Признание договора купли - продажи недвижимости недействительным

Можно ли оспорить договор купли - продажи квартиры и какая сделка считается оспоримой?

 

Оспоримая сделка будет являться недействительной только в случае признания ее таковой судом. Сторона, чье право нарушено при заключении договора купли-продажи квартиры, вправе обжаловать данную сделку в суде. Если лицо не заявит о своих правах путем обращения в суд, правовые последствия сделки продолжат действовать.

 

 

Например, оспоримой будет сделка, которую лицо было вынуждено совершить на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

 

Какая сделка считается ничтожной?

 

Ничтожная сделка недействительна в силу закона, т.е. вне зависимости от признания ее таковой судом. При ничтожной сделке одна из сторон (или обе) не имеют права на ее заключение.

 

Виды ничтожных сделок

• Сделки, не соответствующие требованиям закона и нарушающие права третьих лиц (ст. 168 ГК РФ);
• совершенные с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); 
• мнимые (без намерения породить соответствующие правовые последствия) или притворные (с целью прикрыть другую сделку) (ст. 170 ГК РФ); 
• совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ).

 

Каковы основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

 

Признание сделки купли - продажи квартиры оспоримой осуществляется в судебном порядке при наличии следующих оснований:

• при совершении сделки не получено согласие третьего лица или госоргана (например, отсутствие согласия органа опеки и попечительства при совершении сделок с квартирами, в которых имеются доли несовершеннолетних);
• совершение сделки несовершеннолетним от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным лицом или лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
• подписание договора в связи с существенным заблуждением, обманом, насилием, угрозой или на крайне невыгодных условиях. 

При подаче искового заявления в суд следует учитывать сроки исковой давности:

• 1 год для оспоримых сделок;
• 3 года для ничтожных сделок.

Течение срока давности исчисляется:

1. для оспоримых сделок: начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
2. для ничтожных сделок: начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Пропуск срока давности не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием. Срок исковой давности может быть применен судом только по заявлению ответчика. Таким образом, если в ходе судебного заседания не будет заявлено о сроках исковой давности, суд не вправе их применить по своему усмотрению, даже если пропуск сроков значителен. Если ответчик своевременно заявит о пропуске срока, суд откажет истцу в удовлетворении его требований в полном объеме.

Последствия признания договора купли - продажи квартиры недействительным

 

Правовые последствия недействительности сделок подразделяются на общие и специальные.

 

Общее последствие 

Это двусторонняя реституция. Значит что обе стороны возвращаются в первоначальное имущественное положение, существовавшее до заключения недействительной сделки. В данном случае каждый из контрагентов обязан возвратить другому все полученное (в натуре или деньгами). 

 

Специальные последствия 

Это односторонняя реституция. Имущество возвращается только одной стороне, а все полученное по сделке другой стороной направляется в доход государства. То есть в первоначальное состояние приводится только невиновная сторона. 

 

 

Имущество, полученное потерпевшим от другой (виновной) стороны обращается в доход Российской Федерации. Односторонняя реституция будет применена, например, к сделкам, совершённым с целью, противной основам правопорядка и нравственности, если виновно действовала только одна сторона.

 

Расторжение договора купли-продажи жилья

 

Расторгнуть договор можно двумя способами:

• по добровольному письменному соглашению сторон;
• в судебном порядке.

 

При расторжении договора пострадавшая сторона может потребовать компенсации ущерба (если она предусмотрена договором).

 

Расторжение в судебном порядке возможно, если одна из сторон существенно нарушила свои обязательства.

 

Снизить риски неблагоприятных последствий при заключении сделки купли-продажи квартиры поможет консультация опытного юриста по недвижимости ЮК «Неделько и партнёры» в Москве.

 

Автор статьи:
Марина Клепко
(Партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"