Как продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети?

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Для начала необходимо разобраться с терминологией. Орган опеки и попечительства (далее: опека) — административный орган, выполняющий надзорную функцию за действиями, совершаемыми в отношении несовершеннолетних лиц. Опека также занимается проблемами совершеннолетних недееспособных граждан и граждан, временно ограниченных в дееспособности.

 

При выполнении должностных обязанностей сотрудники органов опеки и попечительства руководствуются нормами ФЗ «Об опеке и попечительстве». Контроль за их действиями осуществляют представители исполнительной власти.

 

Если в квартире, которая выставлена на продажу, являются собственниками несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, необходимо обратиться к представителю опеки за разрешением на продажу квартиры. Данное требование закреплено в п.1 ст. 21 вышеуказанного закона.

 

Однако в некоторых случаях разрешение опеки потребуется и для сделки с квартирой, в которой несовершеннолетние зарегистрированы по месту жительства, но не имеют в ней права собственности. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

 

К числу оставшихся без родительского попечения (статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации) относят детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.

Как получить согласие органов опеки на продажу квартиры

Разрешение от опеки на продажу квартиры выдается только в том случае, если условия жизни и имущественные права ребенка не ухудшаются в результате проведения сделки. Иными словами, при переезде в новую квартиру или коттедж не должны ухудшаться жилищные условия несовершеннолетнего.

 

Как правило, разрешение на продажу выдается под условием: опека разрешает продать квартиру при одновременном приобретении в собственность несовершеннолетнего доли в праве собственности в ином жилом помещении.

 

В некоторых случаях в качестве исключения опека даёт  разрешение на сделку при условии, что деньги за проданную долю ребенка будут переведены ему на отдельный счет и сохранятся там до его совершеннолетия.

На что обращают внимание сотрудники органов опеки

При продаже квартиры учитывается лишь одно требование: стоимость имущества ребенка не должна уменьшаться (стоимость определяется на основании отчета оценочной компании). То есть в теории количество квадратных метров не влияет на решение сотрудника опеки. Однако на практике инспектор руководствуется прежде всего личными принципами и критериями. Это означает, что инспектор может «забраковать» идею о продаже, если приобретаемый жилой объект будет по площади меньше продаваемой квартиры (соответственно, условия проживания в данном случае имеют существенное значение).

 

Получить разрешение инспектора со стопроцентной вероятностью можно только при соблюдении следующих условий:

• Доля ребенка в новой квартире будет выше по стоимости. Предположим, на продажу выставлена квартира стоимостью 8 млн руб. В перспективе родители несовершеннолетнего хотят купить квартиру стоимостью 9 млн руб. (при этом доля остаются прежней). В данном случае стоимость доли ребенка увеличивается, соответственно, инспектор даст разрешение на сделку. 
• Жилая площадь приобретаемой квартиры увеличивается. Например, продается однокомнатная квартира площадью 50 кв. м, доля ребенка в которой составляет ¼, то есть на ребенка приходится 12,5 кв. м. В планах у родителей стоит покупка трехкомнатной квартиры площадью 80 кв. м, доля ребенка в которой составит ¼ и увеличится до 20 кв. м.

 

Разумеется, получить разрешение на продажу недвижимости можно только при условии предъявления документов на конкретные приобретаемые объекты. Это означает, что перед обращением в органы опеки и попечительства собственнику необходимо сначала определиться с объектом дальнейшей покупки.

Что делать, если опека не дает разрешение

Ситуации, когда инспектор не дает разрешение на покупку, случаются достаточно часто. Что же делать собственнику в таких случаях? 

 

Если все требования, предъявляемые к приобретаемому объекту, соблюдены в полном объеме, есть три способа добиться справедливости:

• доказать, что увеличение жилой площади имеет более приоритетное значение, чем стоимость жилого объекта;
• убедить инспектора в том, что ребенку по состоянию здоровья рекомендовано проживание в конкретном регионе (местности). Например, нужно предоставить справку о наличии аллергии или астмы, подтверждающую необходимость переезда за город;
• доказать, что переезд осуществляется с целью дальнейшей учебы, воссоединения с семьей или смены климата.

 

Еще один способ убедить инспектора в необходимости предоставить разрешение – доказать, что на банковский счет несовершеннолетнего будет переведена сумма, компенсирующая уменьшение стоимости его доли в квартире. Если родители (опекуны или попечители) не планируют покупать новое жилье, то можно выделить ребенку долю (например, дарением) в том жилье, в котором он будет жить. Однако на практике опека редко даёт такие согласия. Для защиты своих прав и прав несовершеннолетних детей родители вправе обжаловать отказ опеки в выдаче разрешения на продажу в суде.

Какие документы необходимо предоставить

Не стоит торопиться с подготовкой пакета документов. Перед совершением каких-либо действий, связанных с процессом продажи квартиры, необходимо получить консультацию инспектора отдела опеки и попечительства. В противном случае вы рискуете потерять не только время, но и деньги (например, задаток за новую квартиру).

 

Для получения письменного экземпляра разрешения на продажу собственнику квартиры нужно подготовить следующие документы:

• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (актуально для тех, кто достиг 14 лет);
• заявление на выдачу разрешения (пишут родители, опекуны или попечители);
• документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру;
• технический паспорт продаваемой и приобретаемой квартиры;
• выписки из домовой книги и копии финансово-лицевого счета либо единые жилищные документы на обе квартиры;
• отчет с указанием актуальной рыночной стоимости обеих квартир;
• реквизиты банковского счета, оформленного на ребенка (необходимо в случаях, если на счет будут перечисляться деньги, компенсирующие стоимость доли несовершеннолетнего).

 

Важно понимать, что инспектор опеки предоставит ответ только после изучения предоставленного пакета документов. В данном случае невозможно предугадать последствия их изучения.

 

На изучение документов инспектору выделяется 15 дней. В соответствии с нормами п. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» именно в этот срок он должен предоставить разрешение на продажу или мотивированный отказ.

Сколько действует разрешение опеки на продажу квартиры

Срок действия самого разрешения зависит от условий сделки. Если в документе указана конкретная дата окончания срока действия, значит, после ее истечения продавцу придется получать новое разрешение. Если дата не указана, считается, что такое разрешение не ограничено в сроке действия.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"