ставкой 6 % годовых для семей с детьми. Для специалистов в сфере информационных технологий также продлевается IT-ипотека с максимальной ставкой до 6 % и возможностью получения кредита на сумму до 9 млн рублей.

 

Что это значит для льготных категорий?

 

С одной стороны, продление ипотечных программ создаёт дополнительные возможности для семей с детьми и специалистов в IT-сфере приобрести жильё на более выгодных условиях. С другой стороны, встаёт вопрос: на какой срок хватит лимитов по этим программам? Когда лимит исчерпан, то есть банк выдал «льготную ипотеку» на сумму больше, чем предполагалось, он вынужден приостанавливать оформление льготных кредитов до выделения дополнительной квоты.

 

Это необходимо для того, чтобы государство и дальше компенсировало разницу в ставках. Лимиты могут расходоваться быстрее обычного, в том числе из-за повышенного спроса и высокой ключевой ставки. Если лимиты исчерпаны, то льготные кредиты не выдаются в течение какого-то времени.

 

Источник:

• Информация с сайта Минфина России от 10.07.2024, информация с сайта Правительства РФ от 31.07.2024.

ДДУ, общие собрания МКД и аренда жилья

 

Продлён мораторий на взыскание неустойки по ДДУ

 

Правительство продлило мораторий на взыскание неустоек по договорам долевого участия (ДДУ), который действует с 22 марта 2024 г., а также расширило его действие на взыскание штрафов и убытков.

 

Что это значит для дольщиков?

 

Участники долевого строительства не могут требовать от застройщиков компенсацию за нарушение сроков передачи объектов, а также взыскивать штрафы и убытки. Застройщики со своей стороны не могут взыскивать с дольщиков неустойку за просрочку в оплате по ДДУ.

 

Источники:

• Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326;
• Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916.

Новые правила посуточной сдачи жилья

Согласно изменению в ЖК РФ, собственники квартир теперь могут сдавать жильё по краткосрочному найму. Однако для этого необходимо соблюдать несколько важных условий, включая уважение прав соседей, исполнение правил пользования общими помещениями и выполнение требований к оснащению квартиры счётчиками энергоресурсов. В случае нарушения этих условий соседи смогут обратиться в суд для защиты своих прав.

 

Что это значит для собственников квартир?

 

Собственники квартир теперь имеют возможность легально сдавать жильё в краткосрочную аренду, но должны строго соблюдать установленные условия и не нарушать права других граждан, проживающих в многоквартирном доме.

 

Источник:

• Федеральный закон от 23.03.2024 № 55-ФЗ.

Поправки о собраниях собственников в многоквартирных домах

С марта 2025 г. для заочных голосований собственников помещений в многоквартирных домах разрешено использовать только ГИС ЖКХ или её региональные аналоги. Сторонние ресурсы допустимы, если собрание было назначено до 1 марта 2025 г.

 

Сообщения о собраниях, решения и протоколы, размещённые в ГИС ЖКХ, будут автоматически поступать собственникам через Госуслуги. Информация будет считаться полученной при входе в личный кабинет.

 

Инициировать собрание смогут собственники, собравшие не менее 10 % голосов. Для этого можно обратиться в управляющую компанию через ГИС ЖКХ.

 

Что это значит для собственников в МКД?

 

Использование ГИС ЖКХ и её региональных аналогов обеспечивает единый стандарт работы, а интеграция с Госуслугами упрощает доступ к документам. Теперь собственники смогут быстрее и надёжнее получать информацию о собраниях, а также инициировать их, если имеют достаточное количество голосов.

 

Источник:

• Федеральный закон от 13.12.2024 № 463-ФЗ.

Уточнение процедуры выделения машино-места в долевой собственности многоквартирного дома

Было дано более чёткое разъяснение процедуры выделения машино-места в общей долевой собственности. Ранее этот процесс был неясным и требовал множества согласований, включая получения согласия от всех собственников. Теперь собственник доли может самостоятельно инициировать постановку машино-места на кадастровый учёт без необходимости получения согласия других владельцев.

 

Для этого нужно заказать кадастровые работы и подготовить технический план. Кадастровый инженер опубликует извещение о выделении места, и другие владельцы смогут подать возражения в течение 30 дней. Если возражений не будет, место считается согласованным; в противном случае процесс может перейти в суд.

 

Что это значит для собственников долей?

 

Более чёткое понимание процедуры значительное упрощает процесс выделения машино-места, так как теперь не требуется согласие других владельцев.

 

Источник:

• Федеральный закон от 23.11.2024 № 403-ФЗ.

Строительство, реконструкция и самострой

 

Теперь объект может быть признан самостроем на любой стадии строительства

 

Пленум Верховного Суда РФ внёс разъяснения о порядке признания самовольных построек. Теперь объект может быть признан таковым не только после завершения строительства, но уже на этапе возведения фундамента. Такое толкование закона позволяет выявлять нарушения на самых ранних стадиях и применять санкции незамедлительно.

 

Что это значит для владельцев недвижимости?

 

Ответственность за строительство без необходимых разрешений теперь может наступить уже на самых ранних этапах строительных работ. Это подчёркивает необходимость тщательно соблюдать все требования законодательства, чтобы избежать штрафов, остановки строительства или сноса объекта.

 

Источник:

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44.

