Особенности договора долевого участия в строительстве

Преимущества покупки по ДДУ: 

1. Экономия средств. Покупка недвижимости на этапе строительства часто предполагает более низкие цены, так как сопряжена с определенными рисками. Вы фактически приобретаете объект, который еще не существует. Для стимулирования продаж застройщики предлагают более выгодные цены по сравнению с готовой недвижимостью. Кроме того, в настоящее время на приобретение жилья на этапе строительства действуют льготные ставки по ипотечным кредитам

2. Защищенность сделки. Регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется в Росреестре, застройщик не вправе получать оплату до регистрации ДДУ. По условиям новых ДДУ средства дольщиков находятся на независимых эскроу-счетах. Эти меры исключают возможность незаконного вывода средств и повторной продажи объектов, обеспечивая дополнительную безопасность для покупателей.

3. Возможность требовать компенсацию за срыв сроков сдачи объекта. Дольщики имеют право потребовать компенсацию от застройщика в случае просрочки передачи готового объекта.

4. Строгий контроль. Объект не может быть введен в эксплуатацию без согласования с организациями, занимающимися техническим контролем. Кроме того, предусмотрены требования к застройщикам, предоставлению ими документации, расходованию денежных средств.

Недостатки покупки по ДДУ:

1. Ожидание готового объекта. Максимальную выгоду можно получить, приобретая объект на ранних этапах строительства, что может потребовать нескольких лет ожидания сдачи недвижимости.

2. Возможность смещения сроков сдачи объекта. Застройщик может сдвигать сроки сдачи объекта, что может привести к переносам даты завершения строительства на несколько лет.

3. Риск обесценивания инвестиций. Нарушение условий договора может привести к возврату вложенных средств, и этих средств может не хватить на покупку другого аналогичного объекта. С учетом ежегодного роста цен на недвижимость средства, лежащие на эскроу-счетах, могут обесцениться.

4. Изменения в проектной декларации на этапе строительства. Закон позволяет застройщику вносить изменения в проектную декларацию, но они не должны влиять на безопасность объекта и его качество. В случае существенного изменения проектной документации, дольщик вправе расторгнуть ДДУ в судебном порядке.

Предметом ДДУ может быть не только будущая квартира или нежилое помещение, но и будущий индивидуальный жилой дом. При заключении ДДУ необходимо обращать внимание на каждый пункт и анализировать его с точки зрения закона.

Правильный с точки зрения законодательства договор долевого участия в строительстве должен включать следующие данные:

1. Кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство, права застройщика в отношении земельного участка.

2. Информацию о выданном разрешении на строительство.

3. Проектный адрес здания.

4. Этажность здания, его вид и назначение, общая площадь.

5. Материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости здания.

6. Условный номер квартиры (нежилого помещения).

7. План квартиры (нежилого помещения), общая площадь, количество и площадь помещений в квартире, этаж, местоположение на этаже.

8. Информацию о предполагаемой отделке и используемых материалах.

9. Срок передачи объекта дольщику.

10. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

11. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

12. Наименование и реквизиты застройщика.

Для ДДУ в отношении индивидуальных жилых домов предусмотрены дополнительные требования. Такой ДДУ должен содержать указание на:

1. Площадь земельного участка, его условный или кадастровый номер, адрес;

2. Вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;

3. Реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;

4. Обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, и перечень таких объектов;

5. Реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Внимательно изучите все особенности договора долевого участия в строительстве. Убедитесь, что любые изменения в договоре не противоречат вашим интересам.

Не торопитесь подписывать договор, оцените условия и оформление договора долевого участия в строительстве. Чтобы быть уверенным в надежности застройщика и деталях сделки необходимо проверить «юридическую чистоту» компании-застройщика. Следует выяснить историю застройщика, сколько проектов было реализовано, были ли недострои или срывы сроков строительства, входит ли застройщик в группу компаний. Также нужно обратить внимание на проверку учредительных документов застройщика и выяснить информацию о нем через официальную базу налоговых органов.

Изучите проектную декларацию и документацию на строительство:

1. Проверьте правовой статус земельного участка, на котором будет строиться дом (земельный участок должен находиться в собственности застройщика или может быть предоставлен ему в аренду, в последнем случае необходимо внимательно изучить условия договора аренды).

2. Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство и заключение экспертизы проектной документации.

Проверьте, имеет ли застройщик аккредитацию в крупных банках, что может свидетельствовать о его финансовой надежности..

Проведите независимое исследование о местоположении дома, чтобы выявить возможные негативные факторы, такие как вредные производства, близость аэропорта или экологические проблемы в окрестностях. 

Данные рекомендации подчеркивают важность консультации с юристом, специализирующимся на недвижимости. Специалист сможет оценить безопасность сделки и ее соответствие действующему законодательству, обеспечить защиту интересов покупателя и помочь избежать потенциальных правовых проблем. Мы помогли многим нашим клиентам избежать неприятностей.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК «Неделько и партнеры»