Покупка квартиры на вторичном рынке кажется простым и понятным процессом. Но за благоприятной обложкой скрывается множество подводных камней, которые могут привести к серьезным финансовым и юридическим проблемам. Зачастую отсутствие должной проверки документов и неполная информация о состоянии жилого помещения могут обернуться настоящим кошмаром для покупателя.
В этой статье мы проанализируем наиболее распространенные риски, с которыми сталкиваются покупатели вторички, и предложим несколько простых, но эффективных советов по их минимизации. Это поможет вам избежать неприятных последствий. А чтобы сделает процесс приобретения жилья не только безопасным, но и радостным событием, обратитесь к специалистам юридической компании «Неделько и партнёры» в Москве. Мы сумели помочь многим нашим клиентам, постараемся помочь и вам.
Неузаконенная перепланировка
Это, пожалуй, самая распространенная проблема, с которой сталкиваются покупатели вторичной недвижимости.
Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой — рискованная сделка, влияющая не только на стоимость жилого объекта (чаще всего такие квартиры стоят дешевле), но и на безопасность его жильцов.
Разумеется, собственники недвижимости имеют право менять внешний вид своих квартир. Но все ремонтные работы должны быть выполнены в соответствии с законом и нормами безопасности.
Во-первых, нельзя узаконить перепланировку, которая затрагивает элементы несущих конструкций здания. Это касается как стен, так и колонн, поскольку их изменение может негативно сказаться на общем состоянии дома и безопасности жильцов. Арки делать можно, увеличивать межкомнатные дверные проемы тоже можно, однако в этом случае нужно побеспокоиться об укреплении стены, конструкция которой была нарушена.
Также не подлежит узакониванию демонтаж и перенос сантехнических систем, если они нарушают санитарные нормы. Например, перемещение унитаза в зону, где не предусмотрены канализационные стоки, может привести к серьезным проблемам. Подобные действия могут стать основанием для отказа в регистрации измененного планировки, и в некоторых случаях даже к административной ответственности.
К тому же, перепланировка, которая затрагивает общедомовое имущество многоквартирного дома ( например, изменение вентиляции), также не может быть узаконена. Законодательство защищает права всех жильцов многоквартирного дома, а общедомовое имущество является собственностью всех жильцов и вносит в него изменения можно только с согласия жильцов.
Если вы решили приобрести квартиру с перепланировкой, обязательно уточните у продавца, согласована ли она в установленном законом порядке. Если нет — этим процессом придется заниматься вам после оформления права собственности.
Жилой объект обременен правами третьих лиц
Разобраться с правами третьих лиц на жилье иногда бывает куда сложнее, чем с очевидными перепланировками. Важно уточнить у продавца или риелтора, соблюдены ли интересы всех потенциальных лиц, имеющих имущественные права на это жилье.
Особую осторожность следует проявлять, когда продавец использовал материнский капитал для частичной оплаты квартиры и/или погашения ипотечного кредита. В таких случаях обязательное выделение долей детям, за которых был получен маткапитал, становится важным условием. При покупке квартиры в ипотеку, если был использован материнский капитал (на оплату ипотечного кредита или первоначального взноса по кредиту) собственники должны после снятия обременения выделять доли своим детям.
Нередко такое обязательство оказывается нарушенным, что может привести к судебным разбирательствам и потенциальной утрате прав на жилье для нового покупателя. Сделка попросту будет признана недействительной и вам придется возвращать квартиру предыдущему собственнику и через суд добиваться выплаты денег.
Права супруга или супруги (в том числе и бывших)
Если продавец был в браке на момент приобретения квартиры или оплаты квартиры, для ее продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, даже если они развелись. Это связано с тем, что имущество, приобретенное в период брака, в силу закона относится к совместной собственности.
Существует исключение, когда режим совместной собственности не распространяется на имущество, нажитое в браке: к таким относятся активы, которые были унаследованы, получены в дар по безвозмездной сделке. Также в брачном договоре стороны могут исключить режим совместной собственности в отношении имущества, нажитого в браке.
Таким образом, при покупке квартиры важно проверить был ли продавец в браке на момент приобретения или оплаты квартиры, если был – получить согласие супруги; если не был – получить документальное подтверждение данного факта (нотариально удостоверенное заявление продавца, справка из ЗАГСа по форме 15).
Неправомерная (то есть без получения согласия супруга на сделку) продажа имущества, приобретенного в браке, может повлечь за собой юридические последствия – оспаривание сделки со стороны супруга, без согласия которого состоялась такая сделка. Поэтому рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом, чтобы избежать возможных проблем и обеспечить легитимность сделки.
Банкротство продавца
При приобретении квартиры следует помнить о рисках банкротства продавца. Если после заключения сделки продавец будет признан банкротом, существует риск признания сделки недействительной, и квартира может быть изъята из собственности покупателя для последующей реализации на торгах. Однако добросовестный покупатель имеет шанс отстоять свои права на приобретенное жилье. Основным фактором, подтверждающим добросовестность, является стоимость квартиры: если цена не занижена, это уменьшает вероятность возникновения подозрений.
Чтобы минимизировать риски, настоятельно рекомендуется провести тщательную проверку как квартиры, так и продавца. Для этого можно использовать следующие методы:
-
Запросить у продавца справку из бюро кредитных историй для выявления долгов и финансовой дисциплины.
-
Проверить наличие исполнительных производств в Федеральной службе судебных приставов.
-
Исследовать судебные дела по месту регистрации продавца, чтобы выяснить, не является ли он ответчиком в спорах.
-
Ознакомиться с данными в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, чтобы исключить участие продавца в банкротных процессах.
Проверка юридической чистоты квартиры — важный этап процесса покупки недвижимости. Если вы сомневаетесь, что сможете самостоятельно проверить жилой объект, привлеките к сделке опытного юриста. Сотрудничество с риэлтором не снижает количество рисков. Дело в том, что такие специалисты не всегда досконально знают законодательные нормы. В большинстве случаев агенты являются лишь связующим звеном между собственником квартиры и потенциальным покупателем.
Автор статьи:
Необходимо заполнить хотя бы одно из полей