Как происходит расчет при купле-продаже квартиры через аккредитив

Как правило, аккредитив открывается и подлежит исполнению в одном банке. 

 

Основными договорами, при реализации которых используют аккредитив, являются:

 

• договор купли-продажи квартиры;

• договор уступки права требования.

 

Виды аккредитивов:

 

• отзывный или безотзывный. Зависит от права клиента (покупателя) аннулировать или изменить аккредитив без предварительного согласия получателя средств (продавца);

• акцептный или безакцептный. Зависит от наличия или отсутствия в договоре дополнительного согласия покупателя на перевод суммы после выполнения продавцом своих обязательств по сделке;

• покрытый или непокрытый. Зависит от фактического перевода денег на счет. Вместе с тем исполняющий банк выступает гарантом своевременного платежа и в любом случае перечислит деньги продавцу.

 

На практике при заключении сделки по купле-продаже жилья применяется безотзывный безакцептный покрытый аккредитив.

Пошаговая инструкция по использованию аккредитива

Открытие аккредитива

Аккредитив открывается покупателем в пользу продавца. Для этого необходимо обратиться в банк и написать заявление на открытие аккредитива, в котором указать следующие существенные моменты:

 

• сумму аккредитива. Аккредитив открывается, как правило, на сумму продажи квартиры;

• срок действия. Сторонам необходимо установить период, достаточный для совершения госрегистрации сделки. В противном случае денежные средства вернутся обратно на счет покупателя. Гражданин, открывший аккредитив, вправе его продлить;

• условия. В заявлении на открытие аккредитива указываются документы, которые должен представить продавец для получения денежных средств (выписку из ЕГРН и др.);

• номер счета продавца для перевода денежных средств.

 

Для открытия аккредитива покупатель должен предъявить документ, удостоверяющий личность и номер счета продавца. Ряд банков запрашивают договор купли-продажи недвижимости, в котором должно быть указано, что расчеты по сделке происходят через аккредитив.

 

Открыв аккредитив, покупатель переводит на него свои денежные средства. Банк, в свою очередь, обеспечивает сохранность данных средств.

В целях экономии времени и упрощения процедуры перевода сторонам рекомендуется использовать счета, открытые в одном банке.

Регистрация перехода прав и раскрытие аккредитива

После открытия аккредитива стороны передают пакет документов по сделке на госрегистрацию в органы Росреестра. 

После регистрации сделки и получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности к покупателю, продавец обращается в банк за получением денежных средств (раскрытием аккредитива). Для прохождения данной процедуры продавцу необходимо предоставить сотруднику банка выписку из ЕГРН, паспорт и иные документы, указанные в условиях аккредитива. После этого денежные средства поступят на счет продавца.

Преимущества и недостатки аккредитива

Плюсы:

 

• аккредитив — это способ безналичного расчета, нет необходимости обналичивать денежные средства;

• не нужно проверять подлинность и количество купюр;

• не надо обеспечивать хранение ключей в случае, если используется банковская ячейка;

• банк — гарант платежа;

• возможен перевод средств в другой банк и в другой город;

• при использовании аккредитива у покупателя имеется документальное подтверждение факта перечисления определенной суммы по сделке.

 

Минусы:

 

• получателем аккредитива может выступать только один гражданин;

• банк обязан уведомить ФНС о крупной сделке;

• за обналичивание денег со счета может взиматься комиссия;

• при отзыве лицензии у банка существует риск потери денежных средств;

• возможен риск получения денег по фиктивным документам.

 

Альтернативой аккредитиву выступают номинальный счет, депозит нотариуса и банковская ячейка. Перед переводом денежных средств покупателю следует детально изучить все возможные финансовые инструменты и выбрать наиболее безопасный и выгодный вариант. 

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"