Сделки с недвижимостью: расписка в получении денег

Для чего необходима расписка

Расписка составленная владельцем недвижимости в получении денег от покупателя подтверждает произведенную оплату покупателем продавцу за недвижимость и уменьшает риск оспаривания сделки из-за неполучения денег продавцом по сделке. Поэтому расписка нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через банковскую ячейку), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того.

 

Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости (если предусмотрен условиями сделки) и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).

 

В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью, тем не менее передаточный акт не является платежным документом и подтверждает завершение сделки путем передачи недвижимости. Передаточный акт является своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретенную квартиру и выполнил свои обязательства. Если по сделке были расчеты посредством банковской ячейки, то расписка о получение денег не может быть заменена передаточным актом и требуется обязательно.

 

Кроме того, расписка о получении денег после произведенных расчетов всегда остается на руках у покупателя и может быть использована, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».

Образец расписки

Для того, чтобы расписка в получении наличных денежных средств имела юридическую значимость, составлять ее необходимо по определенным правилам. Обычно расписки составляются следующим образом:

• писать расписку собственноручно обязательно должно только то лицо, которое в соответствии с ДКП является получателем денег. Никакие, даже самые близкие родственники, фигурировать в этом документе не должны (исключение составляют случаи, когда продавец вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другое лицо. Подпись последнего требует  заверения нотариуса либо другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст. 160 ГК РФ);

• в документе в обязательном порядке необходимо указать реквизиты: наименование документа (расписка), место и дату составления;

• расписка должна содержать запись о том, что данная сумма получена именно за реализованную недвижимость, а не за какие-то другие товары или услуги;

• в документе необходимо указать точный адрес и кадастровый номер проданной квартиры;

• в тексте расписки должна иметься ссылка на договор купли-продажи, по которому осуществляется исполнение обязательств сторонами сделки (она может, например, включать такую фразу: «Деньги получены полностью, в соответствии с таким-то пунктом договора от такого-то числа»);

• в расписке должны быть указаны полностью фамилии, имена и отчества сторон сделки и их паспортные данные, в том числе адреса проживания и регистрации;

• в расписке указывается точная сумма полученных денежных средств (цифрами и прописью);

• в расписке не допускаются ошибки и исправления;

• расписка пишется в присутствии покупателя.

При несоблюдении данных правил в случае возникновения спора по сделке суд может признать документ не имеющим юридической силы и не принять к рассмотрению. Чтобы еще больше усилить юридическую значимость расписки, ее часто пишут при свидетелях, заверяющих документ еще и своими подписями.

 

Расписки в получении денег принято писать от руки, однако не исключается вариант и машинописного написания, где от руки в последнем абзаце ставится следующая фраза: «Денежные средства в размере (указать точную сумму и дату передачи) за указанную квартиру получены полностью и надлежащим образом, финансовых и иных претензий к покупателю не имею», после пишется подпись и расшифровка ФИО Продавца. Расписку составляют в одном экземпляре, который и передается Покупателю после выполнения всех условий по сделке и произведения всех взаиморасчетов между ее сторонами.

 

В случае, если расчеты за квартиру производятся безналичным способом, например через аккредитив или сервис безопасных расчетов, то документом, подтверждающим расчет, является банковское платежное поручение или банковские чеки, свидетельствующее о переводе денежных средств Продавцу.

 

Иногда случается так, что в ДКП способ взаиморасчетов точно не указан. В данном случае при безналичных формах расчетов Покупатель может потребовать от Продавца документ, который подтверждает факт перевода денег на счет Продавца в банке. В этом случае Продавцу следует сделать запись о том, что денежные суммы такого-то числа им получены полностью посредством безналичного банковского перевода (поступления денежных средств на банковский счет). Расписка в получении денег за квартиру не требует обязательного нотариального заверения.

Особенности составления расписок при продаже квартир с несколькими собственниками

В случае приобретения квартиры у нескольких собственников (находящейся в общей собственности квартиры) оформляют расписку несколько иначе.

