Что нужно знать покупателю квартиры с обременением несовершеннолетними детьми

 

Права детей при купле-продаже жилья должны строго соблюдаться

Сделки, в которых так или иначе фигурируют несовершеннолетние дети,  считаются самыми сложными и рискованными. В процессе оформления документов могут открыться обстоятельства, которые приведут к оспариванию сделки. При этом её вообще могут признать недействительной: если суд решит, что права ребёнка ущемлены, он встанет на его сторону и будет добиваться справедливости в отношении несовершеннолетнего. Такое решение может привести к возврату квартиры прежнему собственнику, а разбирательство в сложившейся ситуации будет долгим и болезненным. 

Поэтому даже если покупатель полностью доверяет риэлтору и уверен в его компетенции, ему стоит самостоятельно изучить некоторые правовые моменты и полностью контролировать всё, что касается имущественных прав детей, которые проживают в приобретаемой квартире.

О роли опеки в продаже квартир

Несовершеннолетние жители квартиры могут быть собственниками квартиры (со своей доли) или быть в ней только прописанными (без права на собственность). При этом в подписании договора купли-продажи квартиры могут участвовать дети 14-18 лет, ставя свою подпись исключительно вместе с подписью родителей или попечителя. Малолетние дети до 14 лет ничего не подписывают. 

Все действия с продажей квартиры, в которой живут несовершеннолетние дети, проходят при непосредственном участии и строгом надзоре со стороны органов опеки: 

1. Если у ребёнка есть право собственности, он становится участником сделки, а на это требуется разрешение органов опеки.
2. Если ребёнок не претендует на долю в квартире, но прописан там, он входит в категорию «третьих лиц», чьи права могут быть нарушены, даже если они не являются участниками сделки. В этом случае необходимо разрешение органов опеки только, если несовершеннолетний остался без родителей, находится под опекой или попечением. 

Получение от органов опеки официального документа, разрешающего сделку, является своего рода охранной грамотой для покупателя жилья. Но во избежание неприятных недоразумений, которые могут открыться впоследствии, покупателю стоит присутствовать при получении родителями (или законными опекунами и попечителями) разрешения на сделку. И лично удостовериться в том, что выполнены все требования и условия органов опеки по предотвращению нарушения прав детей, в частности:

• документ, подтверждающий причину отсутствия одного из родителей (или обоих);
• все правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и ту, которая приобретается взамен;
• реквизиты банковского счёта, который уже должен быть открыт на имя несовершеннолетнего в том случае, если ему причитаются деньги вместо доли в собственности;
• обязательное присутствие детей старше 14 лет для подписи документов или написания отдельного заявления.

Решение органы опеки обычно принимают в течение двух недель. Если получен отказ, а покупатель всё-таки желает приобрести именно эту квартиру, можно выяснить, по какой причине отказали и какие условия нужно выполнить, чтобы получить разрешение на продажу квартиры. Повторный отказ можно оспорить в суде, особенно если покупатель согласен ждать.

Обязательные условия для получения разрешения на продажу квартиры 

Если покупатель крайне заинтересован в быстрой и надежной сделке, он должен максимально контролировать все действия в ходе оформления документов. Мало получить разрешение от опеки, нужно проследить, как выполняются условия, прописанные в нём. Если после покупки квартиры выяснится, что новые условия, в которые переехал ребёнок, хуже прежних либо стоимость его доли снизилась, то проблем и новых разбирательств не избежать. 

Поэтому покупателю необходимо лично проверить:

1. Покупается ли квартира и выделяется ли там доля собственности для несовершеннолетнего?
2. Какова доля ребенка в новой квартире, где он будет проживать, не снизилась ли её стоимость?
3. Если ребёнок имеет жилье, но ему причитаются денежные средства, действительно ли существует банковский счёт, на который будут перечислены деньги?
4. Если ребёнок имеет в квартире только регистрацию без права собственности (а в этом случае разрешение от органов опеки формально не требуется), на всякий случай убедиться в том, что он переезжает в подходящие условия. Если позаботиться об этом заранее, как вариант — можно выписать его из квартиры до сделки к родственникам, если он там сможет проживать на законных основаниях в приемлемых условиях. Идеальным вариантом, исключающим последующие претензии со стороны органов опеки, станет выделение ребенку доли собственности в новой квартире. 

Проблемы приватизированной квартиры

Заострить внимание покупателю придётся и на таком моменте, как участие несовершеннолетних в приватизации покупаемой квартиры. Если ребёнок прописан в ней, но долю в собственности не имеет, то нужно удостовериться в наличии разрешения органов опеки от отказа от приватизации. В противном случае это является грубым нарушением прав ребёнка, и связываться с этой квартирой покупателю точно не стоит. И конечно, не будет лишним выяснить, нет ли у ребёнка права бессрочного пользования квартирой (так бывает, когда на момент приватизации несовершеннолетний был временно выписан из этого жилья).

Иногда продавцы квартиры идут на заведомый подлог. Чтобы вопросы, касающиеся несовершеннолетних детей, не тормозили ход сделки, родители просто выписывают их из квартиры, тем самым лишая несовершеннолетнего ребёнка прав собственности. В некоторых случаях это также может повлечь судебные разбирательства.

Чем опасен материнский капитал

Покупателю стоит дотошно разобраться и в таком вопросе: имеет ли какое-то отношение материнский капитал к той квартире, которую он хочет приобрести.

Если средства материнского капитала были использованы для приобретения квартиры, то в число собственников должны входить оба супруга и все дети, как того требует закон. Если выяснится, что это правило нарушено, заинтересованные лица могут подать иск. Равно как и супруг, который остался без положенной ему доли в квартире.

Как выяснить этот важный нюанс? Если покупателя убеждают, что материнский капитал никоим образом не фигурирует в приобретении этой квартиры, продавец должен предоставить неиспользованный сертификат либо документ из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Кроме того, можно попросить продавца предоставить справку из банка, который предоставлял кредит на покупку квартиры, что задолженность по кредиту не погашалась средствами материнского капитала.

Когда можно смело брать квартиру

Сделке купли-продажи ничто не угрожает, если покупатель обнаружил, что:

1. несовершеннолетние дети имеют свою долю собственности в квартире;
2. у продавца на руках есть официальный документ из органов опеки и попечительства, разрешающий сделку. 

Любые возникшие вопросы стоит обсуждать с грамотным квалифицированным юристом по недвижимости, хорошо разбирающимся в тонкостях сделок с квартирами, где проживают несовершеннолетние дети.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"