Какими способами передавать деньги за квартиру

 

На первичном рынке главным действующим лицом выступает Застройщик. Расчеты с Застройщиком происходят безналичным путем следующими способами: прямым перечислением денежных средств на банковский счет Застройщика (на основании выставляемого Застройщиком счета на оплату или без такового), с использованием открываемого в пользу Застройщика аккредитива  или счета эскроу.

 

В 2017 году в законодательство были внесены изменения, согласно которым стал возможным новый способ расчетов — через счета эскроу (с 01.07.2019 г. их использование стало обязательным для Застройщиков при заключении Договоров долевого участия, далее — ДДУ). При таком способе  денежные средства также переводятся безналичным способом, но поступают не сразу на счет Застройщика, а сначала на особый банковский счет — счет эскроу, и при наступлении установленных законом обстоятельств банк перечисляет денежные средства на счет Застройщика.

Для вторичного рынка характерны главным образом расчеты между физическими лицами. Участников расчетов по сделке может быть несколько в случае продажи (приобретения) объекта в долевую собственность и/или в условиях альтернативной сделки. Расчеты в основном проводятся наличными деньгами и реже безналом (исключение составляют случаи приобретения квартир в ипотеку или с использованием субсидий).

 

Если способ расчета на первичном рынке особых вопросов не вызывает у участников сделки, то на «вторичке» их существует довольно много, особенно это касается «альтернативных сделок». О том, как можно решить данный вопрос на практике, и пойдет речь в этой статье.

Способы взаиморасчетов при сделках с недвижимостью на вторичном рынке 

Существует три основных способа рассчитаться за квартиру, купленную на вторичном рынке. Это можно сделать с использованием:

 

• банковской ячейки;
• аккредитива;
• через депозит нотариуса. 

При использовании 1-го способа расчет происходит наличными, при 2-м и 3-м – только по безналу.

Расчет с использование банковской ячейки

Данный способ расчетов является самым часто используемым. Его условия отлично подходят для осуществления многих сделок с недвижимым имуществом, включая многоступенчатые, очень сложные т.н. «альтернативные», при которых одновременно осуществляется и отчуждение, и приобретение нескольких квартир.

 

 

Банковская ячейка — это небольшое хранилище (сейф) с габаритами не больше стандартного ящика обычного письменного стола. Такие ячейки банки дают в пользование для хранения ценных документов, денег, драгоценностей и т.п. При этом банк не ведет контроля за тем, что клиент кладет на хранение, в его сферу ответственности входит исключительно только охрана ячейки и осуществление контроля за ней (ст. 922 ГК РФ). Этим достигается полная конфиденциальность взаиморасчетов между участниками сделки.

 

Как правило, Договор аренды банковской ячейки заключается между банковской организацией и сторонами сделки с разными условиями доступа к ячейки для Продавца и Покупателя.

 

Для Продавца и Покупателя в договоре аренды ячейки указываются конкретные условия по доступу к сейфу:

• время (период) доступа;
• предъявляемые документы.

 

Время доступа сторон по сделке к банковской ячейке можно разделить на 3 периода:

1. период 1. Закладка денежных средств Покупателем. В данный период доступ к ячейки предоставляется совместно Продавцу и Покупателю или только Покупателю для помещения в банковский сейф требуемой по договору суммы;
2. период 2. Выемка денежных средств Продавцом. В течение согласованного сторонами срока (30, 60 дней и т.д.) Продавец получает доступ к банковскому сейфу по предоставлении в банк указанных в договоре аренды ячейки документов (как правило, это договор купли-продажи с отметкой Росрееcтра о государственной регистрации права собственности и/или выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой в качестве правообладателя (собственника) указан Покупатель). При этом на время доступа к ячейке Продавца  доступ Покупателя прекращается;
3. период 3. Выемка денежных средств Покупателем. В том случае, если Продавец в указанное в периоде 2 время не заберет деньги из ячейки, то Покупатель получает право забрать их обратно. 

 

*при проведении электронной регистрации документ, поступивший из Росреестра по соответствующим каналам связи, будет иметь регистрационный штамп и подпись регистратора в электронном формате. В этом случае необходимо будет обратиться к нотариусу для удостоверения тождественности документов на бумажном носителе их электронным версиям. Нотариус подошьет и заверит доплист к договору купли-продажи с номером и датой госрегистрации. Указанный способ оформления документов должен быть известен в банке для того, чтобы избежать блокировки доступа Продавца к ячейке.

 

Дополнительным условием для доступа Продавца к банковской ячейке может служить предоставление им выписки из домовой книги или же другой подобный документ. В нем должно быть подтверждено снятие с регистрации по месту жительства/ пребывания всех, кто проживал в проданной квартире. В качестве дополнительных документов могут быть указаны справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, уведомление Росреестра о погашении регистрационной записи об ипотеке и прочие документы. Использование перечисленных документов применяется по согласию участников сделки.

 

Преимущество взаиморасчетов через банковский сейф заключается в том, что все операции с наличными деньгами производятся в присутствии обеих сторон сделки с возможностью использования банковских устройств проверки и пересчета купюр. После этого наличность блокируется на согласованный сторонами период времени. Продавец получает доступ к денежным средствам  только тогда, когда произведена государственная регистрация права собственности Покупателя на недвижимость.

 

Ключи от банковской ячейки, как правило, находятся у Покупателя на период регистрации сделки, после чего они передаются Продавцу взамен расписки о получении денег. В некоторых случаях, по взаимной договоренности сторон (например, в случае помещения расписки о получении денежных средств Продавцом в иной банковский сейф с зеркальными условиями доступа к данному сейфу Продавцом и Покупателем), ключи могут переданы Продавцу непосредственно после закладки денег или оставлены на ответственное хранение в банковском учреждении. При любых обстоятельствах Продавец без предъявления необходимых документов доступа к ячейке не получит.

 

Помимо этого, в договор аренды банковской ячейки или дополнительное соглашение к нему можно внести пункт о возможности совместного доступа к сейфу Продавца и Покупателя в определенный день без предъявления ими дополнительных документов. Данный вариант целесообразен при таких условиях, когда в процессе осуществления возникли форс-мажорные обстоятельства, которые заставили стороны отказаться от продолжения сделки или существенно изменить ее условия. В такой ситуации Покупатель получает возможность забрать деньги из ячейки ранее истечения срока доступа к ячейке Продавца, а Продавец сможет, наоборот, получить доступ к денежных средствам по прошествии его периода доступа или без предоставления ранее согласованных документов. 

 

На практике использование банковских ячеек является самым используемым, надежным и недорогим способом проведения расчетов при сделках с недвижимостью. В учреждениях, имеющих хранилища с ячейками и оказывающих услуги по предоставлении ячеек в аренду, сотрудники всегда оказывают поддержку клиентам в оформлении арендных договоров и допсоглашений к ним. В зависимости от банка стоимость услуг аренды может составлять 2-8 тыс. руб. в месяц. Пользование ячейкой на основании дополнительного соглашения обойдется в 3-5 тыс. рублей. Кроме того, в банке может быть предусмотрена отдельная залоговая плата за ключи и обязательный страховой взнос.

 

Расчеты с использованием банковской ячейки при осуществлении альтернативных сделок

 

Проведение сложных сделок с недвижимостью сопряжено с определенными особенностями. Тогда, когда она происходит через целую цепочку мероприятий по купле-продаже нескольких квартир, стороны арендуют сразу несколько банковских сейфов. При этом доступ к ячейкам оформляется отдельными договорами аренды банковских ячеек и/или дополнительными соглашениями для всех получателей наличности. 

 

Организовать расчет по купле-продаже квартиры участники сделки могут самостоятельно, а могут обратиться за помощью к профессионалам – компаниям, которые оказывают посреднические услуги по сопровождению, регистрации сделок. При совершении альтернативных сделок такое решение представляется наиболее предпочтительным.  В качестве сторонних исполнителей могут выступать компании. занимающиеся сопровождение государственной регистрации сделки, риэлторские организации, юридические компании и нотариусы (в случае, когда договор по сделке оформлялся у него).

 

Рекомендация тем, кто хочет выполнить расчет с использованием банковских ячеек: перед заключением договора аренды обязательно уточните у сотрудника банка, какой они имеют размер (какое количество купюр может поместиться в ячейку). Это важно, потому что ячейки бывают как большими, так  и очень маленькими. В последнем случае необходимая сумма наличных денег может не поместиться в ячейку (особенно, если сумма достаточно большая).

 

Расчеты посредством аккредитива 

Аккредитив представляет собой одну из банковских услуг, суть которой состоит в том, что банк по поручению клиента принимает на себя обязательство совершить денежный перевод с аккредитивного счета на счет некоторого лица-получателя при условии предъявления им строго установленных документов. То есть в данном случае речь идет практически о той же операции, что и при использовании банковских ячеек, только с использованием безналичных денежных средств.

 

Для проведения расчетов покупатель квартиры открывает в банке аккредитив. Банк, в котором открывается аккредитив, называется банк-эмитент. Банк, который перечислит денежные средства на счет Продавца по выполнении определенных условий, – исполняющий банк. Банк, в котором у Продавца открыт банковский счет - банк получателя средств. Один банк может быть использован в качестве только банка-эмитента, исполняющего банка или банка получателя средств, а также в качестве двух или трех одновременно. 

 

Для исполнения (раскрытия) аккредитива (т.е. перечисления денежных средств получателю средств - Продавцу)  в исполняющий банк должны быть представлены согласованные сторонами документы определенным лицом (это может быть покупатель, продавец или иные лица).

 

 Аккредитивы бывают:

• депонированными (покрытыми) и гарантированными (непокрытыми);
• отзывными и безотзывными;
• безакцептные и требующие дополнительно акцепта плательщика.