 

Если квартира приобретается у двух и более сособственников, то подписание расписки должно выполняться всеми, кто подписывал договор купли-продажи. В том случае, когда квартира находилась в общей долевой собственности, а денежные средства продавцы получали исходя из размера доли каждого в недвижимом имуществе, то каждому собственнику недвижимости (продавцу доли) составляется отдельная расписка, в которой указывается сумма, которая причитается только ему. Допускается оформление одной (единой) расписки, но при этом каждый из продавцов пишет собственноручно, что он получил определенную сумму денежных средств и ставит подпись и ФИО полностью с расшифровкой. Копии расписки и подписи в копиях расписки не допускаются.

Особенности оформления расписки при альтернативных сделках с квартирами

Распространенный вариант продажи квартир — альтернативный, когда в процессе сделки выстраивается целая цепочка из последовательных действий по реализации нескольких объектов одновременно. Эта схема вносит свои нюансы в содержание расписки в получении денег.

 

Схема предусматривает, что, денежная сумма поступательно движется от первого Продавца к середине цепочки и далее. По сути, все лица, находящиеся в середине данного процесса, могут и не видеть денег вообще. Они, при таком алгоритме продаж, вместо денег получают другую недвижимость.

 

Данный факт совсем не отменяет необходимости получения от продавцов расписок в получении денег, т.к Продавцы из середины цепочки, согласно ДКП, деньги должны были получить. В противном случае возникает риск оспаривания сделки на том основании, что Продавец якобы причитающуюся ему сумму не получил или получил не полностью.

 

Этот пример еще раз подтверждает, что Покупатель должен составить расписку в получении денег и должен стремиться получить ее от Продавца практически во всех случаях, независимо от используемой схемы реализации недвижимости. Это является непреложным правилом для совершения сделок на вторичном рынке. На первичном рынке данное условие необходимо соблюдать только в том случае, когда сделка связана с переуступкой прав.

 

В случае приобретения квартиры непосредственно у застройщика по договору долевого участия такой документ, как расписка, не требуется и не оформляется, поскольку расчеты происходят только безналичным способом. Как правило расчеты осуществляются через счет эскроу или путем перечисления денежных средств на банковский счет Застройщика по реквизитам, указанным в договоре купли-продажи, либо иным безналичным способом. Дольщик обязан деньги перевести на счет эскроу или счет Застройщика по указанным реквизитам.

 

Банковская платежка с отметкой об исполнении, в которой указаны все необходимые сведения о переведенной сумме денег за покупку квартиры (или иной недвижимости), времени ее перечисления и номером договора, будет вполне достаточным документом для подтверждения оплаты. Как правило Застройщики подписывают с дольщиками после получения денег акт об исполнении обязательств по оплате, акт сверки или иные платежные документы которые затем передаются покупателю.

 

Следует помнить, что расписка в получении денег может быть затребована от сторон сделки налоговыми органами. Для них она документ, который свидетельствует о фактических расходах, понесенных Покупателем и дающих право на налоговый вычет, а также письменно подтверждающая сумму полученного Продавцом дохода, от которого рассчитывается подлежащая уплате сумма налога. Существуют и некоторые особенности оформления расписок при условии реализации квартиры по заниженной цене.

 

Имеется альтернативный вариант оформления подтверждения передачи денежных средств, при котором передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимого имущества оформляется так, что в нем имеются все необходимые реквизиты, которые используются при составлении расписки. В данном случае сам Акт может служить достаточным подтверждением исполнения обязательств по сделке, причем и в отношении передачи квартиры Покупателю, и в отношении передачи денежных средств Продавцу (оплаты стоимости недвижимости). Такой способ рекомендуется использовать только при безналичном способе оплаты недвижимости.

 

Если вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили при покупке-продаже недвижимости — воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок с квартирами. Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок. Мы помогли сотням людей безопасно купить и продать недвижимость. Поможем и вам.

Автор статьи:
Марина Клепко
(Партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"