ВРИ — как убийца апартаментов и проблема для другой коммерческой недвижимости

«Апартаменты в Москве не нужны и их не будет!», — из частного разговора с московским чиновником.

Ещё несколько лет назад покупка апартаментов считалась привлекательным вложением средств. Во-первых, это было дешевле, чем покупка жилья. Во-вторых, можно было приобрести стильные лофты с высокими потолками на территории бывших фабрик в центре Москвы по доступным ценам и наслаждаться жизнью в них.

 

Кроме того, на каждом шагу предлагались инвестиционные проекты по покупке офисных или производственных зданий и их переделке в апартаменты. Обещали доходность от 30 % годовых (при ставках Центрального банка до 10 %).

 

Несмотря на предупреждения юристов о том, что апартаменты по своей сути являются гостиницей и для их создания требуется соответствующее разрешённое использование земельного участка, инвесторы находили «убедительные» ответы: «Все так делают» и «Как они докажут?».

 

Предприниматели, возможно, осознавали риски, но надеялись, что успеют продать объекты и получить прибыль до того, как начнутся проблемы. Частные клиенты либо не были осведомлены о рисках, либо считали, что смогут избежать их. Но, к сожалению, избежать проблем не получилось. Процесс ликвидации нелегальных апартаментов набирает обороты.

 

Представьте, что вы приобрели апартаменты в престижном районе Москвы, а через некоторое время к вам приходят судебные приставы и показывают решение суда об изъятии помещений. Оказывается, вы используете недвижимость с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ), на котором она находится. 

 

Такая ситуация не редкость. Например, в ноябре 2024 г. владельцы апартаментов в Москве столкнулись с угрозой массового изъятия недвижимости из-за несоответствия ВРИ, об этом писали многие СМИ.

 

Для того, чтобы понять, почему это происходит и как с этим бороться, начнём с теории.

Что такое апартаменты?

Понятие апартаментов раскрывается в Постановлении Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. N 1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения». Документ вступил в силу с 1 января 2025 г.

 

Согласно этому постановлению, апартамент представляет собой номер площадью не менее 40 м², состоящий из двух и более комнат: гостиной или столовой и спальни. В номере должна быть установлена двуспальная кровать размером не менее 180х200 см и оборудована мини-кухня для приготовления и приёма пищи, а также для мытья посуды.

 

Несмотря на внешнюю схожесть с квартирами, апартаменты имеют ряд важных особенностей:

• Статус помещения. Квартиры относятся к жилым помещениям, апартаменты же считаются нежилыми. Это значит, что они предназначены для временного (гостиничного) проживания или коммерческого использования, но не для постоянного проживания.

• Возможность прописки. В квартире можно зарегистрироваться по месту жительства, что удобно для получения социальных услуг. В апартаментах возможна только временная регистрация сроком до 5 лет.

• Налогообложение. Апартаменты облагаются налогом как коммерческая недвижимость, ставка у которого выше, чем для квартир. Это приводит к увеличению ежегодных расходов.

Апартаменты должны находиться в гостиницах, санаториях, базах отдыха и кемпингах, чтобы не вызывать вопросов. Однако если они расположены в бывших офисных или производственных помещениях, это считается незаконным, хотя формально и те, и другие считаются нежилыми зданиями.

Почему власти уделяют особое внимание борьбе с нелегальными апартаментами?

Дело в том, что апартаменты, которые используются для постоянного проживания, создают такую же нагрузку на объекты социальной инфраструктуры, как и жилые многоквартирные дома. Это касается больниц, школ и детских садов. При этом застройщики жилых кварталов и многоквартирных домов обязаны возводить необходимые социальные объекты. В то время как застройщики апартаментов не несут таких обязательств. 

 

Есть и такие «редевелоперы», которые не строят ничего нового, а лишь переделывают офисы в апартаменты и продают их доверчивым гражданам. Если власти не будут бороться с этим, весь город покроется сплошными апартаментами без школ, поликлиник, детских садов и т.д.

А эффективный инструмент для борьбы с апартаментами — ВРИ

При покупке нежилых помещений, будь то офис, магазин или апартаменты, зачастую не обращают внимание на вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположено здание. Между тем ВРИ — это ключевой аспект, который определяет, какие виды деятельности могут быть осуществлены на данном участке. Игнорирование ВРИ может повлечь за собой значительные риски, включая штрафы, запрет на использование объекта и даже изъятие имущества.

Что такое ВРИ?

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это установленное законом ограничение на использование земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости. Все земельные участки в России делятся на категории, такие как земли населённых пунктов, сельскохозяйственные земли, промышленные земли и др. Внутри каждой категории существует перечень ВРИ, определяющий, какие объекты можно размещать на участке и какие виды деятельности там разрешены.

 

Пример: земельный участок в пределах населённого пункта может иметь ВРИ для размещения многоквартирных жилых домов, торговых объектов, гостиниц или промышленных зданий.

 

ВРИ устанавливается нормативными актами, такими как:

• Градостроительный кодекс РФ. Статья 37. Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

• Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

• Классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412.

• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) населённых пунктов и муниципалитетов, которые утверждаются органами местного самоуправления.

Риски несоответствия ВРИ и фактического использования земельного участка

Несоответствие ВРИ и фактического использования объекта недвижимости может привести к серьёзным последствиям:

• Штрафы. Органы государственной власти могут наложить административные штрафы за использование земельного участка не по назначению. Например, в Москве такие нарушения регулируются Кодексом города Москвы об административных правонарушениях.

• Запрет на использование объекта. Суд может запретить использование помещения, если оно нарушает требования ВРИ. Например, работа ресторана на земельном участке с ВРИ «жилые дома» может быть признана незаконной.

• Изъятие имущества. В случаях, когда нарушения невозможно устранить, объект недвижимости может быть изъят. Например, реконструкция производственного здания под апартаменты на участке с ВРИ «промышленные объекты» может привести к изъятию через суд.

Штрафы за нецелевое использование земельных участков

Согласно статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), размеры штрафов зависят от категории нарушителя и кадастровой стоимости участка, причём верхний предел штрафа не ограничен. 

 

Категория нарушителя	При наличии кадастровой стоимости	При отсутствии кадастровой стоимости
Граждане	Штраф от 0,5 % до 1 % кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей.	Штраф от 10 000 до 20 000 рублей.
Должностные лица	Штраф от 1 % до 1,5 % кадастровой стоимости участка, но не менее 20 000 рублей.	Штраф от 20 000 до 50 000 рублей.
Юридические лица	Штраф от 1,5 % до 2 % кадастровой стоимости участка, но не менее 100 000 рублей.	Штраф от 100 000 до 200 000 рублей.

 

Примечание: Указанные штрафы актуальны на январь 2025 г. 

Как проверить ВРИ?

Для проверки ВРИ и анализа ситуации лучше обратиться к юристу. Однако если вы хотите сделать это самостоятельно, то вот варианты действий:

• Получите выписку из ЕГРН. Выписка содержит основную информацию о земельном участке, включая его категорию и вид разрешённого использования. Её можно заказать через портал Росреестра.

• Найдите актуальные ПЗЗ и изучите их. В этих правилах уточняется, какие виды использования допустимы в конкретной территориальной зоне. Документы доступны на сайтах местных администраций.

• Ознакомьтесь с классификатором ВРИ. Используйте классификатор для проверки соответствия ВРИ планируемой деятельности.

• Используйте публичную кадастровую карту. На карте можно проверить информацию о земельном участке, включая его ВРИ и ограничения.

Что делать при несоответствии ВРИ?

Если ВРИ вашего земельного участка не соответствует фактическому использованию объекта, лучше всего обратиться за помощью к юристу. Специалисты компании «Неделько и партнеры» готовы предоставить профессиональную консультацию и предложить оптимальные решения для минимизации рисков.

 

Для «самолечения», к сожалению, невозможно посоветовать универсального алгоритма действий. Перефразируя классика: «Каждый обладатель нелегальных апартаментов несчастлив по-своему». 

Тем не менее, есть несколько вариантов

Вариант 1. Оставить всё как есть и надеяться на лучшее.

Это наиболее распространённый вариант. Если повезёт, то ничего не произойдёт. Возможно, до вашего объекта просто не дойдут руки. Если же дойдут, то сначала будут штрафы, затем предписание об устранении нарушения, а уже потом – изъятие. На это может уйти много времени, а там … Вдруг как-то всё само собой разрешится путём неожиданного решения суда, который легализует ваши апартаменты. Например, как это было с апартаментами River Loft. 

 

Вариант 2. Быстро продать апартаменты, пока гром не грянул.

Это тоже хороший вариант. Если объект ещё не в чёрном списке, возможно, дисконт на продажу не будет очень большим. Здесь главное, чтобы покупатель был без юриста, который может его отговорить. И лучше хитро составить договор, чтобы вам потом апартаменты не вернули. 

 

Вы знаете, к кому обратиться!

 

Вариант 3. Инициировать изменение ВРИ. 

Это может быть трудно, а порой и вовсе невозможно. Однако стоит попытаться. И конечно, для этого вам понадобится юридическая помощь. 

 

Вариант 4. Привести фактическое использование объекта в соответствие с ВРИ.

Это плохой вариант. Хуже только изъятие недвижимости. Но он тоже имеет право на существование. В конце концов, если власти говорят, что здесь должны быть офисы, а не апартаменты, может быть, пойти им навстречу? В конце концов, нелегальный апарт-отель сможет стать легальным бизнес-центром, а бывшие обладатели апартаментов — арендодателями.

 

Предупреждён — значит вооружён

Теперь вы знаете, что существует проблема несоответствия фактического использования недвижимости видам разрешённого использования земельного участка. И эта проблема очень серьёзная. Она касается не только апартаментов, но и других видов недвижимости. 

 

Важно не бояться узнать правду и принимать решения, тщательно взвешивая все возможные варианты.

Автор статьи:
Василий Неделько
(Управляющий партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"