Ключевые тренды на рынке складской недвижимости обсудили на стратегической сессии «Новые факторы, влияющие на эффективность девелоперских проектов». Сессия прошла в рамках II Ежегодного форума НИУ ВШЭ.
Модерировал сессию Василий Неделько — управляющий партнер Юридической компании «Неделько и партнеры». А спикер, операционный директор Logistics Partners (клиент нашей компании) Сергей Лысенков, который более 11 лет строил склады класса «А», помог разобраться, в каком направлении движется рынок.
Эта статья является расшифровкой беседы Сергея Лысенкова и Василия Неделько на Форуме в НИУ ВШЭ.
Экономическая ситуация меняет расстановку приоритетов
В. Неделько: — Сергей, буквально год назад все говорили о том, что нужно инвестировать деньги в складскую недвижимость. Многие дружными рядами стали вкладываться в эти проекты. А вы…
С. Лысенков: — Да, я тот самый счастливый человек, который успел вовремя выйти. Действительно, на складском рынке с ноября 2024 года растет уровень вакантных площадей. Это связано с замедлением спроса, обусловленного большим разрывом между запрашиваемой и предлагаемой ставкой аренды. Кроме того, маркетплейсы, формирующие 75% рынка, выставили на субаренду большой объем площадей.
На старте любого проекта важно помнить, что он имеет начало и окончание. Мы выбираем участок, смотрим, что и как мы можем там построить, вырабатываем стратегию, финмодель, думаем, как привлекать инвестиции. И самое главное, понимаем, как мы из проекта выходим. Средний цикл на рынке складской недвижимости составляет примерно 3 - 4 года, он сопровождается взлетами и падениями.
Почему рынок «лихорадило» последние годы? Всё логично. В 2020 году коррективы в планы запуска новых проектов внес COVID-19: достроили начатое, а на новые проекты не вышли. В 2021 году начинается шевеление, обсуждаются площадки и объёмы, но нет активной стадии. Поэтому нового предложения было мало, а рынок начал восстанавливаться, активно развивались маркетплейсы. Весной 2022 года все брокеры «в голос» оперировали страшилками, что сейчас убегут все иностранные компании: «всё пропало».
Произошел резкий разворот логистических цепочек с Запада на Восток. К примеру, если раньше вы везли запчасти для Škoda из Европы за неделю, то теперь вы делаете это за полтора месяца с учетом санкционных ограничений.
Происходящее изменило расстановку приоритетов, резко возросла потребность в складских метрах, а существенного предложения на рынке не было. Ставка аренды выросла в два раза менее чем за год.
Магия холодных цифр
В.Н.: — И все ринулись вкладываться в складские метры?
С.Л.: — Предприниматели решили, что им просто «позарез» необходимо заложить как можно быстрее и больше площадок. Строили, не отдавая себе отчета. А ведь, еще раз повторюсь, любой проект имеет цикличность. Поэтому сегодня мы и наблюдаем ровно обратную историю. Инфляция на строительном рынке за последние 3 года показывает не просто положительную динамику, а существенный рост: она достигла 80-100 % за это время. Если ранее девелоперы могли рассчитывать на стабильные доходы от аренды, то сейчас они сталкиваются с ситуацией, когда арендаторы готовы платить меньше, чем ожидалось. Магия холодных цифр такова, что, если девелоперу объект обходится в 100 рублей за метр квадратный, то купить его готовы лишь за 85.
А на подходе еще огромное количество строящихся площадей. Год назад дефицит складских помещений составлял полтора миллиона метров: «Всё, что угодно, только дайте»! А сегодня более двух миллионов метров ключевые игроки выставили на субаренду. Это «Ozon», «Сбермаркет», «Сберлогистика», «Петрович», «ВсеИнструменты.ру».
Безусловно, отрицательный эффект дает и высокая ставка ЦБ. Все эти факторы создают дополнительное давление на рынок, так как предложение превышает спрос. Что будет дальше? Будем с нетерпением и удовольствием наблюдать. Время простых сделок нужно забыть.
