Согласно российскому законодательству, несовершеннолетними являются дети в возрасте до 18 лет. Данные граждане не имеют права самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Законными представителями несовершеннолетних являются их родители, опекуны и специальные госорганы.
Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.
Дети могут иметь в собственности недвижимое имущество или могут быть только зарегистрированы в нем (не являясь хозяевами квартиры). В любом случае сделка с таким объектом имеет ряд нюансов.
Несовершеннолетний собственник
Если ребенок является законным владельцем жилья, то он выступает участником сделки по реализации квартиры. От имени малолетнего (до 14 лет) договор подписывают законные представители. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет ставит подпись самостоятельно, но с письменного согласия родителей. Кроме того, для такой сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства, а также участие нотариуса.
Разрешение органов опеки
Органы опеки и попечительства уполномочены государством на защиту прав несовершеннолетних. В том числе в их обязанности входит контроль за соблюдением интересов детей при продаже жилья.
Так, на каждый договор по реализации недвижимости с участием несовершеннолетнего органы выдают соответствующее разрешение, в котором указаны условия для продажи квартиры. Несоблюдение требований опеки влечет риски признания сделки недействительной.
На практике органы требуют выделения для ребенка соразмерной доли в новой квартире, приобретаемой взамен продаваемой. В ряде случаев органы опеки разрешают вместо приобретения недвижимости на имя несовершеннолетнего открыть счет в банке на имя ребенка и перечислить туда денежные средства, полученные от продажи его доли.
Для получения разрешения в опеку направляют следующие документы:
-
заявление законных представителей несовершеннолетнего;
-
свидетельство о рождении;
-
паспорта родителей и несовершеннолетних (при наличии);
-
документы на квартиры (отчуждаемую и приобретаемую): выписки из ЕГРН, отчеты оценщика, и т. п.
Несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, но не является собственником
Если ребенок прописан в квартире, но не является ее собственником, то получать согласие опеки при продаже недвижимости не требуется. Исключение: ребенок остался сиротой и ему назначен опекун или попечитель.
Материнский капитал и доли несовершеннолетних
Родители, покупая квартиру с использованием средств материнского капитала, обязаны выделить детям доли в праве собственности в этой квартире.
Если данное обязательство не было выполнено и жилье в дальнейшем выступает объектом купли-продажи, то такая сделка может быть оспорена по иску прокурора или органов опеки в интересах несовершеннолетних.
Таким образом, покупателю следует заранее узнать об использовании продавцом сертификата на материнский капитал. В противном случае возможны непредвиденные судебные тяжбы.
Участие детей в приватизации
При приватизации недвижимости прописанный в квартире ребенок становится ее собственником наряду с остальными жителями. Если интересы ребенка при приватизации пострадали и ему не была выделена доля, то данная сделка может быть признана в суде недействительной.
Реализация квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние, связана с определенными рисками, поэтому перед выходом на сделку рекомендуем получить консультацию юриста по недвижимости.
Автор статьи:
Необходимо заполнить хотя бы одно из полей