Как сохранить недвижимость от мошеннических схем с электронной подписью

Для начала проясним определения. Электронная подпись — это, по сути, реквизит электронного документа. Когда вы используете электронную подпись, вы тем самым подтверждаете, что информация в документе не искажалась с момента подписания, что вы — автор документа, и одновременно закрепляете сам факт подписи.

 

Электронная подпись, или ЭЦП, бывает трёх видов — простая, усиленная неквалифицированная и усиленная квалифицированная (УКЭП). В этом материале нас интересует именно последняя — так как она является эквивалентом собственноручно сделанной подписи гражданина.

 

Как было раньше: быстро, удобно и крайне небезопасно

В гонке за цифровой экономикой появляются всё новые способы проводить сделки и решать бизнес-вопросы, не вставая из-за компьютера. То же самое произошло со сделками с недвижимостью — теперь её можно купить или продать из любой точки планеты, где есть интернет. Плюсы очевидны — больше не нужно стоять в очередях или ездить на встречи.

Идеальная сделка с электронной подписью проходит так:

• Вы нашли недвижимость

• Договариваетесь с продавцом о дистанционной сделке посредством ЭЦП

• Согласовываете проект договора и подписываете его по очереди с помощью УКЭП

• Загружаете документы в Росреестр

• Сделка регистрируется, недвижимость ваша

 

Естественно, на каком-то из этапов покупатель должен перевести продавцу деньги — возможно, посредством аккредитива.

 

Минусы такой схемы — масса технических тонкостей и огромные прорехи в безопасности.

Как мошенники продавали чужие квартиры онлайн

Слабое место ЭЦП — идентификация физических лиц на местах. Есть аккредитованные удостоверяющие центры, которые уполномочены создавать и выдавать сертификаты ключей проверки электронных подписей. У них есть сеть агентов, которые могут идентифицировать граждан в своих офисах.

 

По правилам гражданин должен заранее подать заявку в личном кабинете такого центра, загрузить туда копии паспорта и СНИЛСа, а после — прийти с оригиналами в центр, чтобы доказать, что это действительно он. Но в битве за клиентов центры нещадно упрощают процедуру — некоторые и вовсе выдают УКЭП дистанционно.

 

Агента крайне трудно привлечь к ответственности — он всегда может сказать, что приходил человек, похожий на пострадавшего, и у него были оригиналы документов. Таким образом, для мошенников открылось невероятное поле возможностей — и они не преминули этим воспользоваться.

Май 2019 года, Москва

Владелец квартиры на Тверской получил квитанцию о квартплате на чужую фамилию. Сначала он не придал этому значения, но после пришлось — на квартиру заявили права совершенно чужие люди. Оказалось, он «подарил» её другому человеку ещё в прошлом году, а сделку совершил с помощью ЭЦП, которой в реальности никогда не получал.

 

И такие случаи не единичны. Мошенники проводят сделку втайне от собственника, после выжидают, пока пройдет достаточно времени, а потом квартиру могут перепродать несколько раз — так что вернуть обратно её будет не просто сложно, а практически невозможно

 

Проведенные сделки с помощью ЭЦП приравниваются к сделкам с личным участием. Такие сделки можно совершать из любой точки мира, где есть доступ в интернет.

Как мы обсуждали проблему с Росреестром и Минэкономразвития

В мае 2019 года к нам обратился клиент, у которого было подозрение, что его недвижимость могут захватить незаконным образом. Он хотел обезопасить себя от мошенников.

Первая часть: защита нашего клиента

С нашей помощью клиент обратился в Росреестр и написал заявление, в котором  попросил проводить все сделки только при его личном участии. Сотрудник МФЦ, который принимал заявление, уверил клиента, что оно — гарант безопасности от мошенников. Но у нас зародились сомнения, которые заставили продолжить разбираться в ситуации.

 

Электронная подпись — это аналог собственноручной подписи, поэтому документы, подписанные УКЭП и поданные в Росреестр, по закону равнозначны поданным при личном участии.

 

Поэтому подобное заявление в Росреестр спасает только от мошенников, которые захотят оформить документы по доверенности, выданной нерадивым нотариусом.

Вторая часть: запрос в Росреестр и Минэкономразвития

После визита в МФЦ мы решили пойти дальше и составили запрос в Росреестр и контролирующее его Минэкономразвития. В запросе мы описали ситуацию и возможные последствия, к которым она может привести, и попросили дать официальные разъяснения и рекомендации.

 

Что ответило Минэкономразвития:

 

Подтвердило, что проблема имеется, и они дали соответствующие рекомендации Росреестру. Также упомянуло новый закон, который к тому времени был принят во втором чтении, в котором эту проблему решают.

 

Что ответил Росреестр:

 

Действительно, даже при бумажном заявлении можно совершить сделку с помощью электронной подписи. Но если такое заявление написано, у работников Росреестра есть рекомендация относиться к таким сделкам более внимательно и запросить дополнительные документы.

Чем закончилась история

Пока мы вели переписку с контролирующими органами, 2 августа 2019 года президент подписал тот самый закон, о котором мы говорили выше. 13 августа 2019 года он вступил в силу. Теперь — к делу: что же он меняет.

 

Право на недвижимость может перейти на основании электронного заявления, если собственник заранее уведомит Росреестр о возможности продажи на основании такого заявления с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. В этом случае регистрирующий орган проставляет в реестре специальную отметку, без которой нельзя рассматривать документы о переходе права в электронной форме.

Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 286-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»

Как стало теперь: не так быстро и удобно, но безопаснее

Теперь по умолчанию сделку с УКЭП совершить будет нельзя — новый закон обязывает сначала лично или через представителя обратиться в Росреестр и проставить специальную отметку, что недвижимость может быть отчуждена с помощью электронной подписи.

 

Учитывая то, что закон совсем свежий, мы рекомендуем сначала проверить, принадлежит ли недвижимость вам (а вдруг уже нет?). И после обезопасить себя с помощью нескольких действий.

Как обезопасить жилую и коммерческую недвижимость от кибермошенничества с электронной подписью

Убедиться, что недвижимость принадлежит вам — для этого нужно заказать платную выписку из ЕГРН через МФЦ или сайт Росреестра. Предпочтительнее бумажная версия — с подписью регистратора и печатью. Чтобы недвижимость не продали по поддельной доверенности, нужно подать то самое заявление, о котором мы говорили выше — о том, что любые сделки могут проходить только в вашем личном присутствии.

 

Если недвижимость дорогая, стоит подумать о дополнительном обременении — например, залоге в пользу аффилированных лиц.

 

Крупные объекты коммерческой недвижимости стоит защитить дополнительно — например, разбить на части. Когда въездная группа принадлежит одному ООО, первый этаж здания — другому, второй — третьему, а земельный участок — четвертому, интерес мошенников к такому объекту существенно падает, а безопасность повышается.

 

Цифровые технологии — это чудесное изобретение. Но когда дело касается недвижимости, которую можно потерять за одну минуту, лучше потратить время на пару личных визитов в Росреестр и быть убеждённым в безопасности сделки с недвижимостью, чем потом участвовать в бесчисленных разбирательствах по поводу возвращения вашей собственности.

 

Если вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили при покупке-продаже недвижимости — воспользуйтесь консультацией нашего юриста по сделкам с недвижимостью в Москве. Мы помогли сотням людей безопасно провести сделки с недвижимостью. Поможем и вам.

Автор статьи:
Василий Неделько
(Управляющий партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"