Способы переоформления квартиры на другого собственника

 

Нам часто задают вопрос: «Как я могу переоформить («переписать») квартиру на маму (отца, брата сестру или другое лицо)». Ответ на данный вопрос приведем в настоящей статье.

«Переписать квартиру»

В быту наряду с формулировкой «переоформить жилье» часто используется термин «переписать квартиру», но закону данные понятия не известны. В юридической терминологии аналогом рассматриваемых понятий является словосочетание «зарегистрировать переход права собственности на квартиру».

 

Право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе на квартиру, подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе, функции которого в настоящее время выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр). Регистрация перехода права собственности на недвижимость является государственной услугой. Приём запросов заявителей о предоставлении государственных или муниципальных услуг осуществляют органы (МФЦ) «Мои документы».

 

Таким образом, чтобы переоформить квартиру, то есть зарегистрировать переход права собственности на квартиру на другое лицо, необходимо обратиться в  органы МФЦ с соответствующим заявлением. В настоящий момент отсутствует территориальный принцип подачи документов на регистрацию. Т.е. вне зависимости от места нахождения недвижимости заявление о регистрации перехода права собственности на недвижимость можно подать в МФЦ в другом регионе.

 

Ознакомиться с перечнем и контактными данными офисов МФЦ, осуществляющих прием-выдачу документов для получения государственных услуг Росреестра, можно с помощью сервиса «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием» https://lk.rosreestr.ru/#/offices).

 

Но прежде чем идти в МФЦ, необходимо определить, на каком основании (или каким способом) будет осуществляться регистрация перехода права собственности.

 

Регистрация перехода права собственности осуществляется на основании правоустанавливающих документов, которые оформляются сторонами при заключении сделки. Таким образом, до обращения с заявлением о регистрации необходимо определить какую сделку следует заключить с учетом фактической ситуации и волеизъявления сторон, а также подготовить соответствующие правоустанавливающие документы.

Распространенные способы (основания) переоформления права собственности на квартиру

Рассмотрим наиболее распространенные способы (основания) переоформления права собственности на квартиру и их особенности.

1. Договоры и сделки

 

1.1. Договоры купли-продажи квартиры 

Это наиболее применяемый на практике способ переоформления прав собственности на квартиру. Подавляющая часть сделок на рынке недвижимости осуществляется посредством заключения договора купли-продажи. По данному договору продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать жилую недвижимость в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену). Главной особенностью данного способа переоформления права собственности является возмездный характер сделки: за квартиру должна быть уплачена определенная сторонами денежная сумма.

 

Следует также упомянуть, что некоторое время назад недобросовестные кредиторы практиковали заключение договоров купли-продажи квартиры под видом обеспечения обязательств продавца по договору займа: собственник квартиры получил некую сумму займа у третьего лица (физического лица или компании) и в обеспечение возврата долга «передавал» в «залог» квартиру, но оформлялся данный «залог» не договором ипотеки (договором залога недвижимого имущества), как требует того закон, а договором купли-продажи квартиры. Фактически же собственник квартиры продавал квартиру своему кредитору.

 

Некоторым из таких «продавцов» удалось в суде доказать недействительность подобных договоров купли-продажи квартир своим кредиторам, а недобросовестные кредиторы были признаны мошенниками. Но, к сожалению, не все смогли вернуть «заложенные» подобным образом квартиры, т.к. формально договор купли-продажи был заключен и исполнен сторонами, у бывших собственников квартир не получилось представить доказательств обратного. Будьте бдительны и не повторяйте чужих ошибок.

 

Следует помнить, что с дохода от продажи квартиры, которая находилась в собственности продавца менее определенного срока (по общему правилу — 5 лет, за установленными в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ исключениями), следует уплатить налог на доходы физических лиц (13% — для резидентов РФ с правом применения налоговых вычетов и 30% — для нерезидентов без права применения налоговых вычетов). При этом если цена квартиры по договору купли-продажи будет меньше чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то при исчислении суммы налога с продажи доходом будет признаваться не цена квартиры из договора, а денежное выражение, получаемое путем умножения кадастровой стоимости квартиры на коэффициент 0,7. 

 

Например, в случае продажи в 2021 год гражданином РФ, который большую часть времени проживает за границей (183 дня и более в году), квартиры, купленной им в 2019 году, он должен будет заплатить налог на доход физического лица (НДФЛ) в размере 30% от цены продажи 2021 года (без вычета суммы, за которую приобрел квартиру в 2019 году). При стоимости квартиры 10 000 000 рублей сумма подлежащего уплате налога составит 3 000 000 рублей.

 

Если же продавцом будет налоговый резидент (тот, кто проживает в России 183 и более дней в году), то НДФЛ будет рассчитываться иным образом: налогооблагаемый доход от продажи квартиры будет представлять собой разницу между ценой по договору 2021 года и ценой по договору 2019 года, а ставка налога составит 13%. Если в 2019 году квартира стоила 9 000 000 рублей, то налог с продажи в 2021 году составит 13 000 рублей ((10 000 000 – 9 000 000 )*13%).

 

1.2. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру в обмен на другую квартиру (или иную вещь). Можно сказать, что каждая из сторон будет выступать по отношению к одной квартире продавцом, а к другой — покупателем. В зависимости от соотношения стоимости квартир мена может быть двух видов: с доплатой (если одна квартира стоит дороже другой, то разницу одна из сторон выплачивает другой) и без таковой (стоимость квартир одинакова). Например, вы хотите продать свою 3-комнатную квартиру и купить 1-комнатную и получить разницу между их стоимостью и нашли такую 1-комнатную квартиру, продавец которой желает приобрести 3-комнатную квартиру, как у вас.

 

В данном случае вы можете переоформить квартиры друг на друга одним из двух способов: или путем заключения двух договоров купли-продажи, или путем заключения одного договора мены с условием о доплате разницы. При выборе последнего варианта оформления сделки на квартиру порядок расчетов будет наиболее точно соответствовать существу сделки, а также вы исключаете ситуацию, при которой по одной из квартир переход права будет зарегистрирован, а по другой — нет. При признании недействительным или расторжении договора мены каждый получит ранее принадлежащую ему квартиру.

 

1.3. Договоры дарения 

В быту называется «дарственная». Как правило, дарение заключается между близкими родственниками . По договору дарения собственник (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) квартиру в собственность. Главной особенностью данного вида договора является безвозмездный характер оформления дарственной. При наличии встречной передачи вещи, в том числе денежных средств, или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, сделка будет считаться недействительной (притворной).

 

Если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), то полученная в дар квартира не облагается налогом на доход физического лица. Если даритель и одаряемый не относятся к указанным категориям родственников, то одаряемый должен уплатить НДФЛ со стоимости подаренной квартиры, которая признается равной кадастровой стоимости.

 

Для составления дарственной потребуются паспортные данные дарителя и одаряемого, а также описание недвижимости. Договор дарения считается «легким» документом. Тем не менее, рекомендуем вам при подготовки договора дарения обращаться к юристам, специализирующимся на вопросах недвижимости. Любой юридический вопрос, связанный с недвижимостью, требует участия профессионала в этом вопросе. При оформлении дарственной рекомендуем вам получить медицинские документы (справки, врачебные свидетельства), подтверждающие, что даритель не страдает заболеваниями, препятствующими понимать значение своих действий или руководить ими. Такие документы могут быть полезными если впоследствии договор дарения будет оспариваться.

 

Недвижимость переходит к новому владельцу с даты государственной регистрации перехода права собственности

 

Чем отличается дарственная от завещания на квартиру читайте в нашей статье.

 

1.4. Договор ренты 

Или пожизненного содержания с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в том числе квартиру, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

 

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Договоры ренты в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению. Он наиболее распространен среди пожилых граждан, которым требуется помощь. Право собственности на квартиру на имя плательщика ренты регистрируется при жизни получателя ренты (в отличие от права собственности, приобретаемого в порядке наследования).

 

Квартира, отчуждаемая под выплату ренты, может передаваться бесплатно или за плату. В первом случае плательщик ренты периодически выплачивает только ренту, а во втором случае — вместе с периодической выплатой ренты должен выплатить некую сумму за квартиру.

 

Рента является одним из видов обременения имущества. Если вы решите продать, подарить или иным образом распорядиться полученной по договору ренты квартирой, ваши обязательства как плательщика ренты переходят на нового собственника. Кроме того, получатель ренты приобретает право залога на квартиру, что также является обременением квартиры, усложняющим последующие сделки с ним.

 

Также следует обратить внимание на то, что в случае нарушения плательщиком ренты принятых на себя обязательств договор ренты может быть расторгнут, а переданная по нему квартира возвращена получателю ренты. Более подробно можно узнать тут.

 

1.5. Соглашение об отступном

Отступное не является самостоятельной сделкой, это один из способов прекращения обязательств. По соглашению сторон обязательство должника может быть прекращено предоставлением кредитору отступного, в том числе квартиры. Соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного (в рамках настоящей статьи — квартиры) как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем, при этом стороны могут определить размер обязательства, которое погашается предоставлением отступного, и стоимость квартиры, передаваемой в качестве отступного, а также порядок выплаты разницы между стоимостью квартиры и размером имеющегося долга. 

 

Согласно последним разъяснениям Верховного суда РФ (подробнее см. п.2 - п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»), если по соглашению сторон в качестве отступного передана квартира, но должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на нее, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 ГК РФ).

 

Иными словами, заключение соглашения об отступном будет уместно, когда должник вместо возврата долга хочет переоформить квартиру на своего кредитора. Заключение соглашения об отступном наиболее часто встречается при наличии между должником и кредитором правоотношений, возникших из договора займа (кредита), но допустимо и при ином характере правоотношений между должником и кредитором.

Наследование

Переход права собственности в порядке наследования как по закону, так и по завещанию возможен только после смерти наследодателя и принятия наследства наследником/наследниками на основании выдаваемого нотариусом свидетельства о праве на наследство. Доход, полученный в порядке наследования, не подлежит обложению налогом на доходы физического лица. 

 

При этом не стоит забывать, что вместе с имуществом, в т.ч. квартирой, к наследникам переходят и долги наследодателя, по которым наследники отвечают в пределах наследственной массы. 

Вступившие в законную силу судебные акты

Данный вариант переоформления квартиры на другого собственника не столь распространен, нежели ранее описанные, но может использоваться. Например, при разделе имущества между супругами, при расторжении или признании недействительными ранее заключенных сделок с квартирой (в т.ч. купли-продажи). Регистрация перехода права собственности осуществляется на основании полученной копии судебного акта, содержащего отметку о вступлении его в законную силу.

 

При выборе любого из способов переоформления квартиры на другого собственника помните, что при регистрации перехода права собственности новый собственник квартиры вправе самостоятельно распоряжаться ей, то есть вправе по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, закладывать квартиру, регистрировать по месту жительства и фактически вселять в нее любых лиц и т.д. 

 

P.S. Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили — воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок купли-продажи квартиры.

 

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок, и мы с радостью поможем вам.

Автор статьи:
Марина Клепко
(Партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"