Новый раунд борьбы с незаконными апартаментами и студиями в Москве

Мосгордума в начале июня приняла закон «О внесении изменений в статью 6.7 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях». Таким образом власти Москвы продолжили борьбу с незаконным и ненадлежащим использованием земельных участков.

Необходимость указанных правовых мер может показаться сомнительной: ответственность за нарушение требований и ограничений по использованию земельных участков уже установлена положениями как Федерального законодательства (ст. 8.8 КоАП РФ), так и регионального закона (ст. 6.7 Кодекс города Москвы об административных правонарушениях). При этом административная ответственность установлена за любое нарушение, связанное с использованием земельного участка не по целевому назначению.

Однако новые положения закона прицельно направлены против строительства на земельном участке нежилого здания, его переустройства, перепланировки или переоборудования, если оно фактически предназначено для постоянного или временного проживания физических лиц. То есть, против очевидных нарушений разрешенного использования земельного участка или иных требований градостроительного законодательства.

С кем борются?

Нередко девелоперы строят апартаменты, если возвести жилой дом на земельном участке невозможно. Так они уходят от законных ограничений. Кроме того, собственники все чаще перестраивают приобретенные офисные или производственные помещения под апартаменты или хостелы с последующей перепродажей их гражданам для постоянного или временного проживания. Против подобных нарушений и должен работать «свежий» закон. Но, если ранее к ответственности привлекались в основном те, кто используют указанные помещения, то теперь законодатель «ставит под прицел» юридических лиц, которые в основном и осуществляют незаконное строительство или переустройство помещений.

Разница в цифрах

«Московский закон» по сравнению с федеральным снизил или сохранил размеры административного штрафа для граждан и должностных лиц, но значительно увеличил штрафы в отношении юридических лиц:

• до 2-3% кадастровой стоимости участка по сравнению с 1,5–2% (ст. 8.8 КоАП);
• и от 500 000 до 900 000 рублей в случае, если кадастровая стоимость участка не определена, против 200 000 рублей за это же нарушение по федеральному закону.

Однако, даже заплатив по счетам, использовать «штрафные» помещения в целях проживания не удастся. А если не разобраться с выявленными нарушениями в течение 270 дней, грядет повторное взыскание. И снова санкции в отношении юридических лиц в разы превысят цифры, установленные «федералами»: от 4% до 5% кадастровой стоимости участка. И от 700 000 до 1 млн рублей при неопределенной кадастровой стоимости против максимального штрафа до 400 000 рублей по федеральному закону.

Цель оправдывает средства?

На первый взгляд, действия Московских властей направлены на ограничение строительства или переустройства нежилых помещений для проживания. Но, когда в актуальном законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие статус некоторых видов помещений для проживания, новая мера кажется спорной. Так, фактически полностью отсутствует понятие правового статуса такого вида нежилых помещений, как «апартаменты».

Недостаточно прозрачно и правовое регулирование «общежитий»: с 2021 года, согласно изменениям к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», при внесении в ЕГРН сведений о здании с видом разрешенного использования «общежитие» в кадастре недвижимости указывается назначение такого здания – «нежилое». Тогда как очевидно: помещения в общежитии используются исключительно для постоянного или временного проживания.

Штрафы сейчас, а с терминами разберутся потом

Неизвестно, когда уполномоченные органы разберутся со спорной терминологией, а вот штрафы по закону №20 начнут взимать уже с 21 июня 2024 года. Поэтому собственникам помещений, использование которых потенциально попадает под удар, стоит заранее себя обезопасить – либо самостоятельно, либо с помощью профессионалов.

Юридическая компания «Неделько и партнеры» готова предложить грамотные пути разрешения сложившейся ситуации.

Автор статьи: 
Александр Сичинский
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"