Верховный суд РФ разъяснил, чем отличается перепланировка от реконструкции

Верховный Суд РФ дал чёткие разъяснения о том, в каких случаях строительные работы считаются реконструкцией, а в каких – перепланировкой. Это важное уточнение позволяет правильно определить, какой процесс согласования требуется, и в случае с перепланировкой воспользоваться более простым и быстрым путём оформления всех необходимых документов.

 

Что это значит для собственников квартир и нежилых помещений?

 

Если вы планируете изменения в своей квартире или нежилом помещении, важно правильно квалифицировать работы как перепланировку или реконструкцию. Это необходимо для грамотного планирования процедуры согласования.

 

Источник:

• Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

Новые правила изменения назначения помещений

Вступил в силу закон, уточняющий правила изменения назначения помещений. Теперь перевод помещения в другую категорию завершается в день обновления информации в ЕГРН. Если собственник провёл перепланировку, он обязан уведомить местные власти и предоставить технический план. Также уточнено определение перепланировки: это изменения границ, площади или внутренней планировки помещения в многоквартирном доме.

 

Что это значит для собственников помещений?

 

Собственникам теперь необходимо быть более внимательными к процессу перепланировки и изменения назначения своих объектов и учитывать новые требования законодательства.

 

Источник:

• Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ.

Увеличение пошлин, неустоек и других платежей в сфере недвижимости

 

Увеличились пошлины за регистрационные действия

 

С 1 января 2025 г. выписки из ЕГРН подорожали в два раза (например, бумажная выписка об объекте недвижимости теперь стоит для юридических лиц 5 100 рублей, для физических — 1 740 рублей).

 

Госпошлины за регистрацию договора аренды увеличились до 4 000 рублей для граждан и 44 000 рублей для компаний, а внесение изменений или расторжение договора стали стоить 700 и 2 000 рублей соответственно.

 

Пошлина за регистрацию прав на недвижимость также выросла: для физических лиц, если кадастровая стоимость не превышает 20 млн рублей, она составляет 4 000 рублей, для юридических лиц — 44 000 рублей при кадастровой стоимости до 22 млн рублей.

 

При более высокой стоимости пошлина составляет 0,02% для граждан и 0,2% для организаций от кадастровой стоимости, с максимальными пределами 500 000 и 1 млн рублей соответственно.

 

Что это означает для граждан и бизнеса?

 

Очевидно, что увеличение пошлин не станет причиной отказа от сделок с недвижимостью. Однако теперь, планируя бюджет для таких операций, следует учитывать размер пошлин. В некоторых случаях они могут оказаться сопоставимыми с расходами на услуги юристов или риэлторов.

 

Источники:

• Приказ Росреестра от 28.10.2024 № П/0335/24;
• Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ.

Существенно вырос размер неустойки за задолженность в сфере ЖКХ

С 1 января 2025 г. закончились особые правила расчёта неустоек по задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Напоминаем, что в 2024 г. пени по задолженности в сфере ЖКХ исчислялись по старой ключевой ставке ЦБ, действовавшей на 27.02.2022 (9,5 %). В 2025 г. эти правила утратят силу, и пени будут рассчитываться по действующей ставке.

 

Что это означает для должников по ЖКХ?

 

Если задолженность не была погашена до конца 2024 г., собственникам жилья придется оплачивать пени по новой ставке, что может увеличить финансовую нагрузку.

 

Источник:

• Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2382.

Ввели обязательное нотариальное заверение договоров дарения недвижимости

С 13 января 2025 г. договоры дарения недвижимости между гражданами необходимо заверять у нотариуса. Ранее это требовалось только в исключительных случаях, например, при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего.

 

Заверив договор, нотариус обычно сам подаёт заявление в Росреестр для регистрации прав, но стороны могут отказаться от этой услуги и сделать это самостоятельно.

 

Что это значит для собственников?

 

Процедура оформления дарения недвижимости станет более строгой и регламентированной, что может обеспечить дополнительную защиту от мошенничества или других неправомерных действий. Однако придётся учитывать дополнительные расходы на услуги нотариуса. Собственникам важно заранее планировать такие сделки и быть готовыми к новым требованиям.

 

Источник:

• Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ.

Заключение

В данном обзоре мы рассказали о наиболее важных, по нашему мнению, изменениях в сфере недвижимости в 2024–2025 гг.

 

Предупреждён — значит вооружён! 

 

Ключевым моментом является необходимость следить за изменениями законодательства и адаптироваться к ним, чтобы оставаться конкурентоспособными и защищёнными. Поэтому важно не только знакомиться с новыми нормами, но и обращаться за профессиональной помощью, чтобы минимизировать риски и максимально использовать все доступные преимущества.

 

Юридическая компания «Неделько и партнеры» всегда готова оказать необходимую юридическую помощь в области недвижимости. Мы поможем вам разобраться в новых правилах, подготовить все необходимые документы и защитить ваши интересы в случае возникновения споров. 

 

Понимание и правильное применение новых норм позволит не только избежать лишних затрат, но и максимально эффективно использовать предоставленные возможности для защиты и реализации своих прав. В условиях постоянных изменений в законодательстве важно иметь надёжного партнера, способного поддержать вас на каждом этапе.

 

Константин Сичинский,
Партнёр Юридической компании 
«Неделько и партнеры»