Полная стоимость в ДКП

Если проанализировать правоприменительную практику, можно увидеть большое количество случаев, когда занижение стоимости квартиры в договоре купли / продажи повлекло за собой негативные последствия для покупателя.

 

Занижение цены в договоре купли продажи недвижимости

 

Действующее законодательство РФ содержит нормы, возлагающие на продавца объекта недвижимости обязанность по уплате налогов. Сумма налога, подлежащего уплате, зависит от стоимости проданного жилого помещения. Чем ниже цена, тем меньше налог. Достаточно простая арифметика. 

 

Также в Налоговом кодексе Российской Федерации (НК РФ) содержится норма, освобождающая граждан (продавцов некоммерческой недвижимости) от уплаты налога при условии соблюдения сроков минимального владения недвижимым имуществом. Указанные сроки в зависимости от ряда условий составляют три года и пять лет. Однако иногда возникает необходимость продать имущество раньше указанного времени. В таких ситуациях продавцу, естественно, придется оплатить налог. 

 

В указанных случаях создается впечатление, что занижение стоимости квартиры при продаже — отличная возможность уменьшить размер налога. Однако не все так просто, как может показаться на первый взгляд. 

 

Во-первых, для расчета суммы налога (и, как следствие, для расчета возможной «суммы экономии») необходимо знать, что является налогооблагаемой базой при совершении сделок с недвижимостью.

 

За базу берется большая из следующих величин:
 

• стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре; 

• 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. 

Это означает, что занижение цены в договоре купли-продажи квартиры ниже 70 % от кадастровой стоимости недвижимости, помимо того, что является незаконным, лишено и экономического смысла — так как не приведет к уменьшению размера подлежащего уплате налога.

 

Во-вторых, как все знают, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И у таких попыток экономии есть существенные риски, причем как для покупателя, так и для продавца. 

 

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

 

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски покупателя

Можно выделить, как минимум, следующие основные финансовые риски для покупателя: 

• если сделка будет признана недействительной, то покупатель может требовать от продавца возврата только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи; 

• занижение указанной в договоре купли-продажи стоимости может послужить основанием для признания сделки недействительной в рамках процедуры банкротства и изъятия приобретенного имущества в состав конкурсной массы должника-продавца недвижимости;

• величина налогового вычета, на которую покупатель может претендовать после совершения сделки, существенно уменьшается (при определенных условиях).

Давайте разбираться по порядку.

Двусторонняя реституция

Если сделка с занижением стоимости квартиры будет признана недействительной, в большинстве случаев применяется двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон возвращает всё, что было получено в результате исполнения договора купли-продажи. В данной ситуации покупатель не сможет претендовать на возврат полной (реально переданной продавцу) стоимости объекта недвижимости. 

 

Ни один из часто предлагаемых покупателю «альтернативных» вариантов, так называемой, защиты его интересов:

• выдача расписки на сумму, которая больше цены, указанной в договоре (продавец предлагает написать две расписки: одну на получение суммы по договору купли-продажи (заниженную), вторую — на разницу между реальной и заниженной стоимостью (вторую расписку предлагают оформить в качестве «обеспечения» сделки на случай расторжения или признания договора недействительным);
• оформление дополнительного соглашения на разницу двух сумм, в котором предлагают описать все неотделимые улучшения, за счет стоимости которых увеличивается цена квартиры;

 

не может гарантировать защиту интересов покупателя. Так как фактически все предлагаемые меры являются искусственными и преследуют цель скрыть реальную сумму сделки. А судебная практика по данному вопросу очень противоречива.  

 

Иногда суды принимают во внимание расписки и обязывают недобросовестных продавцов возвратить уплаченные по договору купли-продажи деньги в полном объеме. Но имеется и отрицательная судебная практика по подобного рода сделкам. Существует риск, что вторая «обеспечительная» расписка не будет принята судом. Это означает, что риск невозврата определенной части денежных средств для покупателя существует и этот риск является высоким.

 

Отдельно обозначим банкротство

 

Отдельно необходимо оценивать банкротные риски, возникающие в ситуациях, когда после продажи квартиры относительно продавца возбуждается процедура банкротства. В таких случаях арбитражные управляющие могут оспаривать сделки, в том числе предъявлять требования о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимости, совершенных в течение 3-х лет до момента поступления в арбитражный суд заявления о признании должника (продавца) банкротом.

 

Один из рисков здесь связан именно с заниженной стоимостью объекта. В процедуре банкротства сам факт существенного занижения стоимости имущества может послужить единственным и достаточным основанием для признания сделки недействительной. Суд, оценивая обстоятельства дела, может увидеть в заниженной стоимости попытку быстрой реализации имущества финансово несостоятельного гражданина (либо мнимость/притворность сделки), в целях причинения вреда кредиторам должника.

 

В указанном случае у покупателя могут изъять приобретенное имущество и вернуть его в конкурсную массу, а в случае, если это будет физически невозможно (например, если покупатель уже успеет продать имущество), то могут взыскать денежные средства в размере рыночной стоимости недвижимости.

 

 

К сожалению, иногда арбитражные (финансовые) управляющие «слишком увлекаются» и пытаются признать недействительными даже те сделки, которые совершены добросовестными приобретателями, и цена реально согласована сторонами с небольшим дисконтом, который сам по себе не запрещен и допускается. В ситуациях с добросовестными приобретателями и рыночным дисконтом, существует много способов эффективно защитить в суде позицию покупателя и не допустить изъятия имущества и причинения ущерба. 

 

 

Сумма налогового вычета 

Теперь поговорим о сумме налогового вычета. По данному вопросу необходимо учитывать, что:

• во-первых, расписки, как подтверждение расходов на покупку недвижимости, принимаются наряду с доказательствами безналичных расчетов;
• во-вторых, налоговый вычет не всегда зависит от стоимости купленного жилья, он высчитывается из 2 млн рублей.

 

О чем это говорит? Если заниженная стоимость квартиры превышает 2 млн рублей, покупатель в любом случае может претендовать на получение полной суммы налогового вычета. 

 

Всё вышеизложенное позволяет сделать вывод, что занижение стоимости в договоре купли-продажи в сравнении с реальной ценой продажи недвижимости может создать существенные проблемы вплоть до риска полностью потерять приобретенный объект недвижимости без возмещения даже тех денег, которые были официально переданы по договору.

 

Юристы ЮК «Неделько и партнеры», занимающиеся сопровождением сделок купли-продажи недвижимости, не рекомендуют своим клиентам подписывать договоры, в которых указана заниженная стоимость. Мы всегда готовы оказать полную поддержку сторонам сделки, оказавшимся перед сложным выбором, и предложить схему сделки, оптимальную для конкретной ситуации.

 

Автор статьи:
Марина Клепко
(Партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"