В.Н.: — У нас конференция о юридическом менеджменте. Почему мы говорим о девелопменте и о вложениях? Потому что для инхаус-юриста или для юриста-консалтинга очень важно понимать, как работает бизнес, как реализовывать юридические схемы в таких сложных проектах, как инвестиции в складскую недвижимость. Отсюда важный вопрос: по каким схемам вы реализовывали эти процессы?
С.Л.: — После управления продажами для любого девелопера юрист — это важнейшее звено. По факту юридическое сопровождение начинается уже на этапе задумки проекта, когда вы приобретаете землю. Дальше весь процесс требует грамотного юридического сопровождения. Реалии таковы, что время простых сделок нужно забыть.
Расскажу на примере кейса, в который ваша юридическая компания («Неделько и партнеры») была активно вовлечена. У компании через два года должен был закончится контракт на аренду. Накопили «жирок», решили построить склад на 25 тысяч кв. м. Проектирование нужно было начинать срочно, не дожидаясь финальных расчетов стоимости. Мне в работе с этой компанией нужна была такая конструкция договора, которая позволит все грамотно рассчитать и построить, дабы и клиент остался доволен, и мне получить прибыль, ввести в эксплуатацию в срок.
Все нужно было уместить в один «Договор»: определить границы будущего участка, который нельзя выделить из общего на данном этапе, потому как действует разрешение на строительство. На каждом этапе строительства появлялись «Дополнительные соглашения». К примеру, клиент думал, что всё задуманное будет стоить два миллиарда рублей, а вышло в два миллиарда восемьсот миллионов рублей. К счастью, нас сопровождали грамотные юристы, которые все наши договоренности перекладывали на бумагу.
В.Н.: — Какие форматы складской недвижимости будут востребованы в 2025 году?
С.Л.: — Рынок окончательно перейдет к схеме строительства под заказ. Те случаи, когда до выхода на площадку у вас уже заключены контракты на продажу или аренду. Лишь незначительная часть площадей будет строиться под спекулятивную сдачу. Будут развиваться малые форматы складов, такие как «light industrial».
В.Н.: — Ваш прогноз рынка дальше?
С.Л.: — Рынок складской недвижимости достаточно консервативен по доходности. Поэтому интересен для инвесторов, которые хотят «спокойной жизни», при внушительных объемах инвестиций, либо когда другого выбора, кроме как построить склад, у вас нет.
В.Н.: — Предприниматель решил построить склад. Посоветуйте ему 5 главных аспектов успеха, чтобы актив не превратился в пассив.
С.Л.: — 1. Стратегия управления активом или выхода из актива.
Перед началом проекта нужно четко представлять, что именно вы планируете сделать с активом. Что строим: склад класса «А», сухой склад, холодильный, морозильный, распределительный центр, light industrial, ЦОД?
Затем определите, какие у вас планы на актив. Продажа всего комплекса под конечного пользователя, отдельных корпусов или части корпусов? Или вам интереснее аренда всего комплекса, аренда и продажа арендного потока, частичная продажа и аренда? В зависимости от принятых решений определяются потенциальные арендаторы/покупатели, вносятся корректировки в проектирование площадки, определяется очередность строительства.
2. Планирование / Проектирование площадки и корпусов и управление «Техническими условиями» с учетом стратегии.
В зависимости от того, какая стратегия выбрана, необходимо определиться с «Техническими условиями» (газ, вода, водоотведение, электричество). Вы должны понимать, какие трансформаторы ставить на каждый корпус, какое решение принять по отоплению, учесть количество КПП, маршруты движения по площадке, зонирование и расположения корпусов, другие важные моменты.
3. Прогнозное бюджетирование и управление себестоимостью.
Сюда входит подробный «ДДС» на время строительства и первый год работы в нескольких вариантах развития со стресс-тестами.
4. Проектное управление / проектирование / строительство / закупка / траншевое кредитование.
Должны быть подробные графики на все время строительства с планами работ, временем поставки необходимых «ТМЦ», датами оплаты, и выделением кредитных траншей под оплаты.
5. Работа с брокерами по продаже / аренде.
Обсуждение ценообразования, презентация, заключение договоров.
Необходимо заполнить хотя бы одно из полей