 

При депонированном (покрытом) аккредитиве п плательщик (Покупатель) фактически переводит на аккредитивный счет денежные средства (иными словами “пополняет” открытый в исполняющем банке аккредитивный счет деньгами). При гарантированном (непокрытом) аккредитиве банк-эмитент дает право исполняющему банку списать со счета банка-эмитента определенную денежную сумму (то есть непосредственно Покупатель денежные средства не вносит на счет) или иным образом обещает компенсировать исполняющему банку сумму по аккредитиву, при этом исполняющий банк вправе не проводить операцию по раскрытию (перечислению средств на счет получателя - Продавца) до момента получения денежных средств от банка-эмитента. 

 

Отзывной аккредитив — это тот, который по поручению плательщика (Покупателя) может в любой момент быть отозван из банка-исполнителя. Безотзывный аккредитив отзывать без принятия дополнительных действий нельзя. Безакцептный аккредитив не требует получения дополнительного подтверждения (разрешения на исполнение) от плательщика (покупателя) в отличие. 

 

Наиболее часто при расчетах по сделкам с квартирами используют безакцептные покрытые безотзывные аккредитивы, считается, что они наилучшим образом отвечают интересам и Продавца, и Покупателя. Стоимость данной банковской услуги практически сопоставима с ценой за проведение расчетов через банковские ячейки.

 

Расчеты у нотариуса

 

Стороны часто применяют при расчетах за приобретенные и проданные квартиры такой способ, как депозит нотариуса. Он позволяет оформить перевод необходимой суммы безналичным способом непосредственно нотариусом по факту регистрации права собственности покупателя на квартиру. В 2015 г. вступили в силу внесенные ФЗ №457-ФЗ от 29.12.2014 изменения в законодательство о нотариате, которые предоставили нотариусам право на оказание услуг по принятию в депозит денежных средств для выполнения расчетов по сделкам, включая операции с недвижимым имуществом. 

 

Депозит нотариуса дает возможность выполнить расчет за квартиру, используя свой банковский счет. В этом случае нотариус берет деньги у Покупателя до регистрации сделки, а переводит их Продавцу уже после выполнения регистрационных действий. Все условия, оговаривающие процесс перевода и получения денег, указываются в договоре купли-продажи. Покупатель подает нотариусу заявление о внесении денежных средств на депозит, нотариус передает реквизиты для осуществления платежа.

 

Такая услуга стоит около 1500 рублей, если у данного нотариуса удостоверяется договор купли-продажи жилья. Цена может быть и большей за счет комиссии, которую взимают банки за перевод денежных средств.

 

Расчеты у нотариуса регулируются ст. 327 ГК РФ. Но п. 3 этой статьи гласит, что Покупатель имеет право отзыва денежных средств с депозита, что может нарушить процесс осуществления сделки. Для устранения такой возможности на практике, особенно во время регистрационных действий по сделке, ее участникам необходимо нотариально закрепить в договоре купли-продажи предельно точные и прозрачные условия проведения расчета. Здесь следует четко указать, что документы передаются на государственную регистрацию по получении от нотариуса подтверждения поступления денежных средств от покупателя на депозитный счет, а также случаи, когда Покупатель имеет право забирать денежные средства с депозитного счета.

 

Нотариальные услуги при проведении расчетов за куплю-продажу квартир существенно упрощают процесс взаиморасчетов. Их можно особенно рекомендовать тем, кто осуществляет альтернативные сделки, потому что этот способ не только значительно сокращает количество оформляемых документов, но и дает возможность выполнить все действия быстро и в одном месте — нотариальной конторе.

 

Особенности проведения расчетов в сделках с ипотечными квартирами

 

В том случае, когда для приобретения квартиры покупателем используется ипотечный кредит, мероприятия по взаиморасчетам могут существенно отличаться от тех, которые описаны выше. Эти отличия обусловлены тем обстоятельством, что в сделке присутствует еще и банк-кредитор.

 

Именно поэтому денежные средства за недвижимость могут поступать Продавцу наличными деньгами и/или безналичным способом — это зависит от внутренних правил банка-кредитора.

Если использовать аренду банковской ячейки или аккредитивную форму расчетов, следует ожидать того, что банк-кредитор попросит Продавца предоставить и еще другие документы, которые будут служить основанием для доступа к банковской ячейке или раскрытия аккредитива. Таковыми могут выступать выписки ЕГРН, в которой будут содержаться сведения о регистрации на квартиру ипотеки в пользу банка-кредитора, расписки из Росреестра о сдаче на регистрацию закладной и пр.

 

Покупателю, который приобретает недвижимость с использованием средств ипотечного кредита при любом способе расчетов полезно знать и помнить, что по завершении всех взаиморасчетов он должен остаться с документами, подтверждающими факт оплаты: с распиской от Продавца в получении денег в случае наличных расчетов и банковскими платежными документами при безналичных способах  расчетов. 

 

При любом способе расчетов между сторонами юрист по сделкам купли продажи недвижимости всегда минимизирует все возможные риски.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"