Досудебное урегулирование спора
Законодателем установлена обязанность застройщика компенсировать дольщику задержку сдачи жилья. Однако он освобождается от этой обязанности, если гражданин сам уклоняется от подписания передаточного акта и не принимает квартиру без наличия на то законных оснований. В редких случаях получить деньги от застройщика можно, не прибегая к судебным искам, для этого необходимо грамотно и обоснованно составить претензию. В ряде случаев застройщик предлагает безвозмездно произвести дополнительные работы в квартире (например, выполнить улучшенную отделку и пр.) в счет начисленной компенсации (неустойки).
Направление претензии
Просрочка начинается с указанной в договоре даты, когда застройщик обязуется передать готовую квартиру. Первым этапом взыскания неустойки является направление претензии в адрес застройщика. В документе указываются:
- данные застройщика и дольщиков (адрес для отправки ответа, контактные данные);
- реквизиты заключенного договора;
- описание ситуации и требование к застройщику;
- срок для выполнения требования;
- расчет неустойки.
Документ направляется по почте либо передается напрямую в офис компании-застройщика. В случа, если застройщик не ответил или отказал в выплате компенсации, гражданин вправе обратиться в суд и потребовать взыскание не только неустойки, но и штрафных санкций, предусмотренных законом о защите прав потребителей.
Сроки направления претензии
Дольщик вправе направить претензию как до передачи квартиры по акту, так и после него. Застройщику выставляется требование о выплате неустойки за каждый день просрочки от даты передачи квартиры. По общему правилу, срок рассмотрения претензии составляет 30 дней. Однако договором может быть установлен иной порядок направления претензии, а также сроки ее рассмотрения.
Защита интересов в суде
Если застройщик проигнорировал претензию дольщика, гражданину следует обратиться в суд за защитой своих интересов.
Этапы судебного обжалования:
- Подготовка иска в суд: проведение расчетов, сбор документов и доказательств.
- Направление искового заявления застройщику и в суд. Иск передается лично или направляется по почте.
- Проведение предварительного судебного заседания. Судебное заседание проводится с участием заинтересованных сторон для уточнения моментов, связанных с процедурой будущего судебного разбирательства, а также разрешения вопросов о допустимости и достаточности доказательств по делу.
- Проведения основных заседаний и вынесение судебного решения.
- Обжалование решения суда (при необходимости).
- Получение исполнительного листа (ИЛ) по решению, вступившему в законную силу.
- Направление ИЛ в адрес судебных приставов-исполнителей или в кредитную организацию для исполнения.
На практике подобные судебные споры занимают порядка 5-6 месяцев.
Следует обратить внимание на срок исковой давности: обратиться за взысканием неустойки дольщик вправе не позднее 3 лет с даты нарушения его прав.
Дополнительные выплаты за нарушение сроков
При составлении искового заявления дольщик вправе указать не только размер неустойки, но и иные компенсации, причитающиеся ему по закону:
- убытки — взыскиваются, если гражданин понес дополнительные затраты в связи с нарушением сроков сдачи квартиры (например, связанные с арендой жилья);
- компенсацию морального вреда — в иске необходимо описать и подтвердить характер нравственных страданий, понесенных дольщиком;
- штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика — данная санкция установлена Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;
- оплату судебных расходов: услуг представителя, госпошлины и др.
Как рассчитать неустойку
Для расчета неустойки установлена специальная формула, в которой фигурируют следующие данные:
- ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России (получить данные можно на официальном сайте ЦБ РФ;
- стоимость квартиры исходя из данных, указанных в ДДУ;
- количество дней просрочки.
Формула
Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2, где:
Н — неустойка;
СД — цена объекта долевого строительства;
СР — ставка рефинансирования;
ДП — количество дней просрочки.
Пример (вся информация приведена исключительно в целях примера расчета)
Гражданин Д. заключил договор на сумму 1 000 000 руб. По договору квартира должны быть сдана в срок до 21.03.2021 года. Однако фактическая передача недвижимости произошла через 8 дней, и акт приема-передачи жилья подписан сторонами 30.03.2021. Ставка рефинансирования в данный период составила 4,5 % годовых.
Расчет
1 000 000 руб. * 1/300 * 4,5% * 8 * 2 = 2400 руб.
Суд вправе уменьшить размер неустойки, если она окажется несоразмерной последствиям неисполнения обязательств по договору.
При возникновении затруднений с расчетом неустойки и подготовкой к судебному заседанию следует обратиться к опытным юристам, которые окажут содействие в защите прав и получении денежных средств в полном объеме.
Автор статьи:
