||Задача||Задача
Клиент решил купить квартиру за 44 миллиона рублей, взяв ипотеку. Он очень спешил, поэтому заказал у нас юридическую проверку и одновременно подал документы в Сбербанк для получения согласия на покупку. Банк одобрил квартиру, но мы выявили риски, которые делали сделку крайне опасной.
||Проверка||Что мы выявили при проверке
Изучая документы по прошлым сделкам, мы обнаружили, что два месяца назад продавец квартиры получил её по договору купли-продажи. Этот договор был подписан по доверенности — сыном предыдущего владельца. На первый взгляд, ничего подозрительного: отец доверил сыну продать квартиру. Но выяснилось, что отец умер на следующий день после того, как оформил доверенность на продажу.
Мы начали разбираться в запутанной истории этих сделок и выяснили следующее:
Отец сильно болел, попал в больницу и находился в тяжелом состоянии. Сын, «чтобы не возиться потом с наследством», вызвал нотариуса в больницу, и отец оформил на сына доверенность на продажу квартиры. На следующий день отец скончался. Сын же терять времени не стал и в тот же день сразу же переоформил квартиру на своего друга (нынешнего собственника, которого мы проверяли в ходе работы с нашим клиентом). Тем самым он вывел квартиру из наследственной массы.
Но в этой схеме есть серьезная проблема: доверенность теряет свою юридическую силу вместе со смертью доверителя. Как только отец умер, доверенность перестала действовать. Договор купли-продажи квартиры был подписан в день смерти отца, а подан сторонами в МФЦ на следующий день. То есть когда сын подавал документы в МФЦ, его доверенность уже не действовала. Он не имел права это делать. Однако молодой человек так быстро оформил сделку, что данные в базах еще не успели обновиться, так как еще не было даже свидетельства о смерти. В Росреестре ещё отсутствовала информация, что паспорт владельца квартиры недействителен, поэтому новое право собственности зарегистрировали без вопросов.
||Как защитили интересы||Как мы защитили интересы клиента
Ситуация, описанная выше, представляет собой значительный риск признания сделки недействительной. Мы узнали, что у умершего есть еще две дочери. Если они не в курсе ситуации, с их точки зрения, квартира была украдена братом. К моменту сделки наследственное дело уже было открыто, но сестры ещё не подавали исков в суд. Как только они получат информацию от нотариуса о квартире, они поймут, что сделка между сыном владельца и его другом была незаконной. В таком случае суд может признать сделку недействительной, квартира вернется в наследственную массу, а наш клиент окажется втянутым в судебный процесс, где ему придется доказывать свою добросовестность как приобретателя.
Сообщив нашему клиенту об этом риске, мы предложили запросить у продавца дополнительную информацию об отсутствии других наследников у предыдущего собственника. Продавец отказался предоставлять эти данные, уверяя, что все в порядке, и если нас что-то не устраивает, он найдет других покупателей.
Клиент испугался, что сделка сорвется, и решил представить наше юридическое заключение в банк. Банк же, в свою очередь, отозвал свое согласие на покупку этой квартиры.
||Итог||Итог
Продавец квартиры вернул аванс за квартиру. Наши действия помогли предотвратить рискованную сделку, продавец вел себя подозрительно, так что наш клиент сделал выбор в пользу другого, более безопасного варианта.
Результат для клиента:
||Вывод||Вывод для покупателей недвижимости
Дополнительная юридическая проверка недвижимости на скрытые риски крайне важна, даже если банк уже одобрил сделку. Проблема может крыться в мелких деталях в официальных документах. Юристы с опытом знают, на что обращать внимание, поэтому точно не пропустят потенциальный риск.
Важно углубляться в историю сделок, чтобы быть уверенными в отсутствии потенциальных проблем и рисков будущего оспаривания. Если продавцу квартиры нечего скрывать, он вряд ли откажется от дополнительных проверок и изучения тонких деталей. Если же он, как в этом случае, возвращает деньги и прекращает сотрудничество, значит он понял, что на этой сделке «не наживешься».
Планируете сделку по недвижимости? Обратитесь к нам, и мы сбережем ваши деньги, время и нервы.
