Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Опасности: что проверять и как подстраховаться?

 

Для начала следует проверить основания возникновения права собственности самого наследодателя. Например, если гражданин незадолго до смерти купил квартиру и при этом отсутствуют документальные доказательства, что он полностью рассчитался с продавцом, существует риск оспаривания сделки.

 

Далее важно изучить законность права собственности наследника. Ключевой вопрос в данном случае — существуют ли другие лица, имеющие законное право на получение наследства. Завещание имеет приоритет перед порядком наследования по закону. Однако существует такое понятие, как «обязательная доля в наследстве».

 

Право на обязательную долю имеют следующие лица (независимо от завещания):

• несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
• нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя;
• нетрудоспособные иждивенцы, под которыми понимаются:

1) граждане, относящиеся к наследникам по закону, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, если не менее года до смерти наследодателя они находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет;

2) граждане, которые не входят в круг наследников, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. 

Лица, имеющие обязательную долю в наследстве, наследуют не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону.

 

Имеет значение и законность самого завещания. Например, если умерший в силу возраста или психического заболевания был недееспособен, другие наследники через суд могут оспорить завещание. В случае признания судом завещания недействительным квартира перейдёт в собственность к наследникам по закону.

Форма завещания

 

Важно обратить внимание и на форму завещания, несоблюдение которой влечёт его недействительность. По общему правилу, завещание удостоверяет нотариус (ч. 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ). Можно сказать, что нотариус выступает в определённой степени гарантом законности завещания, т.к. он проверяет не только правоустанавливающие документы на квартиру, но и личность самого наследодателя (его дееспособность, отсутствие психических и иных заболеваний, препятствующих оформлению завещания).

 

Необходимо иметь в виду, что гражданин может оформить завещание, но при этом до самой смерти никому об этом не сказать. И хотя второй экземпляр завещания хранится в нотариальной конторе, сам нотариус не обязан контролировать момент смерти наследодателя. В отсутствие такой информации к наследству будут призваны наследники по закону.

 

Если же потом выяснится, что было составлено завещание, а в нём указан совсем другой человек, то закон будет на стороне наследника, указанного в завещании, и квартиру придётся отдать.

 

Наследодатель может составить несколько завещаний. В этом случае силу будет иметь последнее из них. Кроме того, завещание может быть изменено или вовсе отменено наследодателем, в этом случае такое изменение или отмена также удостоверяются нотариусом.

 

Нотариус — не единственное лицо, уполномоченное удостоверять завещания. Законом предусмотрены случаи, когда завещание вправе удостоверить иные лица:

• должностные лица органа местного самоуправления (в случае отсутствия в поселении нотариуса);
• должностные лица консульского учреждения;
• уполномоченный врач лечебного учреждения, в котором находится гражданин;
• капитаны судов, плавающих под флагом РФ;
• начальники разведочных, арктических и тому подобных экспедиций;
• командиры воинских частей, удостоверяющие завещания военнослужащих, а также гражданских лиц, если в пункте дислокации отсутствует нотариус;
• начальники мест лишения свободы удостоверяют завещания лиц, отбывающих наказание.

Всё это значительно усложняет установление наличия факта завещания и повышает риск оспаривания сделки в будущем.

Завещательный отказ

 

Ещё одна опасность, которая может скрываться в завещании, — наличие в нём завещательного отказа. Под этим термином понимается возложение на наследника исполнения за счёт наследства какой-либо обязанности имущественного характера. В случае с квартирами это, например, требование умершего предоставить кому-либо право пользования квартирой на определённый срок или бессрочно (ч. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ). Такое право пользования сохраняется и в случае продажи квартиры наследником.

Минимизация рисков при покупке квартиры, полученной по завещанию

 

Если покупатель намерен приобрести квартиру, полученную продавцом по завещанию, рекомендуется осуществить следующие действия по минимизации рисков:

• по возможности не приобретать квартиру, унаследованную относительно недавно (менее 3 лет назад). Чем больше времени прошло с момента оформления продавцом наследства, тем меньше вероятности, что в будущем появятся другие наследники, желающие оспорить сделку;
• внимательно изучить историю владения квартирой, правоустанавливающие документы наследодателя, выяснить, с кем жил умерший, состоял ли в браке, есть ли дети, а также иные лица, входящие в круг наследников «обязательной доли»; 
• для исключения риска поддельного свидетельства о праве на наследство по завещанию необходимо запросить у продавца свидетельство о смерти наследодателя, а также удостовериться, что наследственное дело было действительно открыто нотариусом (проверить это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе «Реестр наследственных дел» https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/);
• указывать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры. В противном случае, если суд признает сделку недействительной, покупатель не сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму;
• до сделки получить от продавца нотариально удостоверенное обязательство, согласно которому продавец при возникновении споров обязуется самостоятельно и за свой счёт урегулировать все финансовые и имущественные претензии наследников, в том числе в случае появления наследников обязательной доли выплатить указанным лицам денежную компенсацию в счет стоимости причитающейся им обязательной доли или компенсировать покупателю указанную стоимость;
• указать гарантии и заверения продавца в самом договоре купли-продажи: подтверждение им законности и действительности завещания, а также что ему неизвестно о существовании других наследников и что урегулирование всех споров он принимает на себя. И хотя такое условие не обезопасит от появления возможного наследника, но в случае судебного разбирательства оно будет дополнительным аргументом в пользу добросовестности покупателя, которого продавец не известил о правах других лиц на квартиру;
• если умерший покупал квартиру в ипотеку, необходимо получить документы, подтверждающие погашение кредита (справку из банка, уведомление Росреестра о прекращении записи об ипотеке). Если наследодатель при жизни не исполнил кредитный договор, то долг переходит к наследнику.

 

Таким образом, сделка с квартирой, полученной в наследство по завещанию, считается достаточно рискованной для покупателя. Если при тщательной проверке возникли существенные риски, которые не поддаются контролю, то от покупки такой квартиры лучше отказаться. Но, приняв дополнительные меры безопасности, указанные выше, риск возможного оспаривания сделки с квартирой можно минимизировать.

 

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"